成都市房地產價格波動對金融市場穩定的影響分析
2017-12-31 00:00:00楊威
中國房地產業·下旬 2017年11期
【摘要】本文在查閱大量國內外關于房地產價格波動理論與金融風險預警方法的基礎上，分析了房地產價格波動對金融市場穩定性的影響機制。選取較具有代表性的成都市房地產市場為研究對象，對比分析2004年-2013年期間成都市房地產價格波動具體指標的相關數據，分階段研究其價格波動歷史狀況與金融市場穩定現狀，探討成都市房地產價格波動對融穩定的影響效應。
【關鍵詞】房地產業價格波動；金融穩定風險預警
1、成都市房地產價格的波動狀況分析
1.1成都市房地產價格波動的分析指標
成都市房地產價格由2000年的1872元/m2上升至2013年的7828元/m2，漲幅十分迅速。研究成都市房地產價格波動是否會引起金融市場的不穩定，首先要對房地產價格做出合理的界定，判斷其是否出現了房地產泡沫，本文選擇了不同的指標判斷成都市房地產價格的波動狀況。（1）房地產投資總額/固定資產投資總額，比值可以用來反映投資結構是否合理，該比值在30%為正常，超過該比值則認為成都市房地產價格波動中出現了泡沫。（2）商品房施工面積/商品房竣工面積。商品房施工面積與商品房竣工面積之比可以反應房地產市場在未來一段時間的供求狀況。有研究表明，該指標的合理區間為2.5—3.5。比值小于2.5說明房地產市場會出現供給不足；而如果該指標的值大于3.5，則說明房地產市場的供給量放大，房地產市場可能出現泡沫。（3）房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為3-6，若高于這一范圍，則認為其房價偏高，背離了消費者的購房能力，房地產可能存在泡沫大。（4）房地產投資增長率/GDP增長率，比值可以反應房地產開發投資增長快慢，有研究認為該指標的值不應該超過2，否則說明房地產價格存在虛高的情況。（5）房屋租售比，即房地產租金和售價之比。該比值能夠反映房地產是否具有長期投資價值。有研究表明，房屋租售比保持在1以內時，房地產價格不存在泡沫。
1.2成都市房地產價格波動的評價
要綜合多項指標判斷成都市房地產價格是否偏離其真實價值，先對成都市房地產價格的各項指標以及權重做出賦值，并利用相關學者的研究結果進行測試，房地產價格綜合泡沫度P=a/A1×W1+b/A2×W2+c/A3×W3+d/A4×W4+e/A5×W5。結果見表1。
根據計算結果和國際標準，泡沫程度可以劃分為四類，無泡沫：P<1.0；輕度泡沫：1.0
2、成都市金融穩定狀況研究
改革開放以來，我國的經濟發展整體上保持著穩定增長的局面，沒有爆發嚴重的金融危機。成都市作為西部地區經濟中心，經濟社會呈現良好的發展趨勢，宏觀經濟運行緩中趨穩。根據駱駝評級體系（CAMELS）和FSI評價指標體系，金融穩定主要體現在宏觀經濟的經濟增長率、固定資產投資增長率、CPI（消費者價格指數）、金融機構的存貸比、資本充足率和不良貸款率等指標上。本文從GDP（國內生產總值）增長率、固定資產投資增長率、CPI三項金融指標和銀行發展情況具體分析成都市金融穩定狀況，并從房地產投資增長率、房價增長率等指標分析了房地產市場對金融市場的影響。
2.1 GDP趨勢分析
2004年-2013年成都市GDP增速較快，一直保持較快增長。2004年—2007年增長率逐年上升；2008年由于金融危機和地震的影響而回落；2009以后成都市GDP增速繼續上升；2013年由于中央政府在全國推行改革以解決由信貸與投資拉動的經濟增長模式帶來的經濟不平衡問題，成都市受其影響GDP增速再次回落。但整體看來，成都地區GDP絕對量一直呈現上升的趨勢，GDP增長率也呈現了強勁的增長勢頭，這是成都市金融市場維持穩定發展的重要因素之一。因此，在GDP的支撐下，銀行業投向房地產的信貸規模會呈現增長的趨勢。
2.2 固定資產投資及房地產投資趨勢分析
2004年-2013年，成都固定資產投資總額和房產投資總額不斷攀升，增長迅速，反應出整個社會和房地產業對資金的需求非常旺盛，這是金融市場穩定性的堅實支撐。除了08年和09年，其余年份房地產投資總額的增長率均超過了固定資產投資總額的增長率，說明成都市房地產投資總額在固定資產投資總額中所占比例上升迅速，房地產業對金融市場穩定性的影響逐漸增大。
2.3 CPI發展趨勢及房價增長率分析
2005年以前成都市CPI偏高，物價中泡沫嚴重，2005年政府調控物價，CPI下降且在06年達到最低值。《四川省金融穩定報告》中指出：2012年以來，成都市居民消費價格指數比上年同月下降2.78%，且房地產投資不再是居民的投資首選。CPI下降表明物價全面持續上漲的通貨膨脹情況得以緩解，物價中的泡沫成分逐漸減小。
2.4 銀行業發展情況
考慮到成都市各大銀行資本充足率以及不良貸款率指標數值不對外公布，同時由于地方性銀行業受到總行的嚴密監控和指標化考核，本文對成都市商業銀行穩定性的考察選取四川省商業銀行的指標數據為代表進行具體分析。2013年，四川銀行機構資產總額6.13萬億元，相較于2012年增加8801億元，增長16.8%；負債總額5.94萬億元，比2012年增加了8424億元，增長16.5%。四川省銀行業乃至成都市銀行業穩健發展。主要體現在：（1）存貸款穩步增長；（2）資產質量總體改善；（3）資本充足率下降。
3、成都市房地產價格波動對金融穩定的影響
房地產開發貸款、住房抵押貸款、房地產信貸風險暴露及金融機構信貸結構期限錯配是房地產信貸風險產生的主要源頭。房地產開發貸款效應產生的原因是房地產價格波動影響房地產開發企業對開發貸款的償還，進而影響金融機構穩定；住房抵押貸款效應由于房地產價格不穩定改變了個人抵押品價值，進而對金融機構穩定產生影響；房地產信貸風險暴露主要說明房地產融資渠道單一進而引發系統性風險；金融機構信貸結構期限錯配則是由于房地產等行業對資金使用的期限較長，從而引發金融機構的資產變現問題。由于房地產開發企業不良貸款和個人住房抵押不良貸款涉及到企業、個人的隱私，金融機構不予對外公布，所以相關數據很難搜集到，缺少相應的數據分析，在此，主要從房地產信貸風險暴露效應和存貸款期限結構錯配效應出發來分析房地產價格不穩定運行對金融體系穩定性的效應。
3.1房地產價格波動暴露房地產信貸風險
近年來，成都市房地產開發企業貸款額度大都處于環比增加的狀態，且成都市房地產開發企業貸款額占其投資總額的比重一直保持在20%左右，反映出房地產業對金融機構的依賴性較強。金融機構向房地產業融通的資金過多，一旦市場出現波動，房地產市場風險將會直接引發銀行風險，進而影響金融穩定。另一方面，由于我國銀行在定價方面缺乏有效的機制，成都市乃至四川省的銀行業信貸業務發展緩慢，信貸資源配置效率低下，增加了房地產信貸風險。而政府出臺的各項房價調控政策使得房地產市場面臨更為復雜的政策變化，造成房地產市場價格的不穩定運行，這也影響了成都市金融體系的穩定。綜上，應擴大房地產企業的融資渠道，增強銀行對房地產信貸風險的抵御能力。
3.2房地產價格波動反映信貸期限結構錯配
金融機構信貸期限結構錯配主要是指房地產等行業貸款的長期性會引發金融機構的流動性問題。成都市金融機構的信貸期限結構錯配效應，可以從其短期貸款和中長期貸款所占各項貸款比率上反應出來。通過《四川省金融穩定報告》可以看出，成都市金融機構的信貸期限結構存在不合理現象，中長期貸款所占比率過高，中長期貸款量不斷增加。截止到2013年末，成都市中長期貸款占各項貸款比例高達59.43%，說明成都市金融機構新增貸款主要投向于房地產行業等中長期項目，對短期項目投入較少。這樣的信貸期限結構將導致包括房地產在內的資產價格大幅上漲，而一些私營、個體經濟則面臨資金緊張的狀況。中長期貸款的增多使得金融機構的系統性風險和流動性風險加大。因而，成都市金融機構應合理搭配不同期限的信貸資金，控制對房地產行業等中長期項目的信貸投放，調節信貸資產的流動性，降低金融風險。
通過上述三個方面的分析，可以看出：
（1）成都市房地產價格中存在輕微的泡沫，但是就本文所選取的房地產投資總額/固定資產投資總額、商品房施工面積/商品房竣工面積、房價收入比、房地產投資增長率/GDP增長率和房屋租售比共五項測算房地產價格泡沫的指標值來看，成都市房地產價格略有偏離真實價值。但考慮到成都市作為省會城市和西部政治經濟中心，房地產價格偏高也是經濟發展的正常現象。總體來看，成都市房地產價格仍然在可控的范圍之內。（2）從GDP增長率、固定資產投資增長率、CPI三項指標和銀行發展情況來看，成都市的金融市場較為穩定，但也反映出房地產對信貸過度依賴和信貸期限結構錯配的問題。（3）為了避免房地產價格波動對金融市場穩定性的影響，有必建立房地產價格波動背景下金融市場穩定性影響風險的預警系統，從而保證房地產市場的健康發展。
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