簡析鐵路建設(shè)工程征地拆遷全過程審價工作的主要內(nèi)容和對策措施

宣繼勝 （上海華東鐵路建設(shè)監(jiān)理有限公司，上海 201302）

近年來，鐵路建設(shè)工程征地拆遷已經(jīng)全面實行全過程第三方審價，造價咨詢行業(yè)為盡快適應(yīng)市場需求，必須練好過硬本領(lǐng)，掌握全過程第三方審價工作方法，為控制征地拆遷成本發(fā)揮作用。征地拆遷是一項涉及面廣、政策性強、專業(yè)性強、變數(shù)多、難度大、時間跨度長的綜合性工作。要確保征地拆遷資料完整清晰、數(shù)據(jù)真實準確、依據(jù)完備可靠，滿足征地拆遷補償費作價入股確認的要求。

1 鐵路建設(shè)工程征地拆遷全過程審價的主要內(nèi)容

1.1 征地補償全過程審價的主要內(nèi)容

1.1.1 征地范圍

①鐵路正線及相關(guān)工程、站場、站后“四電”、警務(wù)用地及配套設(shè)施等建設(shè)的永久用地和涉及特殊權(quán)屬問題的改水改路用地；在永久用地組卷報批時，按規(guī)定一并上報本項目涉及的拆遷安置用地指標。

②地下管線、水利設(shè)施、道路、溝渠及防洪工程等遷改用地不包含在永久用地范圍之內(nèi)，按相關(guān)標準給予補償。

③因工程建設(shè)造成部分邊角地和難以耕種的夾心地，由各方共同現(xiàn)場調(diào)查核實。

1.1.2 征地數(shù)量

永久征地數(shù)量以施工用地圖（含補充設(shè)計和設(shè)計變更）、土地勘測定界成果圖為基礎(chǔ)，以路、地雙方共同確認的實際占用數(shù)為準。

1.1.3 補償標準

①征地補償費用主要包含土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費（含林木、果樹等地面種植物和養(yǎng)殖物補償費）、農(nóng)民基本生活保障金。按規(guī)定繳納的被征地農(nóng)民就業(yè)和社會保障費等?！渡址ā芬?guī)定的征用林地補償費、安置補助費、林木補償費。

②征地規(guī)稅費主要包括耕地開墾費、耕地占用稅、森林植被恢復(fù)費等。

③沿線受到影響的特種養(yǎng)殖、特種種植等用地，本著實事求是的原則，補償費用計入征地拆遷總費用。

④因工程建設(shè)造成部分邊角地和難以耕種的夾心地，補償費用計入征地拆遷總費用。

2.2 拆遷補償全過程審價的主要內(nèi)容

2.2.1 拆遷范圍

①經(jīng)批準的征地范圍，即紅線內(nèi)的所有房屋、農(nóng)田水利設(shè)施和其它地上附著物（含既有鐵路生活設(shè)施和多經(jīng)、集經(jīng)設(shè)施）。

②經(jīng)環(huán)境影響評價報告批復(fù)文件規(guī)定的距鐵路外軌中心線30m內(nèi)建（構(gòu)）筑物和其它環(huán)境敏感點。即環(huán)評線范圍內(nèi)不適宜人居住的住宅、學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位。

③征地紅線、環(huán)評線穿越廠礦企事業(yè)單位按照實際影響使用功能等綜合因素，各方共同確定合理影響范圍內(nèi)的搬遷。

④經(jīng)現(xiàn)場核查，因鐵路建設(shè)影響道路、給水、供電等公益設(shè)施難以接入影響正常生產(chǎn)生活，各方共同確定需拆遷的夾心地、邊角地、三角地上建（構(gòu)）筑物以及其它零星建（構(gòu)）筑物。

⑤在《鐵路安全管理條例》（國務(wù)院令639號）規(guī)定情形內(nèi)，鐵路線路兩側(cè)、車站用地范圍外影響未來鐵路運營安全，從事危險品生產(chǎn)、加工、儲存、銷售的場所及其它設(shè)施。

⑥鐵路線路兩側(cè)影響鐵路運行的高大樹木、廣告牌等。

2.2.2 拆遷數(shù)量

由地方主管部門牽頭組織有關(guān)人員，建設(shè)單位和設(shè)計單位全程參與，實地清點丈量、登記造冊，地方有權(quán)確認人員簽認；建設(shè)單位牽頭組織設(shè)計院等做好征地拆遷數(shù)量的核查簽認工作；各方共同對匯總數(shù)量進行簽章確認。

2.2.3 補償標準

①集體用地上的房屋和地上附著物的補償按照縣（區(qū)）級以上（含縣區(qū)級）現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。

②國有土地上房屋拆遷按照《關(guān)于國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）和地方政府出臺的城市房屋征收補償?shù)默F(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。

③學(xué)校、醫(yī)院等社會公共性設(shè)施及廠礦企事業(yè)單位的拆遷依據(jù)國家和地方政府有關(guān)規(guī)定，按照雙方確定的拆遷范圍給予補償，必要時由具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)進行評估。

④其它特殊建（構(gòu)）筑物拆遷由雙方認可的中介機構(gòu)評估后，雙方協(xié)商解決。

2.3 其他征拆補償全過程審價的主要內(nèi)容

2.3.1 其他征拆范圍

①大臨工程用地、施工便道用地及取（棄）土場等土地及地面附著物。

②“三電”及地面、地下管線遷改，道路、溝渠改移工程。

③進行文物保護及處理地質(zhì)災(zāi)害引起的補償費用。

④因建設(shè)造成居民農(nóng)田、水利設(shè)施、水系損壞及房屋損壞的修復(fù)或補償費用（因施工單位原因造成的損壞除外）。

⑤建設(shè)單位直接發(fā)生的水土保持補償費、森林植被恢復(fù)費、提前啟動征拆調(diào)查紅線環(huán)評線測放費用、先行用地組卷報批費、永久用地組卷報批費、建設(shè)用地竣工平面圖測繪費、文物保護措施費、土地登記辦證咨詢費及征地拆遷第三方審價咨詢費等。

2.3.2 補償標準

①大臨工程及施工便道用地執(zhí)行地方政府現(xiàn)行租用、復(fù)墾政策補償標準；?。墸┩翀鲅a償標準執(zhí)行地方政府現(xiàn)行使用政策補償標準。

②“三電”及地面、地下管線遷改工程，道路、溝渠改移工程，執(zhí)行本項目初設(shè)概預(yù)算編制定額。

③地面附著物執(zhí)行地方政府現(xiàn)行補償標準。

2 鐵路建設(shè)工程征地拆遷全過程審價的對策措施

①審核現(xiàn)場測量的準確性。征地拆遷過程中對土地和地面附屬物的測量、統(tǒng)計也是全過程審價工作的重點環(huán)節(jié)。一是要核對被拆遷人補償面積是否準確，與證件登記面積是否相符，更重要的是對于無證面積的勘測認定是否由具備資質(zhì)測量單位出具計算數(shù)據(jù)，無證面積房屋建造年限認定資料否齊全；二是裝修評估報告是否附有面積、裝修材料數(shù)量及金額明細單，收集核實室內(nèi)設(shè)施相關(guān)資料并據(jù)實確認；三是在核實房屋補償數(shù)據(jù)時應(yīng)逐個審查各項資料原件，對于協(xié)議補償面積與前期調(diào)查面積有出入、裝修評估超正常時，必須深入調(diào)查，細致復(fù)核，取得相關(guān)證據(jù)資料才能認可。

②審核補償標準的合理性。能否嚴格按照國家補償標準進行結(jié)算，直接關(guān)系到人民群眾的自身利益，甚至影響到社會的安定團結(jié)，因此，補償?shù)暮侠硇允侨^程審價工作的重中之重。一是要收集地方出臺的關(guān)于補償?shù)奈募炀氄莆詹⑦\用政策法規(guī)，結(jié)合補償方案，檢查補償標準是否符合規(guī)定，特別是地面附屬物的類別、等級要符合規(guī)定；二是核查補償?shù)挠嬎惴绞绞欠窨茖W(xué)也非常關(guān)鍵，對具有爭議的附屬物，樓頂增高平臺、臨時建筑物、裝飾裝修的補償，要通過資料仔細核對，防止人為弄虛作假。對于諸如搬家費、過渡費、拆遷獎勵等是否嚴格對照征拆安置補償實施方案計算；三是對臨時建筑審查其補償依據(jù)是否確鑿，理由是否充分，有無存在臨時占道建筑按有證房或無證房進行補償?shù)男袨椋凰氖呛瞬閷嶋H拆遷范圍是否在拆遷紅線圖內(nèi)，與批準的拆遷范圍是否一致，有無弄虛作假、擅自擴大拆遷范圍的情況。

③審核企事業(yè)廠礦個案補償?shù)暮弦?guī)性。企事業(yè)廠礦個案所涉及的土地范圍廣，房屋數(shù)量多，地上建筑情況復(fù)雜，補償資金量大，要重點關(guān)注以下幾個方面：一是根據(jù)企業(yè)提供的土地和房屋所有權(quán)證，全面核實其土地面積及房屋存在的真實性，核查是否存在混淆房屋與土地性質(zhì)，高標準違規(guī)獲取補償，如將工業(yè)用房按商業(yè)門面的標準或工業(yè)用地按商業(yè)用地標準進行補償?shù)男袨?；二是核查是否存在違反協(xié)議重復(fù)簽約的行為，即已經(jīng)補償給企業(yè)的拆遷費用，是否在拆遷過程中再次核算補償給與企業(yè)有租賃關(guān)系的個人，形成了同土地或房屋的重復(fù)補償；三是停產(chǎn)停業(yè)補助計算是否準確，被拆遷房屋拆遷前是否實際用于生產(chǎn)經(jīng)營，是否取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅憑證等，營業(yè)面積是否有工商局調(diào)出檔案或拆遷公司確認并簽章的營業(yè)面積確認單作為支持，停產(chǎn)停業(yè)補助費計算是否準確；四是關(guān)注評估報告，對評估報告中的計算方式、標準、時點進行全面復(fù)核，核查是否存在擅自篡改計量標準與條件抬高補償金額，是否存在修改計算時點造成補償?shù)膯挝粌r值增大，從而多計補償款的行為。

④確保征地拆遷階段性概算清理的科學(xué)性。對未執(zhí)行征地拆遷費用包干的在建項目，實際補償費用超出初步設(shè)計批復(fù)費用的，要根據(jù)建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理等五方確認的工程數(shù)量和實際已簽訂的補償協(xié)議計算費用上報征地拆遷清理文件。一是要收集征地拆遷補償標準調(diào)整依據(jù)和征地拆遷完成數(shù)量五方確認資料、征地拆遷相關(guān)實施補償協(xié)議等基礎(chǔ)資料；二是要根據(jù)項目概算批復(fù)文件把實際發(fā)生拆遷數(shù)量和補償標準與原設(shè)計文件對照分析，詳細說明費用調(diào)整的原因和數(shù)量；三是對正在實施和未實施的項目要根據(jù)前期調(diào)查摸底的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、設(shè)計概算的數(shù)量及部分個案談判的基礎(chǔ)上，對該項費用進行測算計列。

3 結(jié)語

通過近一年來的實踐，已基本掌握了鐵路建設(shè)工程征地拆遷全過程審價工作。通過不斷改進工作方法，讓鐵路建設(shè)工程征地拆遷全過程審價工作在鐵路建設(shè)工程中發(fā)揮重要作用。