城市住宅小區停車位糾紛及對策研究

王曉燕　張玉霞　趙銀

摘 要 城市住宅小區停車位糾紛近年來日益增長，影響了城市居民的生活秩序，其主要原因在于城市住宅小區停車位產權不明、相關立法及合同約定不完善、缺乏對住宅小區停車位的管理和使用規定、停車位供小于求等，本文認為應當完善立法和合同條款，及時制止停車位方面的侵權行為，加強規劃，發展立體停車位和公共停車位。

關鍵詞 城市 住宅小區 停車位 糾紛 立法

基金項目：河北省秦皇島市社科聯《城市住宅小區物業管理困境及出路探討》，編號201705048。

作者簡介：王曉燕，河北科技師范學院文法學院講師；張玉霞，河北科技師范學院文法學院教授；趙銀，河北科技師范學院文法學院講師。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.310

一、城市住宅小區停車位糾紛概況

近年來，我國城市住宅小區停車位糾紛日益頻發，圍繞著停車位，房地產開發商、物業公司與業主之間的矛盾糾紛不斷，主要表現在以下幾個方面：

（一）停車位歸屬糾紛

主要表現為房地產開發商、物業公司、業主之間對停車位的歸屬性產生了爭議。房地產開發商、物業公司通常主張停車位屬于房地產開發商在其擁有土地使用權的土地范圍內設置，屬于開發商合法所有，而業主一方可能會以停車位占用屬于業主的綠地等公共空間為由主張權益。

（二）停車位管理糾紛

首先，對初始權利屬于開發商的停車位的管理存在爭議。業主在租賃和購買開發商的停車位后，對開發商的停車管理存在質疑，主要表現在：第一，認為不需要開發商或其委托的物業公司管理。第二，認為管理費用過高。第三，對管理責任存在爭議。主要集中在當車輛上的財物丟失、車輛發生意外損毀時管理人是否盡到管理責任之爭。

其次，對屬于全體業主共有的停車位的管理存在爭議。主要表現為：第一，管理人的確定。住宅小區業主人數較多，在沒有成立業主大會和業委會的情況下，確定管理人存在著較大難度，即使住宅小區成立了業主大會和業委會，對管理人存在的必要性及管理人的選擇也存在著很多爭議。第二，管理人報酬和管理費用的收取存在爭議。第三，管理人責任存在爭議。

（三）停車位使用糾紛

首先，對購買或租賃開發商的停車位的費用存在爭議。我國目前對停車位的出售價格或租賃費用實行市場調節，價格放開。由于對停車位的需求遠遠大于供給，所以目前城市住宅小區的停車位出售價格或租賃費用普遍較高，這也導致了開發商與業主之間的關系緊張，糾紛不斷。

其次，對業主共有車位的使用存在爭議。對業主共有的車位，存在著誰來使用、使用時間、使用數量及使用費等方面的爭議，業主缺乏對共有車位的自治管理。

二、城市住宅小區停車位糾紛發生的原因

（一）產權不明

停車位合法性和歸屬糾紛產生的重要原因是停車位所占用土地和空間的產權存在爭議。根據《物權法》的規定，要確定停車位的歸屬，明確建筑規劃和業主共有的道路和場地是前提，然而，從大量的停車位糾紛來看，很多城市住宅小區對停車位所占場地和空間的權利界定不明確。

（二）房屋買賣合同約定不明確

開發商未與買房人在商品房買賣合同中明確約定停車位的位置和停車位的歸屬，導致雙方在事后發生停車位的糾紛。具體來說，主要表現在以下幾個方面：第一，未約定停車位的歸屬問題。第二，未約定停車位的管理問題。第三，未約定停車位的租金或售價問題。合同約定不明導致事后雙方都按照有利于己方的理解處理停車位的問題，必然導致糾紛的發生。

（三）缺乏對住宅小區停車位的管理和使用規定

1.缺乏對開發商所有車位的政府指導和管理

目前，我國對開發商所有的車位缺乏法律和政策方面的有效規定和指導，基本實行的是由市場調節的管理模式。這樣的管理模式存在著較多的弊端，主要表現在利益保護的不平衡。由于城市住宅小區停車位總體上供小于求，開發商在停車位的出租、出售、管理、定價方面處于主導地位，業主缺乏談判的話語權，不利于業主利益的保護。而停車位供小于求的局面短期內不可能徹底改變，市場調節的模式勢必導致業主長期將處于停車位交易的弱勢一方，糾紛的長期存在也成為不可避免的現象。停車位關系到城市大多數居民的共同利益，涉及到民生問題，立法和政府部門不應袖手旁觀，放任停車位矛盾和糾紛的存在，而是應該采取有效的立法和行政措施，適當對停車位市場進行干預。

2.缺乏對業主共有車位的政府指導和自治管理

一方面，對于業主共有車位，我國法律和政策方面的規定基本是空白的，雖然《物權法》、《物業管理條例》規定了業主的共有權，但對業主共有車位，卻缺乏明確的規定，只是表達了業主自治的立法精神。另一方面，業主自治的難度較大。根據現行立法的規定，城市住宅小區業主大會和業委會的成立需要業主人數和占有面積的雙三分之二通過，業主對類似共有停車位等重大事項的表決，也需要業主人數和占有面積的雙三分之二通過，從大部分城市住宅小區的實際情況來看，很多住宅小區業主自治機構的成立費時費力，業主大會會議所討論的業主共同事項往往因達不到法定的贊成比例而無法通過。因此，立法和政府部門應當通過適當的介入，加強對業主共有車位的指導和管理。

（四）汽車保有量的持續增長與有限停車位之間的矛盾日益突出

根據國家統計局2016年的統計數據，2016年我國民用汽車擁有量為18574.54萬輛，同比增長14.1%。 經濟發展相對較慢的河北省，2016年私家轎車保有量已經達到了7313840輛，與去年同期相比增長了17.7%。 與私家轎車保有量日益增長相矛盾的是，我國城市停車位遠遠不能滿足需求，特別是城市住宅小區停車位，一位難求。

三、解決城市住宅小區停車位糾紛的對策

（一）完善立法

1.完善城市停車位規劃方面的立法

（1）完善城市住宅小區規劃審批相關方面的立法。明確規定，在開發商申請住宅小區建設用地規劃許可證和建筑工程規劃許可證時，要在申請中標明停車位的位置、所有權歸屬，規劃部門審批時，要與房地產管理部門協調，對綠地等業主共有場地和開發商所有場地進行區分并反映在規劃圖紙上。

（2）完善城市整體停車位規劃相關方面的立法。在《城鄉規劃法》中明確城市所在人民政府規劃停車位的義務，在城市建設中，將公共停車位和住宅小區停車位的規劃納入到規劃的重要范疇中，財政部門、國土資源管理部門、房地產管理部門充分配合，提供資金、土地等方面的政策支持，大力發展城市公共停車位。

2.完善城市住宅小區停車位管理及使用方面的立法

（1）完善對開發商所有的停車位的管理及使用方面的立法。首先，對開發商所有的停車位的收費實行政府指導價。停車位關系到老百姓的出行問題，是民生問題，停車位不同于一般的產品，具有準公共產品的屬性，因此，在停車位的出售價格、出租租金及管理費上，應改變純粹的市場定價模式，對開發商所有的停車位，由政府根據本地區的停車位的供給、經濟發展程度、人民收入水平及開發商的利益等因素綜合確定。其次，明確停車位管理者的法律責任。在立法上細化停車位管理者基于收取停車費而產生的法定義務，明確其管理的職責，將場地占用收費與車輛財物保管收費產生的責任統一起來，明確管理者在車輛丟失及損毀、相關財物的丟失及損毀案件中承擔責任的情形及責任程度。

（2）完善對業主共有停車位的管理及使用方面的立法。建立政府指導、業主自治的管理模式。具體來說，應明確房地產行政管理部門、街道辦事處在政府指導中的地位和職責。由房地產行政主管部門負責，街道辦事處具體實施，指導業主成立業主大會、業委會等自治機構，通過自治機構確定業主共有車位的管理人、管理職責、管理費用和使用人的確定辦法、使用費及權利義務等事項，建立業主共有停車位管理及使用規則，及時發現并協調業主間的糾紛和矛盾。在業主沒有建立自治機構之前，由房地產行政管理部門、街道辦事處結合本地實際情況建立業主共有停車位管理及使用規則，并及時聽取業主的意見進行調整和修改。

3.完善業主自治相關方面的立法

修改《物權法》和《物業管理條例》的相關規定，降低業主對共有停車位自治的難度。第一，應當降低業主成立業主大會和業委會的難度。考慮到住宅小區很多業主參與投票的積極性較低，應當適當下調成立業主大會和業委會時對業主贊成票的雙三分之二要求，改為雙四分之三或雙過半數。第二，降低業主大會通過表決事項時對贊成票的要求。對共有停車位的使用和管理進行表決時，適當降低對贊成票的雙三分之二要求，改為雙四分之三或雙過半數，使得事關全體業主利益的重大問題能夠通過業主大會得到及時順利地解決。

（二）完善合同條款

針對合同約定不明導致的停車位糾紛，應當由政府主管部門引導開發商和業主在商品房買賣合同或停車位買賣租賃合同中完善相關條款，在合同中明確停車位的歸屬、停車位的管理及使用、停車位的售價、租金等事項。

（三）及時制止侵權行為

對開發商、物業公司或業主侵犯對方合法權益的停車位糾紛，鼓勵當事人通過對話和解，政府相關部門也可以主動進行調解，必要時支持受損方提起司法訴訟，及時處理侵權行為，維護權利人的合法權益。

（四）合理規劃布局以發展立體停車位及共享停車位

供需矛盾是停車位糾紛發生的根本原因，對此，城市人民政府和相關部門要從整體上謀劃，積極增加停車位的供給。第一，發展立體停車位。立體停車位占用土地少，容納汽車量大，是未來城市停車位發展的重要方向。對此，政府在城市規劃中，要根據新建住宅小區的布局和人口數量，合理預留土地，在小區紅線外及小區紅線內建設立體停車位。對于已建成住宅小區，盡可能整合土地資源，改建立體停車位。第二，發展共享停車位。停車位的買賣和租賃導致停車位在相當長的時間內由使用人或所有權人獨占使用，但權利人并不一定全天使用停車位，停車位空置現象比較常見，使用效率不高。目前我國一些城市正在開展共享停車位的探索，相關的技術研發也正在進行。政府部門可以結合實踐，從法律政策、資金、技術、人員等方面積極扶持共享停車位的發展。

注釋：

國家統計局、中商產業研究院.山東省汽車擁有情況分析：保有量全國第二 私人汽車擁有量1579萬輛.中商情報網.http：//m.askci.com/news/chanye/20171102/1650371110 34.sht ml.2017-11-02.

蔡洪坡.2016年底河北省汽車保有量接近1300萬輛.河北新聞網.http：//hebei.hebnews.cn/2017-02/10/content_6296264.htm.2017-02-10.