房地產限購政策對房地產市場成交量與房價的影響

王換娥+崔銘

內容摘要：本文實證研究房地產限購政策對房地產市場成交量和房價的影響，結果指出，房地產限購政策能夠顯著抑制房價上漲，但房價的降幅較為輕微，呈現出房價回調的前期階段特征。房地產限購政策取得了階段性的積極效果，然而限購政策的長期延續效果適得其反。

關鍵詞：房地產 限購政策 成交量 房價

房地產限購政策對成交量的作用機理

在近期，房地產投資比例加大的房地產市場，房價己經使很多剛性需求者和改善性需求者無力承擔如此高額的房價。此時，政府有責任支持剛性需求和改善性需求者購買住房。限購政策的核心是對于投資的購房者通過運用行政規定來限制其購房套數。

從圖1限購對需求供給短期作用分析圖可以看到，在限購政策出臺后，使得在圖1中的D2被擠出房地產市場，同時部分改善性需求也被抑制了，曲線D1向D1移動。因為能買得起高價格的投資者降低，房地產市場的高價房的市場需求將減少，減少供應和庫存增加的數量，所以供應商將更加注重剛性需求和改善性需求，降低價格來恢復剛性需求和改善性需求的購房者，所以，市場博弈，房地產價格將逐漸下降，直至均衡價格，市場回歸理性。

房地產限購政策對成交量的實證分析

（一）新調控政策對房地產市場季度成交量影響分析

從2013-2015年S市房地產市場各季度成交量情況來看，由于開發商在前三個季度對客戶的積攢，在每年的第四季度成交量會有大幅提高，出現井噴現象。但從2015年的統計結果來看，四季度的成交量出現下滑，成交面積僅為208.04萬平方米，同比下滑23.5%；從2016年的統計結果來看，四季度的成交量呈現出先下降后上升的趨勢。造成這一現象的主要原因是2015年由于引入了限購政策，使得大量的投資需求被壓制，而潛在的價格下滑預期，使得更多的人推遲了購房計劃，整個房地產市場呈觀望狀態。

（二）新調控政策對房地產市場月度成交量影響分析

2015年2月，S市限購政策出臺，房地產市場成交量縮水嚴重，短期內房地產市場成交量大幅下滑，3個月后，住宅市場政策的實施，造成價格繼續大幅下跌。至2016年2月的一年時間里成交量一直處于低位運行，其中3-12月十個月的月均成交量為923.22萬平方米，與限購政策出臺前月均成交量相比下滑了26.2%，2016年2月的成交量為43.75萬平方米，仍低于上年度35%。可見，“限購令”的出臺使得房地產成交量在短期出現了顯著下降。S市限購政策的出臺前，中央政策的出臺使得S市的投資者看到住宅將被限購的預期，所以就在2015年2月出現搶購商品房的現象，使得2月成交量大幅增加，而在S市限購政策出臺后，由于市場不清晰，很多買家對市場開始觀望。從2015的房地產市場成交量看，成交量一直在低位運行，2016年1月成交量降到四年來最低點，2016年2月成交量的上漲也是由于保障性住房逐漸建成，保障房成交的拉動使得2月成交量較1月有明顯的上漲。隨著負擔得起的住房逐步釋放，房地產市場的營業額上升，但在其結構方面，負擔得起的住房比例將逐步增加。總體來看，房地產政策的出臺對整個房地產市場需求具有抑制作用，一年的成交量一直處于較低水平，可以看出短期內有一定的影響。

房地產限購政策實施前后的房價及其走勢分析

（一）模型介紹

1.向量自回歸模型。VAR模型在解決經濟沖擊和經濟發展問題上具有良好的擬合效果。其數學表達式如下：

其中Yt是K維內的列向量，Xt是d維內的列向量，P是滯后階數，T是樣本容量序數。k*d維矩陣H表示的是待估系數矩陣，是k維擾動列向量，它們相互之間可以同期相關，與自己的滯后值相關且不與等式右邊的變量相關。

2.其它因素。房價受諸多因素影響，限購政策只是眾多因素之一，但效果非常明顯。許多研究表明，影響價格的主要因素可以分為兩類，一類是經濟基本面，另一類是非經濟基本面。人口、經濟發展、收入和政策是經濟基本面的重要組成部分。人口的主要作用之一將導致市場供求變化進而影響價格，使房地產市場受到影響。一般的城市化進程和嬰兒潮可以使房地產行業景氣15-25年，除了人口結構，購買力的變化也會影響房地產市場。收入與房地產價格之間正相關，收入越高，房地產行業的發展將更加迅速。此外，政府的宏觀調控也發揮著極其重要的作用，政府的宏觀調控對房地產市場的影響是本文的核心部分。除了政府的宏觀調控政策，貨幣政策、土地制度也經常被用來作為一種手段，合理控制房地產。銀行利率是關系到資金的流動，從而影響到房地產市場的購買力；土地開發控制、土地供應、土地價格等土地政策也影響著房地產的供求關系。所以，政策是影響房地產市場的一個主要因素。

本研究試圖對影響房地產價格的因素進行分析，并針對這些因素實施相應的控制策略，從而分析限購政策的效果，借鑒Clayton、Miller和Peng（2008）的研究方法和建模構想，以及孔煌和高波理論成果，將交易量引入價格模型，從而得到以下多元回歸方程：

（二）模型變量選擇

1.交易變量選取和處理。本研究選取S市為樣本，以新建商品住宅交易量和交易價格為研究變量，將二手房的兩個以上變量也納入研究體系，以月度數據為頻數，變量的具體說明如表1所示。本研究中所需交易量與交易價格數據通過查詢S市售房網而得。由于S市在2015年2月出臺限購政策，故本文采用2015年2月前后的數據，得以通過對比前后變化來得出限購令的影響。其中新建商品住房的交易數據采用2013年1月-2016年12月期間的交易數據，二手住房的交易數據則為2012年1月-2016年12月期間的交易數據。本文為了消除通貨膨脹的影響，數據使用了官方公布的居民消費價格指數（CPI）修正價格。另外，本文采用CensusX12對各變量的進行季節調整，以消除這些經濟序列的季節性為模型帶來的擾動。

2.控制變量選取與處理。眾所周知，實施限購政策會影響銷售，最終會影響房屋銷售價格，這就要求用多元回歸來分析滯后效應。本文選取城鎮居民人均可支配收入和貸款利率作為控制變量。endprint

（三）模型運行結果

1.若干變量的描述性統計。表2為各變量描述性統計。表3是相關系數矩陣表。新建商品住房交易量、城鎮居民人均可支配收入，這些都與新的商品房交易價格上升或下降有明顯聯系，此外貸款利率和其他變量存在顯著相關，所以它與價格仍然是間接相關。

2.限購政策對新建商品房影響。第一，自回歸方程構建分析。限購政策的出現，在一定程度上減少商品房交易量，交易價格將呈現下降趨勢。按照這一現象，本文探討這種關系是否可以定義為因果關系，對于這一結論，本文擬用格蘭杰因果關系檢驗來判斷。在格蘭杰因果檢驗的過程中，將對交易價格和交易數量進行檢查。分析這些變量隨時間序列的變化和變化趨勢。測試中得到一個時間序列，但無法確定這種趨勢是由帶趨勢的穩定過程而產生的，還是由單位根的過程而產生的，而這個是一定要弄清楚的，從而避免偽造欺騙的現象發生，這會對實驗結果產生很大的誤導。單位根檢驗的方法包括有DF檢驗、PP檢驗、ADF檢驗等，本研究的檢驗方法選取ADF法。所用的數據由（3）式產生，分布呈獨立狀態，認為其期望值為零。結果見表4所示。

按照檢驗方法和結果，可以看出，在檢驗過程中價格與交易量之間的關系是一階單整序列，是非平穩狀態。但一階差分處理后，序列的值明顯小于臨界值，表明一階差分具有顯著性差異。結果見表5所示。在協整檢驗中，本文采用了跡檢驗法，按照檢驗結果顯示，在5%的顯著水平上，lnvolume與Inprice是有協整關系的，而且這種關系有著長期穩定的趨勢。事實上，不知道長期穩定的關系是否有因果關系。為了更清楚地探討這兩個變量的關系，本文采用格蘭杰因果關系檢驗，一旦變量t之間是協整的，就說明他們之間具有因果關系。在格蘭杰因果檢驗過程中，首先要確定滯后階。確定滯后階數的方法一般是基于AIC和SC最小原則，具體結果見表6所示。

確定最佳滯后階數后，確定格蘭杰因果關系。

其中白噪音u1t和u2t被假定為互不相關。式（4）假定當前Y與Y自身以及x的過去值有關，其零假設H0：α1=α2=…=αq-1=αq；式（5）對X進行了類似的假設，其零假設H0：ω1=w2=…=ωq-1=ωq。檢驗結果均顯著不為0。

這些結果表明，由于限購政策的實施，新建商品住宅價格和交易量開始出現新的變化，變化的交易量對交易價格具有明顯滯后效應的影響，成交量和價格變化同步，且效果明顯。從這里可以看到，實施政策限購有一定的影響，導致價格的不穩定且實現交易量減少。

第二，多元回歸方程分析。由于市場環境的復雜性，交易價格會受到諸多因素的影響，除了交易量外，為了消除這些不相關因素的干擾，本文采用多元回歸方程，對（5）式模型做最小二乘回歸處理，希望通過對這些數據的分析消除不相關因素的影響，從而更有針對性地進行數據分析。結果顯示，判定系數R方為0.7749，調整后的R方為0.6999，也就是說，在分析住房交易價格的影響問題上，變量因素是由69.99%的因素影響的。通過對上述數據的分析，可以看出，在出臺限購政策之前，S市新建商品住房普遍具有以下特點：

經濟收入因素影響住房交易量。在限購政策前，商品住房價格與居民人均可支配收入呈正相關，通過獲得的總的數據分析，一個良好的、標準的城市居民生活水平下，收入增加1%，住房價格上升了1.91%。收入的增長速度比房價上漲的速度明顯慢許多，這一趨勢使有能力買房的人越來越少。然而，隨著限制性政策對住房購買的介入，這種差異變得不那么明顯。

金融形勢對購房市場有較大影響。在房地產限購政策尚未出臺之前，銀行貸款利率對住房交易價格走勢的影響呈負相關，利率越高，交易價格較低。所以，在這之前，銀行貸款利率持續較低，在某些方面刺激房價上漲。限購政策出臺后，銀行貸款利率對住宅交易價格的影響正相關，影響程度有所下降。在此期間，銀行上調利率，從而導致房價上漲，并呈明顯上升趨勢。

房屋交易量影響交易價格。限購政策出臺后，房屋交易量與房屋交易價格的影響有關，隨著房屋交易量的下降，交易價格有所下降。從這一現象中，可以得到一些啟示，減少住房交易量在一定程度上是一個非常有效的措施，通過實施限制政策，以減少住房交易量，降低住房價格。

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