“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)估價轉型研究

林永民　趙娜

[提要] 針對“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下第三方服務機構對房地產(chǎn)估價進程中存在的樣本量不夠、準確度不高及時間遲延等問題，本文對“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)估價進行探討，分析“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)估價存在的主要問題，并提出改進對策。

關鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+”；大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)估價；產(chǎn)業(yè)轉型；變革方向

本文系華北理工大學“《工程經(jīng)濟》課程教學案例庫”建設項目的階段性成果之一

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年12月6日

一、引言

作為公正專業(yè)第三方服務機構的估價機構，只有堅持真實性和時效性，才能更好地提供給客戶有效的價值參考和決策建議。在傳統(tǒng)情況下，分析數(shù)據(jù)的搜集主要來歷是統(tǒng)計年鑒、行業(yè)管理部門數(shù)據(jù)、相關行業(yè)報告、行業(yè)專家觀點及屬地市場調(diào)查等，研究人員從中獲取的信息量十分有限，從而導致準確的市場定位存在著數(shù)據(jù)瓶頸。而在“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的背景下，在房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的不斷建立和完善的同時，數(shù)據(jù)的時效性和真實性也得到了很大的改進。大數(shù)據(jù)時代，對于數(shù)據(jù)的開發(fā)和利用得到了很大的重視，將會改變基于經(jīng)驗分析的想法，最后變成基于數(shù)據(jù)分析，把數(shù)據(jù)當成決策的有力支撐，從而使評估業(yè)務更為靠攏市場，估價結果也會更加準確。大數(shù)據(jù)不但為房地產(chǎn)估價提供了方便，并且對于未來而言，在行業(yè)擇地、配套服務資源優(yōu)化等方面會有更大的發(fā)展。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)搭上“互聯(lián)網(wǎng)+”的順風車，肯定會使不斷轉型和升級的房地產(chǎn)估價業(yè)務走入一個全新的時代。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)估價存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)云估價的系統(tǒng)健壯性有待提高。一個人健壯，就經(jīng)得起大風大浪和萬般磨難；一個軟件系統(tǒng)健壯，能夠準確識別超出規(guī)范要求的輸入，并以合理的方式處理它們，而不會造成崩潰和宕機的現(xiàn)象。房地產(chǎn)云估價是以軟件系統(tǒng)為主的服務產(chǎn)品，健壯性是考量其能否長足發(fā)展的重要準則。

目前，房地產(chǎn)云估價系統(tǒng)和具有代表性的云估價產(chǎn)品已經(jīng)在國內(nèi)生產(chǎn)出來了，此類產(chǎn)品依靠云技術，同時有配套的服務，但即使是有代表性的云估價產(chǎn)品也還處于推廣階段，客戶數(shù)量非常大，未來如何發(fā)展無法預測，比如軟件行業(yè)中，拼人才、技術和資金的公司居多，其中知名軟件公司研究發(fā)布的軟件系統(tǒng)依然停留在瓦解的邊緣，房地產(chǎn)公司和其還有很大的差距。由此可見，房地產(chǎn)公司估價技術的穩(wěn)定性和健壯性非常低。

（二）房地產(chǎn)云估價的信息安全有待完善。信息安全的本質(zhì)是保證信息的安全性，即保護信息網(wǎng)絡或信息系統(tǒng)中的信息資源免受各種威脅、干預和破壞。根據(jù)國際標準化組織對信息安全的定義，信息安全主要是指信息的完備性、可用性、保密性和真實性。

政府、軍隊、企業(yè)、金融機構、醫(yī)院和私營企業(yè)積累了有關員工、客戶、產(chǎn)品、研究和財務數(shù)據(jù)的機密信息。一旦信息泄露，往往會給信息所有者造成不可挽回的損失。可見，信息的安全性是普遍存在的問題，房地產(chǎn)云估價是不可避免的。那么，基于云估價的房地產(chǎn)公司將會面臨更大的挑戰(zhàn)，如何保證客戶個人的私密數(shù)據(jù)不泄露、不損壞是關鍵，而且不完善的安全技術和供應商自己的不誠實也可能導致風險。同時，網(wǎng)絡安全也存在很多的問題，數(shù)字技術的安全保障方面亟待完善。

（三）法律層面的保障不完善。目前，有關房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)并不能詳細的描述房地產(chǎn)云估價，云估價涉及到的信息安全也沒有制度上的明文規(guī)定。在房地產(chǎn)云估價方面法律和制度可以說是空白的，這也成為了互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)估價存在的問題之一。需要進行估價的人員在法律和制度上不能得到有效的保障，自然會對云估價的安全性產(chǎn)生質(zhì)疑。

（四）房地產(chǎn)云估價大數(shù)據(jù)支持的缺失。限制房地產(chǎn)云估價發(fā)展的主要原因是大數(shù)據(jù)，通過分析房地產(chǎn)云估價與大數(shù)據(jù)的關系，可以看出，在沒有大數(shù)據(jù)的支持下，房地產(chǎn)云估價是不可能實現(xiàn)的。目前的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)并沒有到達成熟的階段，房地產(chǎn)云估價更是步履艱難。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)估價建議

面對諸多的壓力和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)云估價提供商應當積極應對，努力提升房地產(chǎn)云估價的技術水平，推進信息安全體系建設，完善房地產(chǎn)云估價制度規(guī)范建設，有效解決房地產(chǎn)云估價的大數(shù)據(jù)基礎，從而保障房地產(chǎn)云估價的健康有序發(fā)展。

（一）提升房地產(chǎn)云估價的技術水平，增強系統(tǒng)的健壯性。可以實施以下幾個措施：第一，積極尋找穩(wěn)定成熟的技術，盡可能避免出現(xiàn)技術漏洞或技術缺陷；第二，加強研發(fā)質(zhì)量管理，確保在研發(fā)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)都能可靠地運用所選定的成熟技術；第三，延長系統(tǒng)開發(fā)的周期，盡可能地延長云估價系統(tǒng)的試用期，充分尋找潛在的瑕疵，并及時采取積極的措施加以完善。

（二）積極推進房地產(chǎn)云估價的信息安全體系建設。房地產(chǎn)云估價需要依靠互聯(lián)網(wǎng)，其涵蓋了政府房地產(chǎn)管理部門、國土資源管理部門、稅務部門、人民法院、各大銀行、投資公司等。可見，當務之急是要解決信息安全問題。可以從以下三個方面著手：第一，做好政府引導工作的同時加強審查和管理，全面檢查房地產(chǎn)云估價安全機制是否適當，并審查云估價服務提供商的背景，避免敏感數(shù)據(jù)泄露；第二，督促房地產(chǎn)云估價服務提供商堅持行業(yè)自律，采用安全性高的系統(tǒng)，實現(xiàn)嚴格的自查，否則納入安全信用檔案重點監(jiān)控；第三，引入專業(yè)性的第三方安全評測機構，對提供商提供的云估價產(chǎn)品的安全性能進行評估，不合規(guī)定及時控制，防止不達標的房地產(chǎn)云估價產(chǎn)品運行。

（三）需要完善保證房地產(chǎn)云估價的制度，這是保證企業(yè)發(fā)展和云估價正常運行的重要條件，同時制度保障也為房地產(chǎn)的云估價提供了良性發(fā)展的土壤。目前，房地產(chǎn)云估價的項目還屬于初步發(fā)展階段，前方怎么發(fā)展沒有定論，做到健康有序的發(fā)展需要注意以下幾點：第一，房地產(chǎn)云估價具有自身的特定功能，要認清自己，與傳統(tǒng)估價師估價和平相處，形成共贏發(fā)展的有利環(huán)境；第二，行業(yè)之間要多進行交流，不斷地取長補短完善自身，找尋房地產(chǎn)云估價的正常發(fā)展道路；第三，頂層設計需要借助政府部門及行業(yè)協(xié)會的力量，適當規(guī)范，統(tǒng)籌規(guī)劃，逐步發(fā)展。endprint

（四）應加強房地產(chǎn)云估價大數(shù)據(jù)基礎建設。房地產(chǎn)云估價大數(shù)據(jù)基礎的建設有兩條可行途徑：一是有充分市場化的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的提供商，需要加強自身積累，如搜房網(wǎng)、趕集網(wǎng)、58同城等大型網(wǎng)站，都有房屋報價、交易登記等功能，時間久了在自有平臺上就可以積累海量房地產(chǎn)估價基礎數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選、整理等數(shù)據(jù)挖掘工作，便可以建立房地產(chǎn)云估價系統(tǒng)；二是與其他公司合作，實現(xiàn)合作共贏。大數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)云估價平臺雙方各有一個，積極建立合作，利用智能化的外部采集模塊，對房地產(chǎn)估價平臺的大數(shù)據(jù)進行有選擇性的采集、優(yōu)化等技術處理后形成房地產(chǎn)云估價系統(tǒng)的基礎數(shù)據(jù)。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)估價的變革方向和結論

（一）將會產(chǎn)生為估價服務的平臺化的公司。“互聯(lián)網(wǎng)+”估價下，估計將會有一些平臺化公司出現(xiàn)，類似于美國的FNC和英國的LANDMARK，它們負責建設評估行業(yè)基礎設施，以擔任未來評估業(yè)務的“轉換器”這一角色。這種平臺化的公司前期必然有大量的資金投入，才能承擔起建設互聯(lián)網(wǎng)平臺和通路的能力，才能持續(xù)收集大數(shù)據(jù)，不斷開發(fā)估價師所需的“原材料”和“工具”。未來全部評估行業(yè)的“操作系統(tǒng)”就是平臺型的公司，有了這個“操作系統(tǒng)”，將加快估價服務業(yè)連接效率，提升估價技術水準和服務能力，而且在此“操作系統(tǒng)”上一定會開拓出服務新領域。

目前，行業(yè)里具備這類雛形的平臺化公司，是由評估機構共同投資建設的，比如以中估聯(lián)行的數(shù)據(jù)公司為代表的數(shù)據(jù)公司，業(yè)界領先的中方北辰信息技術有限公司，在通道、基礎設施建設方面很強大，同時在行業(yè)之外，也有些具有銜接屬性的平臺化公司。在未來市場中，平臺化公司的更大改革，肯定會擁有資金和大數(shù)據(jù)資源，針對估價公司相互競爭帶來的行業(yè)弊病，這類平臺化公司的涌現(xiàn)將使其得以清除，更好地解決估價師職業(yè)的獨立性，使擁有個性化服務的估價師成為可能，從而顯現(xiàn)出行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，從根本上消除行業(yè)中的“劣幣驅良幣”現(xiàn)象。

（二）批量化業(yè)務將會被平臺化公司的自動估價替代。隨著社會的發(fā)展，必然會有一個平臺化公司的自動估價產(chǎn)品，它擔負著承接和基礎設施建設的作用，來替換將來近似貸后復評、房產(chǎn)稅估價這種標準化的批量化業(yè)務，擁有自然的通道優(yōu)勢和搜集數(shù)據(jù)、加工數(shù)據(jù)的本領的這類平臺化公司，是一般估價機構不能一概而論的。此外，對于我國來說，在未來理論上，貸前評估中的住宅也很可能被計算機自動估價所取代，自動估價具有的貸前、貸后一體化、大批量、持續(xù)估價模式將能更好地滿足用戶的需求。我們認為，未來3～5年的房地產(chǎn)估價更有可能通過看似簡單的房地產(chǎn)估價業(yè)務來規(guī)范。對于這些房地產(chǎn)估價業(yè)務，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估機構沒有足夠的能力去開發(fā)新的貸前和貸后綜合授信系統(tǒng)，實現(xiàn)利用大數(shù)據(jù)進行連續(xù)及時的估值，不能提供這種標準化的估價服務。

（三）估價行業(yè)個性化業(yè)務將產(chǎn)生新生態(tài)。初步預算，我國現(xiàn)有存量房資產(chǎn)價值約為200萬億元，這是一個龐大的估價服務市場。未來的大數(shù)據(jù)和基礎設施都會依托平臺公司，在這種情況下，滿足個人需求的專業(yè)能力已經(jīng)大大提高，估價師的專業(yè)分工也更加明顯。估價師不再流于某種形式上需求的估價業(yè)務，他們將會著力去滿足市場自發(fā)的估價業(yè)務。把個性化需求和個人優(yōu)勢通過平臺的大數(shù)據(jù)進行精確的匹配，盡可能促進專業(yè)分割，只需要平臺化的公司支持。為了滿足新生態(tài)下出現(xiàn)的個性化需求，估價師的專業(yè)化水平應當?shù)玫教嵘缃槿胭I方服務、賣方服務、土地招拍掛策略顧問、房地產(chǎn)一手房的訂價顧問等。將來估價師會依托利用平臺提供的數(shù)據(jù)支撐、參數(shù)支撐、工具支撐，肯定會開發(fā)出更為個性化的服務業(yè)務空間。

（四）估價機構業(yè)務及運營模式的變革。估價將來能夠投入大量的資本，建立起符合各公司要求的大數(shù)據(jù)和參數(shù)，為社會上各種估價企業(yè)提供專業(yè)的樣本數(shù)據(jù)，為類似于房地產(chǎn)云估價的企業(yè)提供估價或數(shù)據(jù)方面服務；全國性的連鎖估價機構以及估價聯(lián)盟會形成符合企業(yè)發(fā)展的客戶群體，不斷為其提供專業(yè)性的服務，最終整個估價行業(yè)市場形成多生態(tài)共存的局面。

總之，隨著互聯(lián)網(wǎng)時代各種智能技術的快速進步，房地產(chǎn)估價行業(yè)的創(chuàng)新方式越來越多，目前房地產(chǎn)估價企業(yè)堅持互聯(lián)網(wǎng)思維，堅持依靠信息網(wǎng)絡技術，不斷創(chuàng)新估價服務方式和提高房地產(chǎn)估價的辦法，使得高科技在房地產(chǎn)估價中扮演的角色越來越重要；同時，積極開展房地產(chǎn)估價大數(shù)據(jù)基礎建設工作，逐步形成“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價方式，“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下房地產(chǎn)估價才會逐漸成熟。

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