在遵從與超越之間—“房改房”繼承法律問題研究

上世紀(jì)九十年代初，我國全面貫徹落實(shí)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展。此時(shí)，絕大多數(shù)的城市在職職工租住在其所在單位的房屋中，通過房改政策的落實(shí)，住房關(guān)系在那個(gè)時(shí)期發(fā)生了巨大的變化。作為城市居民的重要生活資料的住房需要通過購買的方式取得，任職單位將按照政策出售公有住房。1994年國務(wù)院適時(shí)出臺(tái)了國發(fā)〔1994〕43號(hào)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》及一系列相關(guān)政策，穩(wěn)妥的解決公有住房出售的問題，同時(shí)也成就我們后來的“房改房”。

較現(xiàn)在而言，上世紀(jì)九十年代，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較低，居民之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系較為簡單，房價(jià)亦普遍偏低，但隨著城市的擴(kuò)張，當(dāng)時(shí)房屋發(fā)展至當(dāng)下，其所處位置愈加趨于中心化，隨著城市人口的擴(kuò)容，人與房的供求關(guān)系也發(fā)生了變化。在職職工通過房改政策所購公有住房價(jià)值亦大幅增值，其中部分房屋所有權(quán)人隨著年歲的增長亦有離世發(fā)生，隨之而來的繼承、分割等糾紛也隨之增多，如何解決好其中所涉及的財(cái)產(chǎn)問題，也逐漸成為房屋糾紛中的一個(gè)重要問題浮出水面。

一、 “房改房”所謂何物。

房改房，是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。[注釋

360百科，2017年8月17日訪問]按照360百科的“房改房”概念（或稱已購公有住房）以及現(xiàn)實(shí)情況，房改房應(yīng)當(dāng)具備以下特征：

1、“房改房”中所指的出售的公有住房系城鎮(zhèn)房屋，不包括農(nóng)村房屋。

2、“房改房”是根據(jù)根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定出售的房屋，帶有強(qiáng)烈的政策性，不具有自由出售的性質(zhì)。

3、“房改房”中所售賣的房屋是城鎮(zhèn)國家機(jī)關(guān)及國有企事業(yè)單位將其所有或代為管理的住房，在出售前可能已經(jīng)分配給所屬職工租住或使用。

4、“房改房”中的房屋只能是城鎮(zhèn)國家機(jī)關(guān)及國有企事業(yè)單位將其所有或管理的住房出售給本單位的職工，而不得向他人自由出售。

5、“房改房”系向夫妻雙方進(jìn)行出售，不是向夫或妻一方出售，夫或妻其中一方必須具有售房單位職工的身份。通常情況下，多數(shù)關(guān)于“房改房”的概念表述為向家庭或戶出售，但事實(shí)上所有權(quán)只限于夫妻雙方，不會(huì)及于其他家庭成員，包括成年家庭成員。所以采用向家庭或戶出售的概念有不妥之處。

6、“房改房”根據(jù)國發(fā)〔1994〕43號(hào)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》每個(gè)家庭只能享受一次，現(xiàn)實(shí)中是每對(duì)夫妻只能享受一次，也就是夫和妻只能共同享受一次。

7、“房改房”系福利性質(zhì)的房屋，其購買價(jià)不僅能夠享受成本價(jià)，還應(yīng)當(dāng)包含購買房屋的夫妻雙方工齡的折扣。經(jīng)過調(diào)研，筆者所在城市的“房改房”的購買價(jià)主要分為四部分：一是房屋本身的價(jià)值，如房屋坐落、朝向等；二是申請(qǐng)人職級(jí)單價(jià)，申請(qǐng)購買人的職務(wù)級(jí)別對(duì)應(yīng)其享受的房屋面積區(qū)間，區(qū)間最低值以下按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為單價(jià)計(jì)算，區(qū)間之內(nèi)按照超標(biāo)價(jià)作為單價(jià)計(jì)算，區(qū)間最高值之上的按照超控價(jià)計(jì)算，每個(gè)檔次之間的單價(jià)增長在50%左右。三是工齡抵扣，在上述價(jià)值之上，根據(jù)政策又確定了每年工齡抵扣額，該抵扣額可從職級(jí)單價(jià)中再行扣除。四是一次性付款優(yōu)惠，該價(jià)值一般從15%到25%不等。

8、“房改房”的購買不是在短時(shí)間完成的，從準(zhǔn)備購買、填表登記到交房款，再到產(chǎn)權(quán)登記，將會(huì)是一個(gè)較長的過程，過程較長的會(huì)在三年左右，期間將會(huì)發(fā)生很多變化。

“房改房”的特征決定了其鮮明的政策性、復(fù)雜性、特殊性，隨著房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，“房改房”因?yàn)楦鞣N原因逐漸分批進(jìn)入市場，其政策性因素帶來的福利不斷的變現(xiàn)，其市場性逐漸顯現(xiàn)出來，不僅使其價(jià)值得到了增長，更使其得到了更多的關(guān)注或者是“爭奪”，“房改房”成為了很多財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛中的重點(diǎn)。

二、裁判方法構(gòu)建。

論述至此，“房改房”中被隱藏的價(jià)值已經(jīng)浮出水面，“房改房”的全部價(jià)值已經(jīng)可以明確計(jì)算。被隱藏的價(jià)值和顯現(xiàn)的價(jià)值構(gòu)成了“房改房”全部價(jià)值，該全部價(jià)值屬于“房改房”政策的售房對(duì)象，即“夫和妻”。當(dāng)夫和妻先后死亡時(shí)，應(yīng)當(dāng)考量各方的具體份額，以便合理、合法分割、繼承。

顯現(xiàn)的價(jià)值：購房款。該部分權(quán)益可以通過當(dāng)事人舉證來證明購房款的來源來判斷是否健在一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能證明的應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐中，大部分案例中，健在一方是無法證明購房款是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，更為甚者是，大部分案例中舉證是在健在乙方又去世的情況下，由繼承人來舉證。實(shí)踐中，該部分財(cái)產(chǎn)，往往是在配偶死亡后，遺產(chǎn)未分割前，健在一方繳納。此時(shí)，購房款無法區(qū)分是否個(gè)人財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零三條及第一百零四條規(guī)定，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。如此，可以確定一個(gè)原則，即原則上視為購房款為均等分共有，除有證據(jù)證明時(shí)作為例外，確定為個(gè)人單獨(dú)所有，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值亦系個(gè)人所有。這樣既符合大眾價(jià)值觀，同時(shí)亦不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的基本規(guī)律，較為合理。

被隱藏的價(jià)值：房屋本身折價(jià)（包括房屋折舊、朝向等）、職級(jí)折算單價(jià)、雙方工齡折扣數(shù)額、一次性付款優(yōu)惠。該項(xiàng)價(jià)值中，房屋本身折價(jià)（包括房屋折舊、朝向等）、職級(jí)折算單價(jià)、一次性付款優(yōu)惠，均系婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)份額亦應(yīng)歸夫妻共有。但其中的雙方工齡折扣數(shù)額可能會(huì)來自夫或妻的婚前，按照現(xiàn)行《婚姻法》的規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)視為夫或妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在繼承中，夫或妻先后死亡時(shí)，是否具有個(gè)人財(cái)產(chǎn)將會(huì)影響繼承人的繼承份額，所以確定各部分價(jià)值具有討論價(jià)值。根據(jù)《婚姻法解釋二》第十四條規(guī)定人民法院審理離婚案件，涉及分割發(fā)放到軍人名下的復(fù)員費(fèi)、自主擇業(yè)費(fèi)等一次性費(fèi)用的，以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值，所得數(shù)額為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在法律規(guī)定中，與工齡優(yōu)惠最為相近的就是軍人專業(yè)或復(fù)員后所發(fā)放的軍齡對(duì)應(yīng)的費(fèi)用，二者都是按照參加某種“工作”所獲得的的時(shí)間作為單位，來發(fā)放一定金額的價(jià)值的，不同的之處是，一個(gè)發(fā)放貨幣，另一個(gè)是進(jìn)行貨幣性計(jì)算直接折抵（交付）房款，因此同種性質(zhì)的價(jià)值可以進(jìn)行對(duì)比。在訴訟中，工齡優(yōu)惠帶來的價(jià)值可以參照軍齡轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)進(jìn)行計(jì)算夫妻雙方共有和單獨(dú)所有的工齡部分，以便區(qū)分財(cái)產(chǎn)共有性質(zhì)進(jìn)行繼承分割。

在超越中遵從，在遵從中超越，用批判的精神審視“房改房”繼承中的不合理因素，用理性的態(tài)度對(duì)待其中合理的內(nèi)容。既不能全盤否定歷史上出現(xiàn)的司法解釋性文件、政策的合理性，也不能視而不見其中不能“與時(shí)俱進(jìn)”的不妥之處。面對(duì)歷史問題，要用歷史的眼光去判斷，要用當(dāng)今的價(jià)值去衡量，讓古為今用，讓我們活在當(dāng)下，用現(xiàn)在的法律體系去完善“房改房”裁判方法，讓“房改房”的糾紛得到妥善的解決，使之更具有法律效果的同時(shí)讓人們感受的社會(huì)效果，從而使得裁判者在每一個(gè)“房改房”案件中都能做到公平正義，讓人民群眾在每一起“房改房”案件中都能感受到公平正義。

注釋：

360百科，2017年8月17日訪問