營改增對房地產行業的影響

【摘要】營改增的相關介紹：營業稅和增值稅有相通之處，也有不同之處。營業稅的定義是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。增值稅是以商品或應稅勞務在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。營業稅和增值稅都是對資產和服務征收的流轉稅。二者的不同點是，營業稅屬于價內稅，收入包含了營業稅，應納稅額=收入*稅率。增值稅是價外稅，收入不包含增值稅，價稅分離。應納稅額=銷項稅額-進項稅額=收入*稅率-可抵扣的成本*稅率。

【關鍵詞】營改增；房地產行業；影響

【中圖分類號】F81

【文獻標識碼】A

房地產行業在整個經濟社會發展中起著重要作用，它不僅是國民經濟發展的一個基本生產因素，也對改善民生影響重大。房地產行業與上下游經濟密切相關，可以帶動數百個行業的發展，是整個國民經濟的支柱。2016年《政府工作報告》要求全面實行營改增，房地產行業作為我國經濟的支柱產業，也正式進入了增值稅時代。營改增政策的實施對房地產行業稅負影響巨大，并且也對整個行業今后的發展影響極大。增值稅取代營業稅，與土地增值稅和企業所得稅共同構成房地產行業的三大稅，但是在短期內可能使企業面臨稅負支出增加，出現改革過程中的“陣痛”。不過從長遠上看，營改增政策可以改善我國的稅收制度，提高整個稅收制度的科學性、合理性。增值稅的抵扣制度可以促進整個經濟上下游之間和諧發展，減少重復征稅，促進經濟的健康發展。

1、研究背景

我國稅制結構中，增值稅和營業稅是最為重要的兩個流轉稅稅種，二者分立并行。隨著經濟社會的發展，增值稅和營業稅并立打破了商品和勞務流轉課稅方式的統一性，進而形成了不公平課稅格局。現行財稅體制不適應、不完善的問題也日益凸顯，已經不利于、不適應經濟結構優化的需要。新一輪財稅體制改革，國家陸續推出了一系列“營改增”文件。2016年3月18日，國務院常務會議審議通過全面實施“營改增”的試點方案，明確自2016年5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入“營改增”試點范圍。2016年3月23日，財政部和國家稅務總局聯合頒布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），該通知明確了轉讓土地使用權、建筑和銷售不動產的增值稅稅率為11%。全面實施“營改增”政策后，對于這四大行業的影響不盡相同，本文選擇與人們生活息息相關的房地產行業，以上海市綠地集團為例，分析全面“營改增”政策對房地產企業產生的影響并提出相應的對策措施。

2、房地產行業實行營改增意義

稅改前，房地產行業負擔11種稅費，總體稅負普遍高于其他行業。在眾多稅費中，尤以營業稅、企業所得稅及土地增值稅的稅負最重。根據之前的《營業稅暫行條例》，房地產企業銷售不動產應按銷售收入全額繳納5%的營業稅；根據《企業所得稅法》，房企以所得額為計稅依據，依25%的稅率繳納企業所得稅；根據《土地增值稅暫行條例》，房企適用稅率為30%-60%。因此，通過稅制改革降低房地產行業稅負對其來說是利好舉措，能夠促進我國房地產行業的健康可持續發展。

實行營改增這一稅改措施，其重要意義在于完善國家財稅體制、科學管理國家稅收、促進服務行業健康發展。首先，增值稅的核心優勢在于稅款抵扣機制。這一特征既可以幫助一般納稅人有效避免營業稅存在的重復征稅的問題，降低稅負，也能夠形成抵扣鏈條促進房地產業與上下游行業之間的良性互動，激發房地產行業的發展潛力。其次，營改增的實施規范了財務稅收管理，由原來粗放式的營業稅申報改為更科學細致的增值稅申報方式，有利于提高房企自身經營管理水平，并營造公平競爭的行業環境。再次，一些地方政府一度依賴于房地產行業帶動整個地區的經濟發展，營改增后，房地產業營業收入將從地方回歸中央集中管理，這將促進地方政府更注重房地產行業長期的健康發展。

3、營改增對房地產行業的影響

3.1 對房地產企業財務管理的影響

營業稅改增值稅實施會影響到房地產企業的財務風險管理。一方面，隨著全面實施“營改增”后，會極大影響到房地產企業內部的會計核算工作，因為企業中財務人員的業務素質和能力會面臨一定的挑戰，這就要求房地產企業需制定完備的會計核算制度。同時，房地產企業內部的財務人員需學習掌握相關知識從而提升自身的業務水平，需要能夠深入分析實施“營改增”后將給企業財務管理工作帶來哪些利與弊，并對此制定相應的解決對策。另一方面，“營改增”全面實施后，房地產企業內部的資本結構管理也會受到影響，從某種程度來講，降低企業稅率是政府補助企業的一種形式，可以達到有效降低企業內部稅務負擔的效果。對此，房地產企業的相關管理者需要選擇合適的資本結構，控制好房地產企業的財務風險，最大限度降低企業的資本成本。

3.2 對房地產成本管理的影響

建筑成本一般是包括材料和人工，對于材料來說，房地產項目所采購的原材料一般是來自于小工廠或者私營企業等，這些原材料的采購遇到的問題是并不具備開具增值稅發票的資格，因此很多材料的采購是沒有增值稅專用發票的，也就無法降低增值稅的繳納，一定程度上會增加成本；對于人工費來說，在房地產項目上施工的一般都是農民工，發工資的方式一般也是現金和工資卡，也沒有開具增值稅發票的資格。要知道，房地產企業需要繳納的增值稅也是一筆不小的資金，對建設成本構成了一定的負擔。對于房地產這個行業來說，“營改增”政策的實施也不一定會帶來更多的好處，因為房地產企業銷項總額越多，其增值稅就越高。就目前房地產企業的發展來看，抵扣管理不健全，導致增值稅額度偏高。

3.3 對房地產行業稅負影響

稅率變化，抵扣困難營改增后，房地產企業由按5%征收營業稅改為按11%征收增值稅，稅率大幅度上漲。但營業稅是價內稅，納稅人就其提供應稅勞務獲取的營業收入計算繳納營業稅；而增值稅是價外稅，納稅人就其提供勞動服務在各環節實現的增值額計算繳納增值稅，并實行稅款抵扣制。因此，直接對比兩者稅率并無實際意義。從理論角度分析，由于增值稅實行購進扣稅法，因此在獲得足夠法定扣稅憑證的情況下，即使稅率上升仍可以實現房企稅負降低。但在實際操作中，營改增尚未全面完成，房地產行業的上下游行業還未被完全納入試點，無法形成增值稅鏈條，繼而出現了增值稅進項稅額難以抵扣的情況。例如，人工費用因無法開具增值稅專用發票而難以抵扣，加重房企稅負。

4、完善營改增下的房地產行業的影響

4.1 適當調整企業經營戰略，轉變開發銷售模式

由于裝修工程費用允許進項稅抵扣，精裝房等中高檔住宅可獲得的進項稅抵扣額比毛坯房的可抵扣額更為可觀。同時，精裝房由于顧客定位和產品質量的優勢，售價遠遠高于毛坯房。如果房地產企業在制定企業經營戰略時，利用好精裝房的進項稅抵扣優勢，能在一定程度上增加進項稅抵扣來源，但相應的轉變還需要根據企業自身的公司資金與管理水平進行定奪。比如，調研發現綠地集團很少做精裝，就是從企業實際情況出發。綠地集團管理水平屬于業內中等，開工樓盤多而造成人員需求大。精裝房對裝修過程質量把控和人員管理的要求更高，易導致管理成本增加，抵消了稅負的節約。所以對于商品房供給結構的影響需要具體公司具體分析。另外，房地產企業需要注重銷售工作，增強銷售力度，增加與客戶的溝通交流，及時了解客戶需求以有效提高房地產企業的可獲得利潤。

4.2構建稅務內部控制制度

對于金融企業來說，在營業稅改增值稅之后，除了是稅種與稅負發生了改變之外，企業的經營環境也會發生一定的變化，就需要按照金融業自身的特點，來重塑對金融企業增值稅發票管理的業務流程。所以，就需要在稅務風險管理的基礎上，來構建企業的內部控制制度，提高對稅務風險防范的重視程度，加強對各項風險的識別力度，提高監督與管理的能力，進而來避免稅務風險出現的機率。企業需要強化增值稅發票管理，嚴格按照增值稅的發票來進行進項稅額的抵扣；在開具增值稅發票的時候，需要得到專用的增值稅發票，并且開具的時候要符合相關的規定，嚴格的禁止虛開或者是代開增值稅專用發票。為此，在營改增后，金融企業需要優化稅務內部控制的流程，加強對各項納稅環節的控制力度，進而來避免由于人為因素的影響而出現稅務風險。

4.3著力加強企業抵扣管理

房地產企業缺乏抵扣管理制度，就導致企業支出的增值稅過多，從而不利于房地產企業資金鏈的健康循環。所以說，在房地產成本控制與管理工作中，深刻思考如何建設企業抵扣管理是當下的關鍵。在此問題上，房地產企業可向國家政府部門提出這種建議，增加“營改增”中有關抵扣管理的政策，著重考慮房地產企業的問題，并給予相應的幫助，使房地產企業能夠真正地感受到“營改增”政策帶來的益處。另外，建筑成本中，對于材料采購和施工人員的聘用等問題應選取具備一定資質的原材料企業和勞務公司，以便能夠開具相應的發票來降低企業的增值稅。因此，房地產企業應重點建設抵扣管理，在項目建設中，資金本身就會有所緊張，而且還要防備緊急情況發生，所以減少對資金的使用能在很大程度上幫助房地產企業渡過難關。

4.4創新企業成本制度管理

房地產企業要想利用“營改增”這一新政策及時地發展自身的規模，就必須要對內部的成本管理制度做出創新。對于房地產企業的建設、土地購置、材料采購、人員方面都要進行詳細的調查，有無增值稅發票和抵扣發票，能否及時提供等等，都是房地產企業在工作時的重點所在。培養創新型人才，對房地產企業的發展形勢和前景做出判斷并及時提出相應建議；提升成本控制與管理人員的職業素質，在面對投資商或者合作伙伴時都能將企業的發展前景良好地講述出來，提升房地產企業的信用度，以達到更快速地穩定內部制度，來迎合“增值稅”的政策，進而使企業能夠可持續發展。

總的來說，營改增以后房地產行業將面臨方方面面的改變。對于房地產行業來說，其稅負、財務核算、房地產商的收入、經營管理等方面的皆面臨變換，對于房地產行業來說營改增可以增加房地產商的納稅負擔，也可以減少負擔，關鍵在于房地產生的選擇和相關部門對上下游行業的規范。稅務籌劃面臨革新，新的計稅模式也帶來新的籌劃模式。房地產企業的財務人員素質不一，經營管理、核算計量、報表編制也面臨挑戰。

參考文獻：

[1]韓玉竹，李文.“營改增”對房地產行業的影響[J].才智，2014，（33）：3.