產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)承接地房地產(chǎn)市場(chǎng)作用機(jī)制分析

劉璐

[提要] 隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展，京津冀一體化戰(zhàn)略勢(shì)不可擋，伴隨著京津產(chǎn)業(yè)向河北省的轉(zhuǎn)移，將會(huì)對(duì)兩地周邊的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極地影響。本文通過(guò)三部門(mén)原理具體探討京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)唐山市房地產(chǎn)去庫(kù)存的影響，為政府制定政策提供相應(yīng)的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)承接；三部門(mén)模型；房地產(chǎn)市場(chǎng)；去庫(kù)存

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年11月21日

一、引言

2015年12月18～21日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為重點(diǎn)要抓好的五大任務(wù)之一，這是首次將房地產(chǎn)問(wèn)題列為單獨(dú)任務(wù)。房地產(chǎn)去庫(kù)存已成為我國(guó)供給側(cè)改革的重要目標(biāo)之一。雖然政府連續(xù)采取降低房貸首付比例、上調(diào)公積金存款利率等一系列措施，但是刺激效果不明顯且?guī)?lái)一定副作用。寬松的貨幣政策的原本目的是去庫(kù)存，結(jié)果流動(dòng)性卻推高了一線及熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)。李克強(qiáng)在2017年3月5日政府工作報(bào)告中指出要“因城施策去庫(kù)存”。作為京津冀城市群中京津產(chǎn)業(yè)承接地的唐山市，研究利用產(chǎn)業(yè)承接加速去庫(kù)存的影響機(jī)理，將為唐山市制定相應(yīng)的去庫(kù)存政策提供理論依據(jù)。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。但是，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，如北京、天津地區(qū)的各種經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)要素——?jiǎng)趧?dòng)力薪資上漲、城市建設(shè)用地供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)不斷攀升、環(huán)境日益惡劣等。環(huán)京津的河北省具有勞動(dòng)力薪資較低、土地成本相對(duì)較低、礦藏資源豐富、交通運(yùn)輸方便等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)河北省各地級(jí)市相繼出臺(tái)大量的招商引資政策，這些優(yōu)惠政策對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的吸引力，在這兩個(gè)方面作用力的推動(dòng)下，京津部分產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)向河北省轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

同時(shí)，國(guó)家的宏觀政策對(duì)于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也有積極地推動(dòng)作用。2016年6月，河北省、北京市、天津市以及工業(yè)和信息化部四部門(mén)聯(lián)合制定了《京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指南》，制定《指南》的目的是為了全面推進(jìn)京津冀一體化，并且充分發(fā)揮三地各自的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理有序的轉(zhuǎn)移與承接，使得三地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空間布局趨于合理、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能夠形成鏈條、優(yōu)化各地生產(chǎn)要素，從而充分發(fā)揮三地各自的優(yōu)勢(shì)?！吨改稀返暮诵膬?nèi)容是在京津兩地轉(zhuǎn)移出勞動(dòng)密集型和資源型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)推動(dòng)京津冀三地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。產(chǎn)業(yè)承接與轉(zhuǎn)移不僅疏散了京津過(guò)多產(chǎn)業(yè)的聚集，緩解了兩地的大城市病，還可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)承接地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)對(duì)于承接地住房的去庫(kù)存也起到積極地推動(dòng)作用，產(chǎn)業(yè)合理的承接與轉(zhuǎn)移無(wú)疑成為住房市場(chǎng)去庫(kù)存的重要舉措。

二、基于三部門(mén)模型分析產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)承接地住房市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)與其他商品相比具有一些特殊的屬性，如耐久性、地理位置的固定性、資本密集性、供給彈性小等屬性，正是房地產(chǎn)這些屬性不斷交互作用，使得房地產(chǎn)變得復(fù)雜。為了能夠更清楚地解釋經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，我們用都市區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三部門(mén)模型來(lái)分析產(chǎn)業(yè)承接地由于對(duì)勞動(dòng)力的吸納對(duì)住房市場(chǎng)的影響機(jī)理。Dispasquale和Wheaton（2001）提出了區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三部門(mén)模型，該模型是一個(gè)將區(qū)域產(chǎn)出市場(chǎng)、區(qū)域勞動(dòng)力市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)納入到了同一個(gè)分析框架中的靜態(tài)模型。（圖1）

對(duì)于圖（1）產(chǎn)出市場(chǎng)，一般情況下認(rèn)為生產(chǎn)所需的原材料價(jià)格基本相同，因此原材料價(jià)格幾乎不影響不同區(qū)域間產(chǎn)品的相對(duì)價(jià)格。從短期看來(lái)，產(chǎn)出需求包括兩部分：當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求和區(qū)域間的輸出需求，區(qū)域間的輸出需求是產(chǎn)品價(jià)格的減函數(shù)。橫縱坐標(biāo)分別代表產(chǎn)出數(shù)量和價(jià)格，需求曲線的傾斜程度直接反映了需求的價(jià)格彈性。單位產(chǎn)出需要固定數(shù)量的房地產(chǎn)為？琢H，勞動(dòng)力為？琢L，r和w分別是指租金成本和勞動(dòng)力工資標(biāo)準(zhǔn)，則單位產(chǎn)出成本可以表示為C=？琢Hr+？琢L。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)承接地來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)入以及由此帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)，必然帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而增加就業(yè)崗位，吸納勞動(dòng)力。根據(jù)三部門(mén)模型，當(dāng)勞動(dòng)力供給增加時(shí)，勞動(dòng)力供給曲線向右下方移動(dòng)，在需求保持不變的情況下，勞動(dòng)力工資水平從w0/p0下降到w1/p1，就業(yè)量從L0上升到L1；工資水平的下降，引致單位產(chǎn)出成本由C0=？琢Hr0+？琢Lw0會(huì)降低至C1=？琢Hr1+？琢Lw1，產(chǎn)出數(shù)量Q0增加Q1；產(chǎn)出數(shù)量的增加引致房地產(chǎn)存量從H0增加H1，房地產(chǎn)存量迫使租金r0增長(zhǎng)到r1。

在圖（2）勞動(dòng)力市場(chǎng)中，橫軸表示區(qū)域勞動(dòng)力數(shù)量，縱軸表示勞動(dòng)力的有效工資（w/p）。從長(zhǎng)期看，正是有效工資決定了區(qū)域勞動(dòng)力的供給。勞動(dòng)力的供給曲線向右上方傾斜表示當(dāng)有效工資增加時(shí)，區(qū)域外勞動(dòng)力會(huì)被吸引到當(dāng)?shù)?，勞?dòng)力供給增加。曲線的傾斜程度反映了勞動(dòng)力流動(dòng)的難易。曲線平坦，表示有效工資的提高比較容易引起勞動(dòng)力的流入；曲線陡峭，則區(qū)域很難吸引勞動(dòng)力流入。

在圖（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)中橫軸為房地產(chǎn)存量（K），縱軸為房地產(chǎn)租金（r）。短期內(nèi)，由于地理?xiàng)l件與開(kāi)發(fā)限制等因素的影響，房地產(chǎn)的供給接近于垂直，供給彈性?。婚L(zhǎng)期看來(lái)，隨著城市擴(kuò)張，產(chǎn)出增加，租金升高，房地產(chǎn)供給量增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般需要較長(zhǎng)時(shí)間，但在靜態(tài)分析中，忽略開(kāi)發(fā)時(shí)間的影響。

綜上可知，當(dāng)需求發(fā)生改變時(shí)，供給的相應(yīng)變化趨勢(shì)決定房?jī)r(jià)。根據(jù)收入水平的不同，住房需求將分別流向租賃住房和買(mǎi)賣(mài)住房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)。根據(jù)住房的供給約束，房?jī)r(jià)將產(chǎn)生不同程度的變化。

三、產(chǎn)業(yè)承接與轉(zhuǎn)移影響產(chǎn)業(yè)承接地房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑分析

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移理論進(jìn)行了大量研究，揭示了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移效應(yīng)，通過(guò)總結(jié)過(guò)往研究，主要從微觀、中觀、宏觀三個(gè)角度進(jìn)行分析，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)產(chǎn)業(yè)承接地的效應(yīng)主要有以下四個(gè)方面：（1）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為產(chǎn)業(yè)承接地注入經(jīng)濟(jì)要素。陳建軍（2002）認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的本質(zhì)是包括資本、勞動(dòng)力技術(shù)在內(nèi)的生產(chǎn)要素遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律在區(qū)域之間的流動(dòng)，這是一個(gè)資源優(yōu)化配置的過(guò)程，也常常伴隨著生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變；（2）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移改變區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。由于存在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到另一地后會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，從而使該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變；（3）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移形成產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移會(huì)使廠商面臨重新選址的問(wèn)題，其會(huì)考慮相關(guān)材料及成品的運(yùn)輸成本問(wèn)題，這樣就會(huì)導(dǎo)致廠商從分散到集聚區(qū)轉(zhuǎn)移，最終形成產(chǎn)業(yè)集群；（4）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移可以直接或間接促進(jìn)發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一方面有助于吸收發(fā)達(dá)國(guó)家的資本和設(shè)備等直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要素；另一方面可以接受技術(shù)、知識(shí)、管理理念、營(yíng)銷(xiāo)手段等間接的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要素。endprint

根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移效應(yīng)理論建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)產(chǎn)業(yè)承接地住房市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制圖，如圖2所示。（圖2）

通過(guò)圖2可以總結(jié)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)轉(zhuǎn)入地住房市場(chǎng)的需求影響增加值由三部分組成：

（一）由于產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)人口產(chǎn)生吸納作用，新增勞動(dòng)力人口及隨遷子女為轉(zhuǎn)入地帶來(lái)住房的剛性需求。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與城鎮(zhèn)化之間相互影響緊密聯(lián)系，關(guān)于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是如何促進(jìn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的，周世軍（2012）從兩個(gè)方面進(jìn)行了闡釋：一是從產(chǎn)業(yè)承接角度來(lái)看，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移直接影響地方結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)，加速第二、第三產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)靠攏，吸引更多的農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；二是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)出地角度，對(duì)于產(chǎn)業(yè)承接地而言，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移會(huì)吸引大量勞動(dòng)力到城市務(wù)工，由于大量新遷移人口使得城市住房剛需急劇增加，同時(shí)我國(guó)政府對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員子女入學(xué)并沒(méi)有完全實(shí)行“租售同權(quán)”這項(xiàng)政策，這也就提高了新遷入務(wù)工人員對(duì)住房的需求。

（二）由于產(chǎn)業(yè)的落地生根，給轉(zhuǎn)入地帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人均可支配收入的提高將釋放改善性住房需求。改善型住房需求是指隨著人民生活水平的提高，在滿足基本生存需要后，為進(jìn)一步改善住房條件而產(chǎn)生的需求。在國(guó)家大力推行京津冀一體化這一形勢(shì)下，不斷加快京津產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)從轉(zhuǎn)出地轉(zhuǎn)移到承接地之后，必然會(huì)對(duì)承接地產(chǎn)生反饋效應(yīng)，這種效應(yīng)直接帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)承接地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)承接地的經(jīng)濟(jì)水平不斷增長(zhǎng)，人均收入也隨之提高，伴隨而來(lái)的則是部分中高等收入家庭對(duì)現(xiàn)有住房條件改善的需求。同時(shí)隨著國(guó)家“二胎”政策的開(kāi)放，也影響住房需求結(jié)構(gòu)的改變，先前一房?jī)墒揖涂蓾M足三口之家的需求，二胎政策的開(kāi)放，許多家庭增添人口，住房需求由原來(lái)的兩室變?yōu)槿疑踔粮?。?jù)此，二胎政策的開(kāi)放加大了居民對(duì)改善型住房的需求。

（三）由于預(yù)期的改變，將帶來(lái)投資性需求。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)承接地帶來(lái)集聚效應(yīng)，隨著外遷務(wù)工勞動(dòng)力的流入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出地的資本、技術(shù)、先進(jìn)的管理理念等生產(chǎn)要素不斷聚集，帶動(dòng)承接地經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，由于外遷勞動(dòng)力以及中高收入人群對(duì)住房的改善性需求等因素，勢(shì)必可以激發(fā)產(chǎn)業(yè)承接地房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而可以有效消化承接地的住房庫(kù)存。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房的投資品屬性在部分程度上將被擴(kuò)大。住房的投資品屬性是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)的目的不是作為必需品和消費(fèi)品，而是作為一種投資產(chǎn)品，在合適的時(shí)機(jī)出手，可以得到可觀的利潤(rùn)，需求主體較為廣泛，其中包括職業(yè)炒手（如“溫州炒房團(tuán)”）、集體以及普通居民散戶等。投資性住房需求按投資時(shí)間的長(zhǎng)短可以分為兩種：一是長(zhǎng)期性投資，購(gòu)房后長(zhǎng)期出租或等待房?jī)r(jià)上漲時(shí)再轉(zhuǎn)售；二是短期性投機(jī)炒作，即在較短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手出售獲利。住房投資性需求有利于促進(jìn)住宅市場(chǎng)繁榮，但同時(shí)也有可能因?yàn)槠溥^(guò)度投機(jī)增加住宅市場(chǎng)需求的水分和泡沫，從而造成需求旺盛的假象，供求失衡。

四、政策建議

生產(chǎn)要素是否容易獲得是關(guān)系到區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平的一個(gè)重要因素。其中，關(guān)鍵的生產(chǎn)要素包括勞動(dòng)力和房地產(chǎn)，公共設(shè)施、舒適程度、區(qū)域氣候和有效工資決定了勞動(dòng)力的供給，能夠獲得可負(fù)擔(dān)得起的居住用房是區(qū)域產(chǎn)出增長(zhǎng)所必須的條件，因此產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與承接的方向和力度與承接地的住房去庫(kù)存有著莫大的關(guān)系，本文以唐山市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與承接的角度給予以下政策建議：

首先，唐山市政府應(yīng)給予承接產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)政策，二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)唐山市住房去庫(kù)存將會(huì)起到積極地推動(dòng)作用。產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、承接和轉(zhuǎn)移有著內(nèi)在的固定規(guī)律，但是地區(qū)政府的政策支持直接決定了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向和力度。唐山市政府應(yīng)該積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的落地與承接，同時(shí)完善相應(yīng)的基建設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)承接創(chuàng)造良好的政府政策支持和硬件設(shè)施；充分發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律和政府的宏觀調(diào)控，通過(guò)吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與承接，使承接地能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)的集聚效應(yīng)，以達(dá)到促使產(chǎn)業(yè)的集聚以及產(chǎn)出的規(guī)模遞增；充分發(fā)揮工業(yè)園區(qū)的作用，確保完善產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)建設(shè)。

其次，充分發(fā)揮外來(lái)務(wù)工人員以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的價(jià)值。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與承接的力度不斷加大，唐山市的勞動(dòng)力成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要優(yōu)勢(shì)資源，勞動(dòng)力增加，勢(shì)必會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的活力。唐山市政府應(yīng)該把當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要目標(biāo)，鼓勵(lì)承接產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)唐山市勞動(dòng)力的就業(yè)，同時(shí)政府應(yīng)該拿出一部分專項(xiàng)資金用于緊缺崗位的培訓(xùn)。

再次，對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的企業(yè)給予必要的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，不僅可以減少轉(zhuǎn)入企業(yè)的聚集租金，同時(shí)可以改善員工福利。但是，在稅收優(yōu)惠方面要充分考慮承接產(chǎn)業(yè)與本地企業(yè)的關(guān)系，過(guò)度的稅費(fèi)優(yōu)惠將會(huì)對(duì)本地企業(yè)產(chǎn)生沖擊作用，避免不公平競(jìng)爭(zhēng)；稅費(fèi)優(yōu)惠政策的制定應(yīng)該是長(zhǎng)期的簡(jiǎn)易的，給予轉(zhuǎn)入企業(yè)入駐的決心；對(duì)于給地區(qū)帶來(lái)負(fù)面影響的產(chǎn)業(yè)，可以適當(dāng)?shù)卦黾佣愘M(fèi)。

最后，應(yīng)積極推行綠色產(chǎn)業(yè)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)。隨著居民收入不斷提高，人們對(duì)于城市的宜居性也越來(lái)越重視。京津冀地區(qū)冬季霧霾嚴(yán)重，就唐山市的實(shí)際情況，一方面必須制定嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)承接準(zhǔn)入政策，不能為做大GDP而不加選擇承接項(xiàng)目，對(duì)于那些破壞環(huán)境、浪費(fèi)資源的高能耗、高污染產(chǎn)業(yè)謹(jǐn)慎引入；另一方面處理好產(chǎn)業(yè)引入與環(huán)境治理的關(guān)系，有些產(chǎn)業(yè)存在一定污染，但非常符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局要求，就需要加強(qiáng)技術(shù)改造和設(shè)備升級(jí)，提高資源利用效率，將“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)”真正建設(shè)為 “生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和環(huán)境友好的正福利效應(yīng)。

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