漫談《合同法》中買賣不破租賃解釋

趙 凱

（100026 北京市兩高律師事務所 北京）

一、“完全信息”狀態下的租賃規則

盡管“完全信息”狀態時一種理想的狀態，現實中幾乎不存在這樣的狀態，但也正因為如此，這種理想狀態為本文的分析提供了一種便利。在“完全信息”狀態下，因市場中的信息都是公開的，故也就不存在信息獲取成本。此時，對比兩種不同的立法例。

如果采用買賣破除租賃的立法例，那么對于買受人而言，標的物上是否設有租賃權實際上并不對其購買行為產生任何影響，因此我們重點分析承租人與出租人之間的關系。從法律后果看，承租人將停止對租賃標的物的租用；從救濟途徑看，承租人可以要求出租人賠償損失等違約責任。值得注意的是，盡管承租人仍存在救濟途徑，但該些措施均是在違背承租人自由意志、強迫承租人接受的與其本意相違背的法律后果的情況下對承租人作出的補救性質的措施，而這種救濟權利的行使往往非常困難，也很難彌補承租人的真實損失。與此同時，我們可以看到，歸屬于承租人的法律后果實際由出租人完全控制，承租人甚至不可能預見到該法律后果，而要求承租人承擔其本身就不能預見到的法律后果本身就是極其不公平的。

如果采用買賣不破租賃的立法例，那么對于承租人而言，標的物所有權是否發生轉移，就其承租權利而言并不產生影響，因此我們重點分析出租人和買受人之間的關系。對于買受人而言，買受人需要承受承租人繼續對標的物的占有。然而，因為買受人能夠完全知曉租賃合同的內容，故買受人可以在判斷是否購買以及購買條件時將該信息考慮在內。舉例來說，如果買受人發現租賃標的物存在長期租賃，買受人就可能選擇不再購買該租賃標的物；如果買受人覺得可以接受租賃存在，但租金太低或者租金已經提前支付，也可以通過降低購買價格來維護自己的利益。盡管買受人面對的是捆綁著租賃的標的物，但因買受人在做出購買選擇時仍是基于自由意志，且因其能夠完全知曉租賃合同的內容，故買受人能夠預見自己的行為所產生的法律后果。

二、不完全信息下的租賃成本分析

1.信息來源

前文我們描述了在“完全信息”這種理想狀態下的租賃規則表現為無需任何條件的“買賣不破租賃”，然而現實生活普遍的是“不完全信息”的狀態。因此，決策者做出一個合適的決策，除了需要其自身的理性之外，還需要獲取決策所需要的信息，這便形成了一個新的交易成本——信息獲取成本。從買受人的信息來源看，大致可以將信息來源分成出租人、承租人、其他第三人、政府部門和客觀事實五類。下面我們具體分析來自該五類信息來源的特征。

（1）出租人主動告知。出租人也即買賣關系中的出賣人，是唯一同時出現在租賃和買賣兩個法律關系中的主體，因此也是唯一同時知曉兩個法律關系具體內容的主體。然而，這個信息來源并不具有期待可能性。出租人本就是買賣關系中買受人的相對方，買賣合同訂立時，出租人能夠預見到被買受人知道標的物存在租賃，對其將是一個極為不利的定價依據。相反的，如果出租人不告訴買受人這個信息，他可能因此獲得更多的經濟利益。因此，期待利益相對一方主動告知信息是不現實的。

（2）承租人主動告知。承租人僅出現在在先形成的租賃關系中，除非出租人主動告知承租人要出售租賃標的物以及所出售的對象，否則承租人根本不可能知道租賃標的物將出售給誰。因此，如果要求承租人主動告知買受人有關租賃的事實，則承租人只能每天去詢問承租人是否有出售的計劃，而這將產生巨大的成本，也明顯不具有可操作性也不具有期待可能性。另一方面，在買受人根本不知道是否存在租賃的情況下，根本不可能由買受人向承租人直接了解租賃的信息。

（3）來源于其他第三人的成本。從整個市場中來看，除了承租人和出租人之外，不排除其他第三人也能夠知道相關租賃的情況，而從第三人處獲取信息實際上也是市場中一種非常常見的信息獲取方式。然而，對于買受人而言，如果其需要從第三人了解到有關租賃的信息，無異于大海撈針。同時，來自第三人的信息并不一定準確，買受人還需要進一步甄別這些信息的真偽。

2.信息成本比較

前述分析中，因出租人主動告知的方式不具有期待可能性，所以本文不做過多的討論。其余四種信息來源中，承租人主動告知的模式中雖然買受人的成本非常低，但是卻對承租人產生了巨大的成本，因此總的交易成本仍然非常高；來源于第三人的模式因為來源不穩定以及信息甄別等原因實際產生的交易成本也非常高。相對應的，如果通過政府部門或者客觀事實中獲取有關租賃的信息，那么所產生的總成本相對較低。該兩種信息來源，用傳統民法學上的概念描述，也即租賃關系已經通過相關登記機關登記或者承租人已經實際占有租賃標的物。下文著重對比從政府部門或者從客觀事實獲取信息的交易成本。

租賃關系已經在登記機關登記。在該要件下，承租人為了保護自己的租賃權，便會主動在登記機關登記租賃關系，買受人也會在做出購買決定前向登記機關了解是否存在租賃信息。此時，買受人實際處于“完全信息”的狀態。根據前文分析，此時租賃權優于所有權并不會對買受人產生非意思自治下的損害。如果租賃關系尚未登記，那么買受人便不存在該信息來源，此時租賃權便不得對抗買受人的所有權。

承租人已經實際占有租賃標的物。在租賃合同關系中，承租人的本意便是占有和使用租賃標的物。因此，在租賃權對抗所有權時要求承租人已經實際占有租賃標的物并不會對承租人產生額外的成本。當然，作為買受人而言，其通過承租人占有所了解到的租賃信息可能并沒有通過登記機關了解到的準確和完整，但買受人至少可以通過事實了解到標的物存在租賃，進而為其獲取信息提供線索。

三、小結

比較上述兩種信息來源，從直接的成本上看，登記方式至少存在如下額外成本：①政府部門需要成立登記機關，產生人員成本、設備成本等，盡管我國的有不動產登記機構，但是存著登記信息的增加，成本自然也會增加；②租賃一方將租賃關系登記于登記機關的成本；③買受方去登記機關了解租賃信息的成本。占有方式中因承租人租賃的目的就是占有，故承租人不產生額外的成本，而買受人本就需要對標的物進行查看，故也不會產生額外的成本。從信息獲取的完整度看，登記方式中買受人可以獲取較完整的租賃信息，占有方式中買受人并不能獲取完整的租賃信息，而買受人為了獲取更完整的信息可以要求買受人提供。因此，兩種信息獲取的方式各有利弊，很難進一步比較兩者的優劣。因此，本文認為租賃登記和標的物占有均只要其一便可以對抗買受人的所有權。

[1]邊夢圓.“買賣不破租賃”原則的再解釋[J].人間,2016,212(17).

[2]劉雪梅.論買賣不破租賃原則[D].四川大學,2005.

[3]劉素君,徐成銘.試論買賣不破租賃原則[J].山西青年,2016(15).