關于我區農村村民建房規劃管理問題的思考

【摘要】近年來，隨著國民經濟持續快速發展，我區農民收入水平較以往有了新的提高，不少農民在富足起來后，紛紛將手中閑置資金投入到房屋建設和改善自己原有居住環境中來，或批地建房，或拆舊重建，或擴建裝修，農村建設得到了較快發展，農村面貌也有了較大改觀。然而，由于農村建設行為點多面廣，國土、建設行政部門監管力量有限，在農村村民建房管理方面存在的問題仍比較多，矛盾也比較突出。在當前深化農村土地流轉制度改革的新形式下，亟需進一步加強管理，完善探索農居民建房用地管理的新思路和新辦法。實現農村村民建房管理的法制化、規范化。

【關鍵詞】六合區；農村村民建房；問題

六合區是省會南京北大門，面積1471平方公里，戶籍人口90.25萬人。全區有涉農村（居）107個，其中：村委會55個，涉農社區52個。近年來，隨著農村生活水平的提高，不斷富裕起來的農民建房熱情也隨之高漲，絕大多數農村村莊的規模正迅速向外擴展，趨向城鎮化的快速發展階段。與此同時，國家、省、市區重點工程建設項目的落地，大量的征收集體土地拆遷農村村民房屋，農村村民需重新擇址新建，拆遷安置過程出現了不少問題，由此引起的民間糾紛和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我區社會穩定，成為當前我區經濟發展不容忽視的障礙。

1、我區農村村民建房的現狀

近幾年，隨著城市進程的不斷加快，城鄉居民住房條件日益提高，我區農戶樓房率達90%以上，人均擁有住房面積40-50平方米。農民住宅結構有鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構。其中以混合結構住房為主。各街鎮規劃區范圍內的農民建房自2008年以來已經全部凍結，確實屬危房的只能按“三原”的原則進行維修。規劃區范圍以外的建房一律要求進規劃點或中心村，由建房戶提出建房申請，街鎮建設管理服務所嚴格對建房條件進行審查并派專人現場查勘，符合條件的報至區住建局村鎮科審核并核發《建設工程規劃許可證》。

目前，農民建房的需求仍然迫切，全區每年大約有800戶左右需要新、翻、擴建房屋，農民建房的需求情況復雜，大致分一下幾種情況：

（1）九十年代建的住房現已破舊跟不上形式發展要翻建。

（2）子女已達婚齡，或者分戶的房子不夠住，要擴建。

（3）子女雖在城里工作，但買不起城里房子，父母在農村的家庭迫切想在農村建房。

（4）因村莊規劃點用地難解決，居住在不是規劃點的住戶要求原地建房。

2、我區村莊規劃編制工作情況

依據《六合區鎮村布局規劃》和《六合區土地利用總體規劃》，我區共有11個街鎮（不含大廠地區）107個行政村846個村莊點，從2013年至2014年，由區規劃分局牽頭完成了全區村莊點規劃編制工作。根據省、市要求，我們對三類村莊進行了村莊建設規劃的編制工作，其余的村莊點編制了村莊平面布局規劃。2014年起各街鎮陸續又開展了規劃布點村的村莊建設規劃的編制工作。截止目前，上述村莊規劃編制工作已全面完成。

3、存在問題

一是現有的規劃布點村不能滿足農民建房需求。村莊規劃保留點與實際村莊點之間的矛盾，政府無地為非規劃布點村內農民實施宅基地置換與非規劃布點村內村民人口增加之間的矛盾。僅六合區，在新一輪的《村莊布點規劃》中全區保留村莊點846個，而實際村莊點多達2678個。如橫梁街道山東社區童王組村民童正山，家中現有人口3人，實際居住面積約55平方米。由于兒子已到談婚論嫁年齡，原有房屋確實不能滿足居住需求，曾多次到街道申請建房，但是該房屋所在地不在規劃保留點，按照規定只能按“三原”的原則進行維修，不允許翻、擴建，造成該戶多次上訪，給街道及社區帶來困擾。

二是土地利用規劃與村莊建設規劃不銜接。有的農民建房用地符合村莊建設規劃卻不符合土地利用規劃，或符合土地利用規劃卻不符合村莊建設規劃，即使農民建房符合“兩規”，因無土地指標，還是無法辦理農用地轉建設用地手續。如金牛湖街道茉莉花村因金江公路拓寬拆遷的沿線拆遷安置戶，至今因手續不全而無法辦理土地和建房手續，造成當地涉農農戶意見較大，多次到街道、村委會上訪，給政府帶來了一定的負擔。

三是小城鎮戶口建房難。村民多年前因購買小城鎮戶口而遷出，實際一直在本村本組生活，且在本村還有承包責任田，要求改、擴、建卻因戶口不在房屋所在地而無法審批。馬鞍街道城西片區因幾年前納入城市規劃區范圍，建房矛盾日益突出，百姓上訪現象增多。

四是宅基地置換無配套政策。有的街鎮部分農民自愿放棄在農村的宅基地到城鎮居住，但因沒有相關配套政策而無法進行宅基地置換。即便政府能安排非規劃布點村內的農民到規劃保留點建房，但由于部分農民對耕作半徑的要求及生活、生產習慣，不愿意離開；本村本組不愿意接受外來村民。如龍池街道部分村民因不在非規劃布點村而無法翻、擴建房屋的，有村民愿意至規劃布點或者進入小城鎮安置點建房，但是原宅基地怎么處理，進入安置點如何建房等問題，由于沒有配套的置換政策，造成非規劃布點村的村民無法建房。

4、相關建議

為盡可能減少矛盾，解決問題，建議：一是區政府研究制定放寬非規劃保留點建房的政策或非規劃保留點建房向規劃保留點集中的宅基地置換政策，以解決非規劃保留點建房難的問題。二是在轄區內選取一個村（居）開展試點，積極探索解決非規劃布點村農民建房的問題，確保從根本上解決我區農民建房難問題。三是要正確引導農民轉變觀念。充分發揮新農村吸引力，加大政策、資金和土地指標的扶持力度，同時結合“新市鎮、新社區”建設，開展村（居）建設試點，促使農民市民化、農村社區化，積極探索出新的農村建房模式。

結語：

農民建房的管理，是城鄉建設管理工作中重要的內容，很大程度上體現著一個城市城鄉一體化的推進程度，反映著一個城市現代化發展水平。隨著我區城鄉社會經濟的發展，農民住宅建設和管理問題顯得越來越重要，它既事關農民的切身利益，也直接制約著城鄉建設中的征地拆遷和重點工程建設進度，是當前影響我縣城市化推進，關系改革、發展和穩定大局的一個熱點、難點問題。

參考資料：

[1]《南京市農村地區規劃實施管理暫行規定》（寧政規字[2012]27號）

[2]江蘇省村莊規劃導則（蘇建村[2008]145號）

[3]南京市六合區村莊布點規劃（2013—2020）