不動產登記中房產測繪面積與規劃許可面積不一致問題的探究

【摘要】房產實測面積與規劃面積產生差異最重要的因素是這兩個面積所依據的計算標準不一樣，要消除兩者的差異，最主要的辦法是房產面積測量機構與規劃管理部門采用統一的面積計算標準。

【關鍵詞】不動產登記；房產測繪面積；規劃許可面積

臨沂市不動產統一登記自2016年9月5日開展以來，各項工作穩步推進。隨著不動產登記業務的深入，我們在工作中發現部分開發企業或建設單位持建設工程規劃材料申請不動產登記時，建設項目存在實測建筑面積與規劃面積不一致的問題，由于缺乏明確的法律依據，此問題一直困擾著不動產登記機構，影響了登記工作的開展。

1、問題產生的原因分析

我們對產生此問題的原因進行了認真分析，主要有以下幾個方面的原因：

（1）面積計算規范的差異。房產面積測量機構面積計算標準采用的《房產測量規范》（GB/T17986-2000），由國家質量技術監督局與國家測繪局頒布，于2000年8月1日實施，主要適用于房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費等；規劃管理部門面積計算標準采用的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013），由住房城鄉建設部頒布，于2014年7月1日實施，主要適用于新建、擴建、改建的工業與民用建筑工程建設全過程的建筑面積計算。兩個規范制定目的、適用范圍、制定時間、計算規則不同，特別兩個規范在陽臺、閣樓、地下室、室外樓梯、層高2.20m以下的部分等方面計算面積的規則不一致，導致依據《房產測量規范》計算的實測建筑面積與依據《建筑工程建筑面積計算規范》計算的規劃面積之間存在誤差。

（2）共有共用面積的處理方式不同。規劃管理部門計算面積時，不進行共有共用面積的分攤計算，例如商住樓， 1-3層裙樓為商業用途，4-17層為住宅用途，商業和住宅部分的規劃面積是分層計算，共有共用部分面積計算在所在層中，不進行面積分攤。在房產測繪時，1-3層通往住宅部分的門廳、電梯、樓梯、設備間等共有共用面積需要進行全樓分攤計算，這種情況下，商業部分面積會減少，住宅部分面積會增加，造成房產實測建筑面積與規劃面積不符。

（3）部分開發建設單位更改規劃圖紙，規劃審批和建設施工使用兩套圖紙。建設工程規劃審批時提供給規劃管理部門一套圖紙，實際建設施工時使用另一套圖紙，造成房產實測建筑面積與規劃面積不一致。

（4）建筑工程施工誤差和建筑面積計算存在誤差。工程項目在施工過程中存在施工放線等施工誤差，在房產建筑面積測算時存在測量誤差。

2、問題解決方法

為了解決不動產登記遇到的此類問題，我們與規劃部門溝通后，對規范計算方法不同產生的差異部分，臨沂市不動產登記機構采取以下處理方法：

（1）房產實測面積扣除因規范計算方法不同產生的差異面積后，小于等于規劃面積的，可以依據實測面積進行房屋首次登記。如果仍超過規劃面積的，需要開發企業到規劃部門對規劃面積進行核實，補繳相關規費，待規劃部門處理完畢后，可以依據實測面積進行房屋首次登記。

（2）對于商住等多種用途的綜合樓，各分項的面積與規劃面積不相符的，例如商業部分實測面積減少，住宅部分實測面積增加，但總實測面積不超規劃面積的，將房屋的實測平面圖與規劃圖紙進行對比，檢查兩份圖紙的尺寸、層數、房屋套數、相應的房屋用途等部分，如果兩套圖紙完全相符，未發生變化，可認為該建筑物按照審批的規劃圖紙施工，面積的不符是由于計算規則不同等其他客觀原因造成的，可以依據實測面積進行房屋首次登記。

3、建議與對策

（1）加強部門之間橫向溝通協作，妥善解決歷史遺留問題。本著尊重歷史、范圍可控、化解矛盾的原則，市政府牽頭國土、規劃、住建、房管、城管、財政等部門，對已經出現該問題的建設項目提出統一的處理意見，不動產登記機構依據處理意見辦理房屋首次登記。

（2）統一建筑面積計算標準。房產實測建筑面積與規劃面積產生差異最重要的因素是這兩個面積所依據的計算標準不一樣，要消除兩者的差異，最主要的辦法是統一建設工程規劃面積與房產實測面積計算標準。根據商品房預售及現房銷售的需要，房產建筑面積必須以不動產單元（需要精確到各戶室）為單位，要求有精確的建筑面積、套內面積、分攤面積，房產測繪面積較規劃面積在分攤計算合理性、面積計算的精度上都更加細致，因此建議采用《房產測量規范》為房產面積測量機構與規劃部門的共同計算標準，這樣一來，規劃面積與房產部門的實測面積就可保持一致，既符合法律法規規定，又便于實際操作，徹底解決不動產登記中規劃面積與房產實測建筑面積不一致的問題。

結語：

政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。

參考文獻：

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