長(zhǎng)效機(jī)制加速落地

宋慧芳

“長(zhǎng)效機(jī)制”這個(gè)詞頻頻出現(xiàn)在2017的各種重大決策的文件中，2018，長(zhǎng)效機(jī)制將有何新進(jìn)展呢？

自從2015年中央政治局會(huì)議提出“房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”之后，以滿足居民住房需求，解決住房供需矛盾為出發(fā)點(diǎn)的各種政策層出不窮。國(guó)家為了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，已在12個(gè)人口凈流入大中城市開展住房租賃的試點(diǎn)工作；為加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，已支持北京和上海開展共有產(chǎn)權(quán)住房試驗(yàn)等。而在所有的長(zhǎng)效政策舉措中，之前呼聲頗高的房產(chǎn)稅并未在十九大中提及，只是寧夏更新了并無(wú)實(shí)質(zhì)性創(chuàng)新的房產(chǎn)稅實(shí)施方案，引起了一場(chǎng)虛驚。對(duì)于如何構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制加速落地，2018年，或?qū)⒊蔀殛P(guān)鍵性一年。

長(zhǎng)效機(jī)制的“長(zhǎng)效”

2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，并強(qiáng)調(diào)“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”；2017年4月和7月的中央政治局會(huì)議上，對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的相關(guān)表述分別為“加快形成”和“加快建立”；十九大報(bào)告則在闡述“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)”時(shí)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，并明確長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵為“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”；對(duì)于2017年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的具有前瞻意義的中央政治局會(huì)議上，提出“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”。多次對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的表述，意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控思路將緊緊圍繞著“房住不炒”的政策基調(diào)，長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)政策已走向加快落地階段。在海通證券分析師涂力磊開來，長(zhǎng)效機(jī)制的主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“高端有限制、中端有市場(chǎng)，低端有保障”的多主體供給，多渠道保障的房地產(chǎn)體系。

“長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)際上是一系列政策組合，其中最重要的是住房制度的頂層設(shè)計(jì)。”廣發(fā)證券分析師樂加棟表示，通過分層次的供給結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求端在租、購(gòu)兩端轉(zhuǎn)化，最終形成政府保障中低端需求、市場(chǎng)滿足高端需求的住房制度是政策推進(jìn)的方向。

瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光給出了自己對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制“長(zhǎng)效”的辦法，長(zhǎng)效機(jī)制可以從需求、供給以及制度完善等方面來理解。從供給角度，增加土地供應(yīng)，以及城市土地的高效利用，嘗試共有產(chǎn)權(quán)房、鼓勵(lì)租房等都是值得肯定的。而從需求方面，對(duì)于投機(jī)需求仍然可以限制，但對(duì)于剛性需求和改善型需求還是需要鼓勵(lì)。當(dāng)前為防止房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)貸款收縮得比較緊，首付比上升較高，這也是是短期內(nèi)遏制房地產(chǎn)杠桿過高的手段。但從長(zhǎng)期來看，也存在適度放松的空間。畢竟，如果結(jié)合契稅考慮，首套貸款認(rèn)定嚴(yán)格，即“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策是非常苛刻的，不利于支持剛需與改善型購(gòu)房的需求。而從制度來看，完善土地制度、戶籍制度、公共分配以及財(cái)稅制度，是長(zhǎng)效機(jī)制不可逾越的重要內(nèi)容。特別是房產(chǎn)稅政策，應(yīng)該盡快研究、加快推出，作為取代土地收入和地方財(cái)政收入的重要來源。房產(chǎn)稅的意義不在于對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，其更多的是對(duì)于理順中央與地方財(cái)權(quán)與事權(quán)這一傳統(tǒng)矛盾所具有的重要作用。

長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)的政策預(yù)計(jì)將包括共有產(chǎn)權(quán)房、住房租賃、土地供給調(diào)控和房地產(chǎn)稅等，從目前中央各部門對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的表述來看，以共有產(chǎn)權(quán)房、住房租賃為代表的多層次住房制度建設(shè)有望成為最快落地的長(zhǎng)效機(jī)制。

而對(duì)于房地產(chǎn)稅雖然在十九大報(bào)告中并未提及，但是財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中撰文的《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》文章中，描繪了十九大后的財(cái)稅改革藍(lán)圖，肖捷首次給出了房地產(chǎn)稅的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度（本次房地產(chǎn)稅改革的稅源將既包括原房產(chǎn)稅針對(duì)的工商業(yè)房屋，也將包括個(gè)人住房）。意味著房地產(chǎn)稅制度改革在中期有可能突破，但進(jìn)程大概率是穩(wěn)步推進(jìn)，并給予各地根據(jù)自身情況制定差異化政策的自主權(quán)。

如何構(gòu)建

雖然未來如何構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制本次政治局會(huì)議并未給出明確指導(dǎo)原則，但是根據(jù)過往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，涂力磊表示，構(gòu)建多層次供應(yīng)體現(xiàn)，圍繞低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束來推進(jìn)仍是趨勢(shì)。政府將堅(jiān)持市場(chǎng)與保障并重，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和行政指導(dǎo)并用，最終逐步淡出調(diào)控為主的發(fā)展方向進(jìn)行。

涂力磊認(rèn)為，就整體而言，目前絕大部分購(gòu)買者的購(gòu)房需求和購(gòu)買能力均不屬于高端市場(chǎng)。更多應(yīng)該用市場(chǎng)行為來調(diào)控，而不是一刀切的行政限制。對(duì)于中端和低端要堅(jiān)持市場(chǎng)和行政保障并存的調(diào)控形勢(shì)。尤其是要改變過去將低端市場(chǎng)全部推向市場(chǎng)的錯(cuò)誤做法。不僅如此，未來對(duì)于高端市場(chǎng)在限制其土地供給量的同時(shí)應(yīng)該大力發(fā)展租賃房市場(chǎng)。可以采取增加保有環(huán)節(jié)成本或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補(bǔ)貼租賃房市場(chǎng)。與此同時(shí)，加大普通住房和保障房市場(chǎng)土地供應(yīng)，滿足市場(chǎng)正常的剛性需求和改善需求。最后對(duì)于本身已經(jīng)無(wú)能力進(jìn)入商品化市場(chǎng)的購(gòu)買者，通過保障房、公租房等非市場(chǎng)化手段解決其居住問題。

建立長(zhǎng)效機(jī)制的根本目的是保障住房市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行和發(fā)展，而過去數(shù)十年中國(guó)樓市所以發(fā)展不夠平穩(wěn)，在中金公司分析師張宇看來，其核心問題在于三方面：公共住房覆蓋率過低；住房持有環(huán)節(jié)沒有成本；城鄉(xiāng)二元土地制度和土地財(cái)政問題。因此，長(zhǎng)效機(jī)制的建立同樣需要從這三方面著手，并按適當(dāng)順序逐步落實(shí)。張宇認(rèn)為，首先要解決三點(diǎn)中最為迫切，也是最容易落實(shí)的公共住房建設(shè)；其次。在公共住房存量充足、住房供應(yīng)層級(jí)體系已基本完備后，隨著商品房市場(chǎng)的限制性政策逐步放開甚至消除，開始向住房持有環(huán)節(jié)征稅；最后推行土地制度改革。

2018進(jìn)展

對(duì)于2018年，長(zhǎng)效機(jī)制將有何進(jìn)展，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，應(yīng)該說2018年會(huì)把類似租賃政策等內(nèi)容納入到長(zhǎng)效機(jī)制的框架內(nèi)，但完全建立這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)計(jì)要到2020年。

“應(yīng)該說房企和城市的補(bǔ)庫(kù)存戰(zhàn)略正積極開展。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大體上說，供應(yīng)方面預(yù)計(jì)都會(huì)有所增加，因?yàn)閷?shí)際上2016-2017年的去庫(kù)存政策還是很不錯(cuò)的，所以總體上說會(huì)有類似的積極供地和補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。所以供應(yīng)方面預(yù)計(jì)會(huì)增加，而且結(jié)構(gòu)方面會(huì)有調(diào)整，尤其是類似租賃公寓等內(nèi)容。對(duì)于商品房等供應(yīng)來說，嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)構(gòu)方面會(huì)有調(diào)整。第一、對(duì)于不同城市商品房的“90/70”政策會(huì)有所調(diào)整，部分小城市此類指標(biāo)不會(huì)再硬性規(guī)定，而大城市預(yù)計(jì)還是會(huì)有所規(guī)定。第二、對(duì)于保障房來說，預(yù)計(jì)公租房的建設(shè)力度會(huì)減少，進(jìn)而會(huì)加大類似貨幣化補(bǔ)貼尤其是房票發(fā)放等政策內(nèi)容。第三、在共有產(chǎn)權(quán)方面，預(yù)計(jì)會(huì)積極推進(jìn)，尤其是在供地上會(huì)明確此類用地供應(yīng)增加計(jì)劃。endprint