行業(yè)格局固化 龍頭競爭白熱化

中信證券 陳 聰

行業(yè)格局固化 龍頭競爭白熱化

中信證券 陳 聰

2017年相比2016年，行業(yè)的前15名只增加了旭輝控股，只減少了萬達集團。而且旭輝只排名行業(yè)第15名，前14名都是榜單的常客。和2014年相比，到2017年龍頭公司中真正掉隊的只有萬達一家。我們認為，盡管各大公司銷售額本身快速增長，但行業(yè)競爭格局基本固化。

2014年以來CRIC統(tǒng)計行業(yè)銷售前15名

年底沖量拼排名

雖然競爭格局固化，但行業(yè)競爭異常激烈。我們統(tǒng)計的樣本龍頭公司，在2017年全年銷售超過4.3萬億元，同比增長47.9%。12月單月，樣本公司銷售同比增長98.1%。單月銷售額增長較快的公司包括萬科、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、金地集團、新城控股、旭輝集團等。全年銷售增速較快的公司則有融創(chuàng)中國、新城控股、旭輝集團、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等。

在2017年年底不少大公司銷售額出現(xiàn)同比大幅增長，12月單月同比增速超過100%的公司很多。這一方面說明當(dāng)前各地按揭貸款放款尚可，新房去化情況不差，但另一方面也說明了企業(yè)在年底沖量的決心。很多企業(yè)想提高行業(yè)銷售排名，且2018年的銷售面臨不確定性，各家公司目前積極去化庫存，都推動了年底銷售的放量。樣本企業(yè)2017年12月銷售均價環(huán)比上升超過7%，我們推測主要是一二線城市批出預(yù)售許可，一二線城市在銷售結(jié)構(gòu)占比較高所導(dǎo)致的。我們相信，絕大多數(shù)公司銷售定價策略較為理性。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

迎接龍頭競爭白熱化的2018年

2017年下半年，地產(chǎn)企業(yè)又迎來了差別化的資金成本上升浪潮，在這一浪潮中，只有較大規(guī)模的企業(yè)可以維持較低的資金成本。熱點城市的限價舉措限制了房價上漲的空間，壓縮建安成本的空間極為有限，資金成本成為各大公司重要的競爭舞臺。企業(yè)的股東性質(zhì)、區(qū)域布局等因素?zé)o法在短期改變，且企業(yè)發(fā)展不進則退，停滯就可能導(dǎo)致排名下降。一旦排名下降，企業(yè)拿地優(yōu)勢就會下降，資金成本優(yōu)勢也可能下降，企業(yè)就可能進入發(fā)展的惡性循環(huán)。因此，我們判斷絕大多數(shù)企業(yè)在2018年將繼續(xù)力拼排名，追求銷售規(guī)模增長。

目前來看，大公司的格局也基本穩(wěn)定，碧桂園、萬科和恒大穩(wěn)固占據(jù)行業(yè)前三名；融創(chuàng)、保利、綠地從銷售規(guī)模上位居準(zhǔn)一線地位。但全市場只有一家銷售在1600億以上，3000億以下的公司，卻有5家銷售在1400-1600億元的公司，這可能暗示企業(yè)在從1500億向3000億進發(fā)時必須擴張城市分布數(shù)量（例如龍湖地產(chǎn)、金地集團等）。有望在2018年銷售破千億的公司并不少，但這其中絕大多數(shù)為民營企業(yè)。我們認為，在這些企業(yè)沖擊千億銷售目標(biāo)時，可能會面臨盈利能力和資金成本的考驗。2018年未必是彎道超車的好年份。

龍頭崛起趨勢確定

2018年是行業(yè)龍頭崛起的關(guān)鍵年份。產(chǎn)業(yè)集中度提高的關(guān)鍵原因是地方土地出讓過程中的態(tài)度變化，劣幣驅(qū)逐良幣情況基本消除。這種變化并不因貨幣周期的波動而波動。誠然，2018年資金成本漲的可能性更大，銷售去化也更加不確定，但土地市場的態(tài)勢不會發(fā)生變化，大公司的優(yōu)勢只會更大。此外，資金成本分化當(dāng)然也有利于大公司。

我們相信，大企業(yè)加速拿地的情況不斷出現(xiàn)，并不是因為大龍頭都格外激進，而是因為對很多大企業(yè)來說目前確實是拿地的好窗口。2018年仍然是產(chǎn)業(yè)集中度提高的重要年份。我們看好龍頭地產(chǎn)公司的價值，推薦萬科A、金地集團、招商蛇口、綠地控股、濱江集團等。

部分房地產(chǎn)個股數(shù)據(jù)一覽