基于執行視角的司法拍賣擊破租賃權法律路徑研究

劉 輝

(1.安徽警官職業學院，安徽 合肥 230031；2.中南大學網絡學院，湖南 長沙 410832)

近年來伴隨法院案件受理數成倍的增長，這些類型的案件審理到最后都可能演化成執行案，但是司法實踐中由于法律制度和個案現實等諸原因，致使很多案件尤其是不動產的財產處置中不能及時有效進行資產處置，債權人利益不能得到保障。因此，如何加大執行力度，提高資產處置效率，成為司法執行中亟需解決的問題。最高人民法院院長周強在2016年3月13日工作報告中作出了莊嚴的承諾：“用兩到三年時間，基本解決執行難問題，破除實現公平正義的最后一道藩籬。”[1]為實現這一承諾就要破解執行工作中的各種攔路虎，其中在不動產拍賣工作中的一個重要的阻礙就是“買賣不破租賃”，即司法拍賣標的上的租賃權對抗效力。司法拍賣標的物上的租賃權在具體案件執行過程中導致了各種不同情形的阻礙，其中也不乏被執行人與案外人惡意串通簽訂虛假租賃合同對抗法院執行，導致案件拍賣無法進行[2]。也有被執行人惡意將標的物進行長期出租而導致資產客觀上無法處理，這些都導致了執行工作的難度的增加。為了推進執行工作，去除標的物上的租賃權中的對抗效力顯得很有必要。下面將司法拍賣和租賃權物權化從理論上進行解析，從而發現司法拍賣和租賃權物權化制度的理論沖突，即租賃權物權化在司法拍賣中存在缺乏法理基礎和法律土壤，從而根據具體情況提出解決問題的思路。

一、司法拍賣和買賣不破租賃制度分析

(一)司法拍賣的含義和性質

1.司法拍賣的含義。拍賣時以賣者為主導，使賣者于買賣中居于主導地位，能夠最大限度地挖掘財產價值，符合了訴訟資產進行變現的最終目標，既能夠保護訴訟參與方的合法權益，又能使得處置程序公開、公正。司法拍賣是查封財產變現的首要手段，由執行法院把查封、扣押的動產或不動產，以公開拍賣方式拍賣給競價最高的應賣人，并以賣得價金清償債權的行為[3]。

2.司法拍賣的性質。司法拍賣不同于市場上一般的買賣交易，它不以所有權人的意志為轉移，最終以實現債權人的債權為目的，具有司法權力和司法權威宣告導向，是人民法院執行程序中的重要一環[4]。司法拍賣具有以下特性：一是委托主體的特定性，司法拍賣的委托主體是特定的、唯一的，即具體案件的執行法院，而不是標的物所有權人。二是拍賣標的的限定性。拍賣標的只能是已經被人民法院采取限制措施的財產，不能超出這一范圍。三是拍賣結果的強制性。司法拍賣是人民法院依職權作出的，作為民事執行程序中的一個重要環節，是實現申請執行人債權的最后的程序。是司法執行權對所有權人的處分權的強制介入，不以所有權人的意志為轉移。四是拍賣目的的公益性。司法拍賣目的與民事執行程序的最終目的即最終實現債權人的債權。五是拍賣取得物權的原始性。司法拍賣是以人民法院生效判決為依據的強制拍賣，買受人根據司法拍賣取得的不動產物權，并沒有依附于與原所有人的法律關系上，屬于原始取得。

(二)買賣不破租賃規則的含義和立法目的

1.買賣不破租賃含義。買賣不破租賃制度是基于租賃合同的權利義務關系，租賃關系不因租賃物的所有權變動解除。這種租賃權的“物權化”，可以對抗物權變動后的新所有權人和其他不特定第三人。

2.立法目的。在買賣不破租賃規則產生之前，承租人承租權的喪失會導致其基本的生存權利受到威脅，影響社會穩定。買賣不破租賃規則出現后，要求如果出租人在租賃期間出讓租賃物所有權的，承租人針對受讓人的租賃關系依然有效。這樣通過法律手段約束相對處于優勢地位的受讓人，保障承租人的基本生存權，維護司法正義，保障社會安定。

二、司法拍賣與買賣不破租賃之間的沖突

(一)司法拍賣與租賃權物權化理論上的沖突

從本質上看，買賣不破租賃原則是民法賦予租賃雙方的物權保障。“給予其中一方超過原有合意的法律效力，是對社會自治的一種公權力干預，但要注意的是這種法律效力不是真正的物權，其依據的前提是承租人必須為經濟上的弱者。”司法拍賣以法院執行機構主導下的強制拍賣，是執行機構根據執行法院的生效判決來確定的一種執行方式，沒有執行機構自己獨立的意志，也不以不動產所有人的意志為主導，是法院生效裁判文書賦予的強制性。司法拍賣具有公權力色彩，其代表的是司法權力和司法權威。所以，司法拍賣與租賃物權化之間實則是公權力之間的博弈，租賃權物權化實則是對民事執行資產處置的干擾。同時也是債權人利益、買受人利益與承租人利益之間的博弈，被查封資產的順利處置既可以保障買受人利益的同時也可以實現申請執行人的債權，若適用買賣不破租賃制度導致無人競買而流拍，使得債權人的債權無法順利實現，損害的將是司法權威和司法執行力。買賣不破租賃原則是對物權優于債權的重要突破，強化了對承租人的保護。該規則的適用前提是出租人以自己真實的意思表示出賣自己所有的不動產即承租標的，為了防止出賣人任意破壞租賃合同，損害承租人的利益而設置了該規則，是出于對弱者即承租人享有的債權的保護。但是在司法拍賣中，出租人已經不是作為物權處分人而存在，物權處分人已經變成了執行案件的管轄的人民法院，人民法院處置該不動產是為了保護申請執行人享有的已被人民法院生效判決所確認的債權，具有強制執行性和權威性。已經不是出租人的物權與承租人的承租權之間的較量，所以司法拍賣中適用“買賣不破租賃”是沒有立法基礎的。

(二)司法拍賣與買賣不破租賃制度的現實沖突

我國相關法律規定，私有房屋在租賃期內，出租人買賣、贈與或者繼承房屋產權，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效；租賃期間發生租賃物所有權變動，不影響租賃合同的效力實現[5]。以上兩條構成了目前我國法律上的關于買賣不破租賃的制度。我國目前法律并未規定租賃合同是否需要備案，這使得在司法拍賣過程中無法審查被執行人或承租人提供的房屋租賃合同訂立的時間及真實性，該條規定也沒有區分動產、不動產，承租人是否要求對標的的占有也沒有進行明確的要求。上述兩條規定目前籠統、概括，并沒有體現出租賃權物權化的立法價值和應有的保護承租人弱勢地位的立法本意。也是目前影響人民法院在進行資產處置、拍賣時與處理承租人與買受人、申請人關系的唯一依據。但由于不具有很強的可操作性，所以導致了目前在資產處置的處理方法的多樣性和沒有統一的規則可供參考。如果抵押權人申請實現抵押權，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人是不具有約束力的，這是強制拍賣中租賃權去除的一種嘗試。但是該規定有著限定條件，即租賃權不能對抗成立在先的抵押權，在實現抵押權時即可去除拍賣標的上的租賃權。但對于不享有抵押權利的債權人則沒有相應的破除租賃權的規定，這沒有法理依據。且不分拍賣標的一律破除租賃權的后果則是很可能影響到承租人的生存權利，所以筆者提出自己的想法。在目前執行案件司法拍賣過程中，租賃對司法拍賣的影響主要有以下幾種情況：

1.在具體執行案件涉及處置不動產資產時，往往在拍賣時，會有被執行人拿出一份與案外人簽訂的長達10年至20年的不動產租賃合同，此時，案外人則主張對該標的物享有承租權，而且已經全部繳清了房租，使得法院無法核實該租賃合同的真實性，只能以該標的擁有已經出租較長年限的事實進行拍賣。而一般買受人在了解該現狀后，長時期內無法得到收益及無法實際占有該不動產，而只是成為紙上的權利人而退避三舍，從而導致不動產無法處置而進一步導致申請人的債權無法實現。

2.在不動產經過司法拍賣流拍之后，往往申請執行人可選擇將拍賣標的以最后一次流拍價格作為依據抵償債權，但是申請人在取得標的物之后，也由于長期不動產租賃合同的存在而無法實際取得該標的的使用和占有權利，得到的也只是一紙裁定書，債權沒有得到實質意義上的實現。

3.被執行人往往與第三人串通簽訂虛假的租賃合同，將簽訂合同的日期倒簽或惡意延長租賃合同甚至提前收取租金，從而導致法院無法按照預期進行資產處置，同時進行合同的審查及處理方面也無法可依。所以對于租賃合同的審查及處理需要相關法律賦予執行法院必要的權利及可供操作的程序來進行處理。

三、關于“司法拍賣擊破租賃”的解決路徑

由于以上理論上的原因和司法實踐中案件執行的需要，所以在司法拍賣中不適用“買賣不破租賃”的規則，對于租賃物性質的基礎上進行不同標的不同對待。在有限度地保護承租人必要的生存權的基礎上，司法拍賣的司法權威和人民法院的執行力即可除去在拍賣標的上的租賃權，但是保護承租人利益的立法本意不能破壞，且在不能違背現有的法律規定的前提下，進行制度設計。所以在具體執行案件中根據不同的特點采取以下措施，在保障案件順利執行的同時又保護了承租人應有的財產權益。這主要是由承租權的內容決定的，承租權是對承租標的進行占有、適用、收益的權能，以及在經過出租人同意的前提下對承租標的的裝修、修繕等增加其收益的權力。本文的擊破租賃目的是去除承租人承租權的物權化效力，所以，在確定去除承租權對抗效力時對承租人進行補償是符合法律要求和必需的。

(一)確定租賃對司法拍賣的影響

司法拍賣強制去除租賃權的前提應是租賃權現實上會對司法拍賣本身產生不利的影響，而不是一概地去除租賃權。但是租賃權對司法拍賣的影響不能根據執行法官、申請執行人的主觀臆想，也不能憑著經驗推斷，只能是依據客觀現實來判斷，所以建議法院在拍賣時采取雙重報價原則，即對標的物拍賣公告上注明拍賣標的租賃權存在情形時的拍賣，以及拍賣標的不存在租賃權時的雙向拍賣，最終以最高價格的拍賣來確定最后成交。這樣既能避免因為租賃權的存在而導致拍賣無法進行，同時又能夠保證競買人及最終買受人對于是否選擇破租賃提供了更大的空間。司法拍賣終歸是一種交易模式，要求能夠最大限度地實現拍賣物的價值。如果僅僅是因為市場的原因而導致流拍即去除租賃權無現實的必要。

(二)適用的拍賣標的范圍

買賣不破租賃的初衷是為了保護作為弱勢一方的承租人基本的生存權，而相對于其他經營性住房、廠房等經營性資產，承租人租賃權利的喪失則不會影響到承租人的生存權，這一點也不會違背法律的實質正義。所以要求人民法院對拍賣標的性質、拍賣標的被法院采取強制措施的狀態是否被承租人占有、租賃合同是否備案進行嚴格的區分，區別對待，以盡可能實現租賃權與申請執行人債權之間的平衡。

1.拍賣標的為不動產。由于租賃權物權化立法本意是保障處于弱勢地位的承租人的生存權，所以對于拍標的為不動產的情況下應嚴格區別不動產的用途，即住宅性不動產、非住宅性不動產。(1)不動產為住宅性不動產。通過司法拍賣處理的住宅性不動產因涉及司法公權力和司法權威，申請執行人的債權的實現等重要因素，所以對租賃權物權化應有嚴格的限制條件。該租賃合同必須經過備案，且備案時間需在人民法院在不動產處張貼查封公告之前。承租人在進行查封時必須對不動產處于占有狀態即居住狀態，而不僅僅只是備案狀態。且對不動產經司法拍賣轉讓后的租賃時間應有合理的限制，非經雙方當事人協商確定繼續租賃的時間，應以一年為限，即該對抗時間權力為一年；不足一年的，為原合同的剩余租賃時間。(2)不動產為非住宅性不動產。因非住宅性不動產為滿足承租人生產經營需要，不涉及承租人的生存權問題，且不存在承租人為弱勢一方的假定，所以對于非住宅性不動產的租賃權不能對抗執行程序中的司法拍賣。即無論租賃合同是否經過備案，承租人是否現實占有該不動產，經買受人申請要求交付不動產，人民法院即可要求承租人自行交付該租賃不動產。必要時，人民法院可采取強制措施強制承租人向買受人履行相關義務。

2.拍賣標的為動產。當司法拍賣進行處理的標的為動產時，一經司法拍賣成功交易的動產，即可去除該拍賣標的上的租賃權，無論該租賃合同是否經過備案，租賃物是否被承租人現實占有，司法拍賣一律強制去除動產標的物上的租賃權。

(三)去除租賃權后對承租人的補償

“買賣不破租賃”是我國現行法律對承租人利益的保護，但由于司法拍賣而導致了承租人的承租權得不到保護，說到底是由于出租人的過錯導致的租賃權的滅失，是由于出租人在不及時履行人民法院裁判文書履行的債務而導致的。所以在司法拍賣導致租賃權喪失的情況下，應對承租人因租賃合同的解除而導致的承租人的損失進行補償，這樣既能實現債權人債權利益的前提下，又能彌補承租人的實際損失。

1.司法拍賣針對租賃不動產是否為承租人裝修的情形。如果承租人根據誠實信用原則和利益可期待性為不動產進行了裝飾裝修和其他附加值的添附，那么在評估程序中，應當將該裝潢資產單獨評估，并按裝潢價值在最終拍賣標的成交價中所占的比例，且該價值分攤在剩余租賃期限的數額在最終成交價的拍賣款中優先扣除返還給承租人，以保證承租人對裝潢資產擁有的物權。

2.對于承租人支付給被執行人超出實際租賃期限部分的租金問題，在有確切證據證明承租人已支付給出租人的情況下，轉化為優于其他債權的一般債權，根據有關機構的生效裁決可按比例參與分配，并就未實現部分繼續要求被執行人返還。

3.對于法院已經向不動產登記機構出具查封手續且在不動產張貼查封公告后繼續承租該不動產的，無論租賃合同是否真實有效，承租人是否實際占有租賃物，對于其裝潢資產及多付的租金均不予在執行款中扣除及參與分配。因為承租人明知出租標的有權利上的瑕疵之后仍承租該標的，該租賃關系的取得沒有合法性基礎，出租人無權出租該標的物，承租人與出租人此時簽訂的租賃合同因為違反了司法機關的裁決而無效，所以承租人應該承擔自己行為所帶來的不利后果。

(四)去除租賃權對于承租人優先購買權的影響

優先購買權是指在所有人出賣動產或不動產時，特定人依約定或法律規定享有優先購買之權利。優先購買權的存在并不會損害司法拍賣中申請執行人的債權實現，也不會對實現拍賣物的最大價值而產生不利影響。承租人的優先購買權是與其他享有優先權人的權利同時存在的，會促進拍賣的順利進行。所以司法拍賣只是去除租賃權中強制繼續租賃的對抗效力而并不妨礙承租人行使優先購買權。

四、結語

“買賣不破租賃”規則在司法拍賣中既沒有可生存的法律規則和法理基礎，也不利于司法拍賣的順利進行；既破壞了司法的權威，加劇了執行難情況的存在，又損害了申請執行人的債權實現。所以在司法拍賣中應在拍賣標的時破除標的的租賃權，以徹底杜絕被執行人與他人串通簽訂虛假的租賃合同以抗拒拍賣進行的現象。但在司法拍賣擊破租賃的同時也要注意保護合法承租人對裝潢資產及屋內物品所享有的物權，也要保護承租人多支付租金的債權。對于查封之后承租人的物權及債權均不予保護，這樣才能保證執行工作的順利進行，保護申請執行人的債權順利實現，以徹底推開執行路上的“攔路虎”。