小區煩心事新解

周疊瑤

又到一年供暖季，仙荷小區的業主們又犯了愁。由于小區內實行自供暖，靠近鍋爐房的住戶屋內溫暖如春，而距離鍋爐房稍遠的住戶屋內卻冷如冰窖。和供暖公司溝通多次無果之下，有些住戶只好自己加裝了取暖設施。2016年，小區附近的地塊被開發為科技園區，大型國企京能集團作為供暖單位負責為周邊建筑供暖，事情似乎有了轉機。很快，仙荷小區業委會通過決議，引入京能集團作為供暖單位，替代現有的福瑞康公司。

本以為事情得到了圓滿解決，可是福瑞康的拒不退出讓業主們十分惱火。業主們將福瑞康公司訴諸法院，卻以敗訴告終。有的業主以拒繳供暖費抗議，反被供暖公司告到了法院。原告變被告，業主們有苦說不出，而這一切亂象的背后，都繞不開一個主體——小區物業。

業主物業“故事”多

總有人調侃“業主和物業是天生的冤家”，這句話用在仙荷小區確實很恰當。從表面上看，仙荷小區的供暖問題是業主與供暖公司的對抗，但背后反映的是業主與物業公司的矛盾。據仙荷小區業委會王主任介紹，業主輸掉官司的主要原因在于，基于物業公司與業主簽訂的物業服務管理合同中規定了提供供暖服務等事宜，當初是物業公司與福瑞康公司簽訂的供暖承包合同。根據法律上合同相對性原則，只有物業公司有權解除與福瑞康公司的合同，業主無權干涉。但物業和福瑞康本身就有千絲萬縷的聯系，不可能主動與其解除合同。

在專業律師看來，在法律上，只有物權才能沖破合同相對性原則，使業主繞開物業，直接與供暖公司解除合同。但物權需要法定，在現行法律法規中，并未明確將小區內的鍋爐房及供暖管道等附屬設施規定為全體業主共有，即全體業主并不當然對其享有物權，所以仙荷小區業主的敗訴是必然的。

事實上，仙荷小區業主與物業的沖突不僅僅體現在供暖問題上。在安防、小區道路維修、破舊路燈更換等問題上，業主都多有怨言。一位業主氣憤地說：“物業公司為了創收，甚至在小區內的池塘中養魚，開發垂釣項目，來來往往的釣魚者都可以隨意進出小區，嚴重影響我們的生活。”

在仙荷小區，本就弱勢的業委會無力獨自對抗強勢的物業，因此需要借助居委會的力量。但在很長一段時間里，居委會的重要職位也被物業公司的勢力所把控。幾年前，好不容易等到了居委會成員換屆選舉，業主們終于團結協作，以一票之差，讓己方候選人驚險競選到居委會主任的職位。

居委會的人事更迭無疑影響到了業主與物業的角力。新任居委會主任上任后，與業委會主任一起與物業談判，做的第一件大事就是在小區與垂釣區之間安上大鐵門，保障業主的安全。很快，安保公司也被更換，從前小區內經常出現的入室盜竊現象減少了很多。

一切似乎在向好的方向轉變，但小區更換供暖公司的事始終無法得到解決。業主與供暖公司、物業鬧得不可開交，最后還是鎮政府出面組織三方坐下來談判，但還是不了了之。某知情業主透露，小區更換新的供暖公司并非想象中那么簡單，可能會涉及大規模的供暖管道改造，是個大工程。業委會王主任坦言，小區也曾想過更換物業公司，徹底解決供暖的問題。可是物業與開發商本就是關聯公司，小區內的不少業主與開發商有交情，更換難度很大。

仙荷小區的“故事”僅僅是業主與物業沖突的一個縮影。在其他小區，業主與物業的矛盾也廣泛存在，業主想更換物業公司更是難上加難。北京某小區業委會主任介紹，在小區業主大會形成了更換物業公司的合意后，物業公司拒絕撤離，以提供事實性服務為理由繼續讓業主交物業費。本想走法律途徑起訴物業公司，但在咨詢律師后，他發現這條路并不好走。因為訴訟通常需要很久才能有結果，訴訟期間物業很可能會消極怠工，給小區安全造成隱患。

破解困境的曙光

深圳是公認的我國物業管理的發源地。成立于1981年的深圳市物業管理有限公司是深圳經濟特區房地產公司為其開發的東湖麗苑小區而成立的內地第一家物業管理企業，由此開創了市場化物業管理的先河。后來，該模式在全國范圍內推廣。2003年《物業管理條例》的施行，用立法形式承認了這一模式，也為今天物業管理領域的種種問題埋下了隱憂。

以業主大會制度為例，根據《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”第七十六條的規定，制定和修改業主大會議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人四類事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。而籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重新構建建筑物及其附屬設施兩類事項的要求更嚴，需經雙三分之二業主多數同意方能決定。

立法的本意在于尊重大多數業主的意愿，防止專擅行為侵害業主權益。可現實的復雜性往往超出想象，使立法者的初衷難以實現。北京仲裁委員會仲裁員、首都經濟貿易大學法學院教授翟業虎在接受《小康》雜志、中國小康網記者采訪時表示：“《物權法》中雙過半數決和雙三分之二多數決的規定過于嚴苛，不具有可操作性。”由于同時兼任其所在小區的業委會主任，也擔任過不少物業管理糾紛案件的仲裁員，翟業虎對這一點深有體會。

“首先，如何把業主參與社區事務的積極性調動起來就是個難題。許多業主不愿參與社區事務，也不參加投票，事后不滿意就來抱怨。”翟業虎對此顯得有些無奈，“比如我們小區馬上要進行業委會換屆選舉，為了鼓勵業主來投票，甚至想出了給每位來投票的業主發100元作為獎勵的辦法。”物質獎勵的確簡便有效，但對更多業委會來說，并沒有如此多的資金支持。更多時候，需要在每個單元選出有公益心的樓長，挨家挨戶做工作。

作為業主的代言人，業委會不僅需要直面與物業公司的種種沖突，還需要與住建委、房管局等政府機關以及自來水、電力和燃氣公司打交道，問題處理不好還會遭到業主的非議。所以，在翟業虎看來，業委會工作的順利開展不僅需要全體業主的支持，還需要一個有魄力和能力又兼具公益心的業主承擔業委會主任的重任。作為一名法學院教授和律師，翟業虎就曾多次為全體業主的利益向政府機關、燃氣公司據理力爭。

并非所有小區都如此幸運。很多小區的業委會主任空有一腔熱情，卻沒有能力擔此重任;也有的業委會主任被物業公司收買，對侵害業主權益的事睜一只眼閉一只眼，使業委會形同虛設;更多的時候，是小區中沒有成立業委會，物業一手遮天。據統計，全國擁有業委會的小區數量僅占所有小區的三成，而這三成中的大多數業委會還被開發商或物業公司所控制，無法為業主的權益發聲。

業主與物業的矛盾似乎依舊無解，但對業主來說，民法典各分編草案的出臺無疑是個利好消息。2018年8月27日，民法典各分編草案提請十三屆全國人大常委會審議，被視為繼2017年《民法總則》出臺后我國民法典編纂邁出的“第二步”。

在物業服務管理領域，草案加強了對業主權利的保護，明確規定共有部分產生的收益屬于業主共有。此外，凡涉及《物權法》中需全體業主表決的事項，草案中均以“參加表決”這一表述予以替換，這意味著業主作出決議的門檻有望降低。盡管草案從提請初次審議到最后出臺仍需要經過較長時間，最終這些表述能否被保留仍有待觀察，但這至少意味著，立法者已經關注到實踐中的種種問題。

（應采訪對象要求，文中的仙荷小區、福瑞康公司、王主任均為化名）