房地產評估中工程造價的運用

張麗雅

摘要：隨著我國經(jīng)濟實力的不斷提高以及城市化進程的不斷加快，建筑行業(yè)在得到迅猛發(fā)展的同時也逐漸變得成熟起來。而作為同建筑行業(yè)直接相關聯(lián)的房地產行業(yè)，在其中的評估工作中應用工程造價就顯得尤為重要。因此，本文通過分析房地產評估的方法，進而研究房地產評估工作中工程造價的實際應用。

關鍵詞：房地產 評估 工程造價 運用

中圖分類號：F293 ?文獻標識碼：A ?文章編號：1009-5349（2018）22-0112-02

房地產評估指的是評估工作人員通過模擬房地產市場價格進而形成一定的應用機制，然后借助于不同種有效的評估方法，模擬房地產市場價格形成過程的工作。[1]房地產評估面臨著技術、政策、市場以及市場人員條件等多種來自不同方面因素的影響，很容易造成在房地產評估工作中的結果不準確的情況。

一、房地產評估方法

（一）收益還原法

收益還原法通常也被稱為收益現(xiàn)值法或者是收益資本化法，該方法的應用主要是預估項目對象的未來收益，通過借助于資本化率、報酬率或者是收益乘數(shù)等概念，將未來收益轉化為價值進而計算項目對象價值的計算方式。利用收益還原法得出的價格是收益價格，該計算方法的理論依據(jù)是房地產價格形成的預期收益原理。詳細解釋通過例子加以說明，假設一位投資者有一處房產，每年的純收益可以達到十萬元，同時，該投資者手中有一百萬元資本金，如果將一百萬元資本金作為投資存入銀行，該銀行的年利率為百分之十，可以得出該投資者每年可以獲得的資本利息金額為十萬元。從該投資者的角度出發(fā)，房地產的純收益同一百萬元資本金在銀行中所得利息是等價的，也就是說，投資者房地產的價值為一百萬元。

（二）成本估價法

成本估價法也就是通常說的承包商法，具體來講就是在對項目對象進行估價時，在估價點重新構建價格，同時將折舊扣除，然后再對項目對象的價值或價格進行科學估算的方式。這種方法在實際應用中比較簡單，房價可以簡單的看作正常利潤、各項稅費、建設成本三者之和。[2]成本估價法比較適用于房地產交易較少或者是不能應用市場比較法的情況下，對于不是以盈利為目的的建筑物，因為交易較少或者是不能交易，使用該方法的時候較多。

（三）市場比較法

市場比較法比較適用于房價穩(wěn)定的環(huán)境下。在實際的應用中，依據(jù)市場比較法作出的房價估算會受到市場走向以及房地產商的影響。當房地產市場比較穩(wěn)定時，房地產商在確定房價時會在原有的房價基礎上再加一定的金額;當房地產市場比較動蕩時，房價的浮動范圍較大，市場比較法在周期的應用就會很難實施;當房地產行業(yè)出現(xiàn)泡沫時，市場比較法應用后的結果通常會比原有房價高，進而還會加劇房地產泡沫的產生。因而，市場比較法應該應用于交易量大的房地產交易中，例如，寫字樓、標準廠房、房地產開發(fā)用地等。

不同的評估方法對于房地產市場價格形成過程的模擬定然有一定的差別，最終獲得的結果也將因此而存在不同，在實際的評估工作中，通常需要選擇兩種及以上的評估方法，將多個評估結果進行比較，這樣一來，在應用參數(shù)得當、計算過程無誤的前提下，經(jīng)過不同評估方法得出的結果應該比較接近。

二、房地產評估中工程造價的實際應用

（一）開發(fā)成本的估價規(guī)范

在房地產開發(fā)成本的估價中，通常成本估價法以及市場比較法應用得較多，當然也有根據(jù)政府確定的房屋重置價格進行估價的，或者是采用工程估價的方法來估算開發(fā)成本。[3]但是，在開發(fā)成本評估的實際工作中，對于建筑物重置成本的計算方法通常使用單位比較法、分部分項法、工程測量法或者是指數(shù)調整法?？梢?，對于工程估價和實際工作，在建筑物的重置或重建成本的計算中，都可以采用工程估價的計算方式，但是這卻不是最佳的計算方式。

（1）在使用單位比較法和指數(shù)調整法時，建筑物成本的平方米造價以及價格指數(shù)，通常由評估公司和工程造價站發(fā)布其中有關的數(shù)據(jù)資料，除此之外，還有來自于評估公司和估價師對于這些數(shù)據(jù)資料的整理與收集，這些數(shù)據(jù)資料在整理時，以結構型劃分、以時間歸類，例如，框架、鋼結構廠房以及磚混。在估價開發(fā)成本時，這些數(shù)據(jù)資料作為基礎數(shù)據(jù)被應用于其中對成本進行分析。

（2）在使用成本估價法時，估價師通常使用單位比較法和指數(shù)調整法，原因是這兩種估價方法應用簡單。但是，在分部分項法和工程測量法的應用中也需要結合工程造價方法以及造價工程師的密切配合，同時，詳細且清晰的工程圖紙、準確的構造參數(shù)也是不可或缺的。由于成本估價法的應用涉及的人員以及要素較多，因而估價師一般不會采用這種方法。

（3）基礎數(shù)據(jù)歸納存在不足。由于數(shù)據(jù)歸納趨向于系統(tǒng)化、概況化，對于那些同標準建筑相符合的建筑物，實際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果也比較符合;不過對于同標準建筑不相符的建筑物而言，實際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果就會存在一定的差異，數(shù)據(jù)的說服力就會降低。例如，在工業(yè)建筑開發(fā)成本的估算中，除了標準廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來計算，對于一般構筑物和非標廠房，都很難使用統(tǒng)一性的建安成本來進行估價計算。

（二）工程造價代替成本法

在房地產評估中，成本法在評估工作的內容以及評估程序中同工程造價的評估相類似，有一定的共同之處，但是也存在很多不同的地方。[4]在房地產評估中應用成本法一般以社會化客觀成本為依據(jù)，而工程造價則是以特定工程在特定條件下為主體計算的施工費用。兩者在計算原則上也有很大不同，但是工程造價的應用方式以社會化條件為基礎，同時可以對估點時材料的價格進行調整，從而使得獲得的最后的工程造價可以作為成本法在房地產評估中的核心根據(jù)。但是，在實際的評估工作中，不同類型的工程在合同價中會由于受到特殊條件的約束，使得對于該工程不可以直接進行評估。除此之外，國家也曾大力推廣工程造價清單計價模式，在每個工程項目中稅金、分部分項工程項目以及措施費用、規(guī)費等，都需要在計價清單中明確項目的名稱以及數(shù)量等單位，工程量清單的計價定額由政府發(fā)放，在我國不同地區(qū)的定額有一定的差別，目的是適應不同地區(qū)的市場條件。當然，也存在一些企業(yè)也可以根據(jù)自身的發(fā)展水平而選擇自由企業(yè)定額，各省份的定額通常情況下是確定實物工作一般組成量，例如，人工投入的水平以及分項工程實體材料消耗，應該符合社會一般勞動效率、一般技術，這是一種比較平均的、極具代表性的指標。管理費用以及材料價格通常是由投標方自行決定。工程清單計價作為一種社會報價模擬，在競標時以分項綜合單價為依據(jù)，工程量是根據(jù)不同工程項目的具體情況計算的。

（三）提高房地產評估數(shù)據(jù)的準確性

房地產評估工程的預算價格同設計市場施工合同價相比，通常會由于受到市場競爭進而導致前者高于后者的情況。[5]對于普通的民用建筑來說，在施工時施工技術比較容易掌握并實施，施工技術的難度不會太高，建筑工期具有明顯的建筑規(guī)律，施工強度也處于平均值的范圍之內。因而，在民用建筑的施工中可以均勻地投入施工所需的各種資源，由于工程項目的體量一般，而不會在材料價格上造成波動，建筑企業(yè)的施工單位比較容易接受?，F(xiàn)階段我國建筑市場的競爭日趨激烈，從而就會造成預算控制價格高于市場上的競標價格，因此，在房地產的評估工作中，應該將市場競爭對于評估結構的影響考慮在內，企業(yè)管理費用、造價利潤水平都應該積極參考市場的具體情況，但是又不可以完全依據(jù)市場價格。對于一些進度計劃和工期較短的工程項目，一般會產生一定的趕工措施費，在房地產實際的評估工作中可以將其考慮在內，在施工中先進技術在應用時需要具有較高企業(yè)資質水平的單位來承辦，這樣就會在施工中產生額外的技術措施費，在房地產的實際評估工作中應該將其考慮在內。在業(yè)主資金落實不到位的情況下，施工單位需要先行墊付，在實際的工程費用中就會出現(xiàn)財務費用以及墊付費用，對于這部分費用在房地產評估工作中可以不予以考慮。

三、結語

綜上所述，將工程造價應用于房地產的評估工作中，對于房地產的進一步發(fā)展以及對房地產價格作出精確的價格評估都有著不容忽視的作用。但是，由于房地產行業(yè)的特殊性，在開展工程造價應用與評估工作時，應該高度重視對于工程造價的客觀化處理，通過不斷完善建筑市場成本組成的計算方式，進而提高房地產評估工作的準確度。

參考文獻：

[1]寧順光.工程造價在房地產評估中的運用[J].建筑工程技術與設計，2016（17）：863.

[2]朱秀紅.工程造價和工程造價風險分析[J].科學與財富，2017（22）：52.

[3]郝振英.工程造價在房地產評估中的運用研究[J].建筑工程技術與設計，2016（15）：2914.

[4]璩文利.房地產評估中的工程造價運用[J].城市建設理論研究（電子版），2015（19）：3439.

[5]鄧云峰.解析房地產項目工程造價的控制與管理[J].城市建設理論研究（電子版），2016（11）：515.

責任編輯：于蕾