如何提高房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管效果分析

【摘要】當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房?jī)r(jià)格一再攀升。交易過(guò)程中的價(jià)格亂象存在使百姓的利益受到了侵害。因此，必須要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)監(jiān)管；效果

1、前言

在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中市場(chǎng)監(jiān)管是十分必要的，通過(guò)有效的市場(chǎng)監(jiān)管來(lái)提升房地產(chǎn)管理水平。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)政府監(jiān)管的必要性

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷性

由于房地產(chǎn)的性質(zhì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的壟斷性。房子一旦建立就很難進(jìn)行移動(dòng)，而且房子由于樓層、朝向和地理位置等的不同，在出售時(shí)面對(duì)的人群就不同。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大的壁壘，房地產(chǎn)行業(yè)中成本很大，需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能回收，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金也提出了一定的要求，所以只有部分企業(yè)能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。土地是由政府控制的，還有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房都是要政府控制，所以說(shuō)政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管是十分有必要的，政府監(jiān)管能夠避免壟斷競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)交易存在信息不對(duì)稱的情況

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，這種信息不對(duì)稱使得房地產(chǎn)交易過(guò)程中，消費(fèi)者容易遭受損失。上文介紹中，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的經(jīng)濟(jì)壁壘，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，資金力量都是比較雄厚，這些企業(yè)的信息渠道一般比較廣，能夠了解到較多的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，并且他們能夠清楚地知道房子的質(zhì)量和其他的一些附加價(jià)值。相比于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，購(gòu)買者一般沒(méi)有能力也沒(méi)有精力了解到更多的房產(chǎn)信息，一般就是通過(guò)銷售者的介紹，然后從地理位置、價(jià)格、樓層等方面進(jìn)行自己的比對(duì)，掌握的信息資源過(guò)少。這種信息不對(duì)稱現(xiàn)象就會(huì)相應(yīng)的提高出售者的議價(jià)能力和降低消費(fèi)者的議價(jià)能力。同時(shí)信息的不對(duì)稱性會(huì)降低市場(chǎng)的流動(dòng)。政府有必要進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)流通和維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)存在滯后性

相比于其他的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的反應(yīng)不夠敏感。總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)的總體形勢(shì)是同向的，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有一定的壟斷性，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)反應(yīng)不敏感，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑幅度往往低于整體的下滑幅度。

2.4影響范圍的區(qū)域性

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有很強(qiáng)的地域性，比如說(shuō)食品在一個(gè)地方需求不平衡時(shí)，很容易就可以從其他的區(qū)域引入糧食，通過(guò)與其他區(qū)域的調(diào)劑來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的一種平衡。但是對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，很難通過(guò)與其他區(qū)域市場(chǎng)的一種協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)某個(gè)建筑節(jié)能地區(qū)的市場(chǎng)平衡，就當(dāng)前來(lái)說(shuō)，一些繁華都市的房子就處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，但是在一些小的縣城房子就處于供大于求，但是還能進(jìn)行房子的移動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的平衡。所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的區(qū)域，由于市場(chǎng)供求的不同，價(jià)格會(huì)存在很大的差異，而且很難通過(guò)區(qū)域調(diào)劑來(lái)達(dá)到一定的平衡。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管措施

3.1進(jìn)一步完善商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管體制

一是始終堅(jiān)持市場(chǎng)取向的改革不動(dòng)搖，對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格中出現(xiàn)的問(wèn)題，堅(jiān)持主要通過(guò)市場(chǎng)的途徑來(lái)解決，輔之以必要的法律和行政手段，確保房地產(chǎn)業(yè)沿著市場(chǎng)化方向前進(jìn)。二是建立以基準(zhǔn)地價(jià)、房屋重置價(jià)格和房地產(chǎn)、建筑市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)、中介服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等相關(guān)收費(fèi)為基礎(chǔ)，商品房和保障住房?jī)r(jià)格政策相銜接的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。三是要建立政府監(jiān)管、社會(huì)輿論監(jiān)督、消費(fèi)者參與、企業(yè)自律的商品房?jī)r(jià)格管理體制，在供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的前提下，多措并舉，標(biāo)本兼治，切實(shí)穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2進(jìn)一步規(guī)范商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成

從商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成看，土地價(jià)格、建安造價(jià)、政府稅費(fèi)等都是透明和可控的，而住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、非經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、住宅建造期間費(fèi)用（包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用）、利潤(rùn)等是直接影響房?jī)r(jià)的變量。要結(jié)合實(shí)際，對(duì)土地價(jià)格、建安造價(jià)、政府稅費(fèi)進(jìn)行測(cè)算，實(shí)行監(jiān)審認(rèn)證制度，嚴(yán)格規(guī)范和控制房?jī)r(jià)中的各種費(fèi)用，力求做到科學(xué)合理。

3.3逐步建立房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度

按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》要求，逐步建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，定期公布商品房成本，特別要公布房?jī)r(jià)構(gòu)成中的樓面地價(jià)、建筑安裝工程造價(jià)、政府稅費(fèi)等信息，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求狀況，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，使消費(fèi)者能根據(jù)真實(shí)、全面的信息做出理性判斷。

3.4嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度

商品房開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)要按照價(jià)格主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的售房?jī)r(jià)格說(shuō)明書向消費(fèi)者公布價(jià)格、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、樓層差價(jià)等內(nèi)容，接受消費(fèi)者和社會(huì)的監(jiān)督。房屋銷售價(jià)格必須在購(gòu)銷合同中明確約定，未經(jīng)購(gòu)房人同意，不得擅自提高價(jià)格，不得在標(biāo)價(jià)之外向消費(fèi)者收取任何沒(méi)有合同約定、標(biāo)明的費(fèi)用。

3.5切實(shí)加大價(jià)格監(jiān)督檢查的力度

各級(jí)政府價(jià)格主管部門要加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格監(jiān)督檢查，對(duì)售房過(guò)程中存在的不正當(dāng)價(jià)格行為，要及時(shí)采取提醒、告戒、警示的方式予以糾正。對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者捂盤惜售、囤積居奇和制造虛假信息哄抬價(jià)格等違法行為，要依法嚴(yán)肅查處。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的典型案例，要公開曝光，充分發(fā)揮輿論引導(dǎo)和監(jiān)督的作用。

4、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管效果的策略

4.1發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律監(jiān)管作用

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中具有很多的行業(yè)協(xié)會(huì)，但是這些協(xié)會(huì)一般是依附于當(dāng)前的地方政府，使得這些協(xié)會(huì)失去了本身應(yīng)該具有的作用。因此，要實(shí)行有效的監(jiān)管就要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律監(jiān)管作用，政府要將一定的權(quán)力進(jìn)行下放，由行業(yè)協(xié)會(huì)中的成員進(jìn)行協(xié)議約定，并嚴(yán)格按照協(xié)議約定辦事，不同的行業(yè)協(xié)會(huì)時(shí)間進(jìn)行相互的監(jiān)督。

4.2采取宏觀調(diào)控的政策手段

政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管時(shí)可以采用宏觀調(diào)控的政策手段。宏觀調(diào)控的政策手段具體是指，政府應(yīng)該采取一定的政策手段來(lái)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的哄抬價(jià)格、炒作銷售等行為。在進(jìn)行宏觀監(jiān)管時(shí)，政府要進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)分，將房地產(chǎn)容易上升的區(qū)域作為監(jiān)管的重點(diǎn)，加大對(duì)此區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)流動(dòng)情況的監(jiān)控。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中還存在一定的弊端，要通過(guò)有效市場(chǎng)監(jiān)管來(lái)減少房地產(chǎn)存在的問(wèn)題。

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