清代四川內江不動產買賣契約文書研究

近年來，隨著史學研究的轉向，民間文獻越來越受到重視，但是研究往往跟不上史料發掘的速度。由內江市檔案館編的《內江清代契約檔案選編》收錄有362份契約文書，起迄時間為康熙四十二年（1703）至宣統三年（1911），契約類型豐富，有分關契約、不動產買賣契約、不動產調換契約、杜患慮約、領業價契約、遺囑、官契等等。本文即以其中的不動產買賣契約為主，對清代四川內江的不動產交易作一初步的探討。

一、契約的要件

傳統民事契約的成立通常需要以下一些要件：立契當事人的確認、成契理由的認定、標的物的界定、立約雙方權利與義務的保障、第三方“中人”的參與、承諾與交割的認證、立契時間與實效的標注。[1]清代的內江不動產買賣契約又如何呢？試以乾隆五十九年（1794）舒良斌弟兄賣土地契文為例：

立契賣地土人舒良斌弟兄六人，今因家下要錢使用，無從出備，情愿將父所買地土一段將來出賣，請憑中證，向到闔城值年清明會肖文列、王帝賓、胡仕益、鄒仕才，客總顏洪山、黃維瓊、楊友仁、劉錦榮等承買，以為義冢。比日眼同踩明界址，東抵買主界，西北抵舒姓界，南抵屈姓大路界，周圍訂石立碑為界。憑中證議定，時值價銅錢七千四百文正，比日憑眾，舒姓弟兄親手領足，嗣后舒姓家族人等不得另生枝節，阻葬滋事。自賣之后，任從闔城會首、客總投契，過印管業，進葬掛掃，禁蓄柴草。此系二家心甘意愿，并無壓迫等情。恐口無憑，立賣契一紙，付與值年會首、客總等永遠輪流執管為據。

在該契約中，立契當事人為舒良斌弟兄六人；成契理由為“家下要錢使用，無從出備”，即家庭貧困；標的物為他們的父親早年所買的地土一段，東西南北各有界址；立約雙方的權利與義務的保障主要體現在“恐口無憑，立賣契一紙，付與值年會首、客總等永遠輪流執管為據”一句上，即白紙黑字，有證有據；第三方中人的參與是“憑中證人”一欄的舒文盛等人；承諾與交割的認證是指畫押，民間社會因識字率不高，通常畫“十”字，遺憾的是該選編未錄畫押；立契時間與實效的標注，指末尾的“乾隆五十幾年四月初八日”和文末的“永遠輪流執管為據”。

可以看到，清代內江的不動產買賣契約與傳統契約的格式要件大體相同，所不同者在于還有“左右鄰證”和“代筆”。在傳統社會的土地買賣中有所謂“問帳制度”，即土地買賣之前要先征求親人和左右地鄰的同意，以免發生糾紛。[3]契約中的“左右鄰證”即是指此。而“代筆”指代寫契約的人，民間社會識字率有限，往往請人代筆。

二、不動產買賣中的“中人”

中人在不動產買賣中有著重要的作用：

1.尋找買主。請中的首要目的是為了尋找買主，如前引乾隆五十九年（1794）契文中有“請憑中證，向到闔城值年清明會肖文列……等承買”。《選編》中還有大量請中尋找買主的例子，如嘉慶十六年（1811）陸吉寬父子“自行央請中證張文斌、楊必貴等，向到闔城清明會客總、會首蔡德勝……等承買”[2]p16道光三年（1823）盧義魁“自行請中劉晉棟等，向到盧義榜名下近前承買為業”[2]p25同治十二年（1873）姚光倫“自行請中姚成棟……等為中，向到毆宗賢名下出錢承買為業”[2]p102。

2.踩勘界址。前引乾隆五十九年（1794）契文中就有“比日眼同踩明界址”，即是說他們與中證等人一同踩明了田地的四至。又如道光二年（1822）龔仁雨弟兄叔侄賣田土房屋契中有“比即憑中，眼同看明，正草房一座四間，倉庫一間……”[2]p23道光三年（1823）盧義魁賣田土契文中有“比日憑中看明，田二坵，土三塊”[2]p25道光十二年（1832）舒蔣氏母子賣土地契文種有“比日憑中證，眼同踩明界限”[2]p31。

3.議定價格。道光二年（1822）龔仁雨弟兄叔侄賣田土房屋契中有“比日憑中議定，時值賣銅錢五百五十四串整”[2]p23道光十四年（1834）楊順基賣田地房屋契文種有“比日憑中議定，時值賣價銅錢二千八百串”[2]p35同治五年（1866）姚新彩父子賣田契文中有“憑中議定，時值賣價銅錢一百六十串整”[2]p85

4.監督執行。傳統社會的民間生活存在巨大的法律空白，然而人們仍然能有條不紊的交往生活，民間法秩序在其中發揮了重要作用。中人在不動產買賣中的監督作用即是民間法秩序的表現形式之一，他們有效地保證了不動產買賣的執行。不動產買賣契約中一般都有中人的名字，名字下還有畫押，他們要承擔這筆買賣日后可能存在的風險。

三、不動產買賣中的習慣

清代地方社會的不動產買賣存在諸多慣習，內江即存在點筆畫押、離莊脫業、茶果喜錢等習慣，這些項目基本代表交易過程的中精神和物質損耗，姑且稱之為“交易損耗費”。交易損耗費的議定分為以下兩種：

議定買價中包含交易損耗費。嘉慶十年（1805）陳進黌叔侄弟兄賣田土房屋，得買價銅錢一千四百五十千文，“點筆押字、脫業茶果并包在內”[2]p14道光二年（1822）龔仁雨弟兄叔侄賣田土房屋，得買價五百五十四串，“離莊脫業、點筆畫字、起神茶果盡在內”[2]p23光緒四年（1878）楊順芝夫婦賣田土房屋，議定買價銅錢一百六十千文，“點筆畫押、離莊脫業、茶果喜錢概在價內”[2]p112

議定買價之后再另議交易損耗費。道光十四年（1834）胡致道賣店房，議買價錢二百一十六串，“外議脫業畫字喜錢四千文”[2]p36同治七年（1868）唐大明賣土地房屋，議買價銅錢二十六串，“外議點筆畫押、離莊脫業、老少茶果喜錢四千文整”[2]p93宣統元年（1909）全以祿父子賣田土，議買價銅錢二百二十串，“外議離莊脫業喜錢四十串整”[2]p269

結 語

自上個世紀以來，民間文獻尤其是契約文書被大規模發現并集結出版，早年有徽州文書，近年來有清水江文書，這些出版物極大地豐富了社會經濟史的研究。《內江清代契約檔案選編》無疑對我們了解清代內江的社會生活有著重要的意義。

參考文獻：

[1]李祝環：《中國傳統民事契約成立的要件》，《政法論壇》，1997年第6期。

[2]內江市檔案館編：《內江清代契約檔案選編》，內江市龍華印務有限公司印刷，2012年，第11頁。

[3]楊國楨：《明清土地契約文書研究》，中國人民大學出版社，2009年，第188頁。