淺析住宅小區業主委員會訴訟主體地位與資格

汪凌峰

（315103 中石化寧波工程有限公司 浙江 寧波）

隨著中國經濟的快速發展,人民的生活水平不斷提高,百姓都有了較高的個人的物質和精神文化方面的需求,在人們日常生活中，業主委員會的重要性越來越突出,因此,我國法律對業主委員會到底是一個怎樣的機構以及具有怎樣的職權定位等問題有什么樣的具體的規定，本文就此對業主委員會法律主體地位進行了一系列的分析,并提出了一些建設性的建議。

一、住宅小區業主委員會訴訟主體地位

業主委員會是全體業主的特定屬性,由物業公司、業主大會選舉產生的委會會,為業主自治管理的利益代表、執行機構,維護全體業主的合法權益，對業主群眾進行一定依法管理。在當今的居住生活模式中,物業公司、業主、業主委員會是日常生活管理中最重要的管理方面,是我國現有生活環境中最重要的組織形式之一。業主委員會的法律地位的理解，主要是我國現行法律并沒有做出準確具體的規定,這在司法實踐中引起了許多不同的意見,各地的判決也不盡相同。在理論界,對業主委員會的法律地位存在著不同的觀點。主要有以下三種:第一,業主委員會是獨立的法人團體。第二,業主委員會是其他組織。第三,業主委員會在《民法》中沒有主體地位。我個人認為第三個觀點比較合理。

首先，根據我國《民法通則＞第36條的規定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。”因此,在法律意義上,作為一個法人,必須能夠獨立地享有權利和義務,也要求法人具有獨立的財產。在此基礎上承擔責任,這是法人獨立承擔責任的基礎。我國的法律也規定,如果業主委會員若是法人,有自己的名稱、組織和依地方法設立。但業主委員會并沒有具備這些條件,這主要是由于業主委員會沒有全盤支配這些財產的法律基礎。雖然業主委員會是物業管理的一部分,如業主支付的總面積維修的費用,但業主委會員不能任意支配物業資金,這部分金錢也并不屬于業主委員會的運用權限范圍,業主委員會主要是具有一定的管理權限。物業基金由業主委員會和業主規定，業主委員會不能獨立承擔民事責任,其責任是由所有業主共享。因此,業主委員會在我國現有法律條件下是非獨立法人。許多發達國家認可這種模式,如法國和新加坡以及美國，而德國《住宅所有權法》不承認業主管理組織具有法人資格。在我國現有法律的框架也不認為業主委員會具有法人資格。

其次,業主委員會不是我國法律意義上的一個組織。但是根據《民法》第四十條規定,對其他組織和法人都有同樣的財產要求，他們必須有一定的組織和財產。同時(物權法》第75條、《物業管理條例)第8條、第15條也都有相關規定，業主大會可在所有住宅小區設立,業主委員會應作為業主大會的執行機構,處理社區的管理活動,維護業主的共同權益。基于此,業主委員會依法成立。但是由于業主委員會沒有獨立的產權,因此不能將其視為其他組織。最后，業主委員會不是一個合法的自然人,也不是中國《民法》中規定的法人和其他組織。業主委員會應當屬于業主賦予其權利的管理機構。它沒有民事主體的資格,不能獨立地享有權利和義務,但可以在所有者權利的范圍內行使權利。筆者認為,業主委員會類似于學校班級設立的機構，班級選班委，是在民主集中制的指導下,組織一些活動,有些代表班級參與學校活動,維護班級及學生集體的利益。業主委員會也是一樣的,所有的業主都可以參與選舉業主委員會，賦予業主委員會一定權利。在這一領域,業主委員會可以代表業主參與社會活動,如設立物業管理合同等,以維護業主的權益；還賦予業主委員會另一些權利,如與公安機關的合作、社區公共安全的維護等。它的訴訟主體特點，包括以下形式：

1.形成和決策業主團體的意識的機關

我國《民法通則》中規定：“法人須有獨立財產并且有獨立承擔民事責任的能力，而業主團體所占有、使用、管理的財產，例如物業用房和業主繳納的管理費用等都是屬于全體業主共有的，業主團體僅僅是享有相對獨立的財產權利，原則上由于對外交往而產生的法律責任由全體業主共同承擔”。業主團體作為獨立民事主體(即賦予公民權利的能力)的基礎是獨立利益和獨立的意志。業主大會的作為非常設機構,只能作為小區業委會決策者的團體，意味著業主委會員行使業主團體的部分權利,可以為業主減少一些物業方面的不必要的財產性支出,如許多住宅的法律談判和物管交易成本等，經業委會備案,由業主進行授權并由物業實施。

2.業主團體的執行和代表機關

在我國現實生活中,這種業主團體的管理作用是業主委員會,它不是一個獨立的民事主體，它被定位為業主團體的執行和代表機關。《物業管理條例》中也規定：“業主委員會執行業主大會的決定事項。”由此可以看出，是有明確的法律作為依據的，也充分說明了業委會是業主大會的執行機構。所以我認為應該提高對業主的利益損害的管理,相應的監督管理措施要及時出臺，用較為具體的、切實有效的措施來補償業主的合法權益，保護業主權益，同時也打擊各種不良行為。

二、住宅小區業主委員會訴訟主體權利

在業主委員會法律地位的討論和辯論中,是否存在當事人資格爭議是學術界爭論的問題。但筆者認為,只有在《物業法》和程序法兩個層面上考慮,才能更準確地觀察和確立業主委員會的法律地位。《民事訴訟法》第49條卻非常明確的規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。

筆者認為，業主委員會在《民法》上既沒有主體地位,也沒有《民事訴訟法》上的訴訟主體資格,業主委員會仍然享有訴訟權利。這項權利不是法律規定的,而是所有人權利的轉讓。此時的訴訟權利應當等同于《民事訴訟法》中的代表人訴訟。根據《民事訴訟法》的規定，當訴訟雙方的當事人中的一方為多數人，且是相同或同一類的訴訟標的時，為節省訴訟資源，提高訴訟效率，可由多數一方的當事人選舉代表參加訴訟，但訴訟結果由全體當事人共同承擔。訴訟當事人一方在訴訟中是代表業主訴訟,業主委員會代表全體業主參與訴訟主體的資格,仍然是代表所有的業主進行的,業主委員會是處于代表性訴訟的地位。這一點與聯合行動的選舉代表之間的區別在于,聯合行動代表是聯合選舉產生的代表,這些共同選舉產生的代表在爭端中捍衛自己的權利。這種行為的范圍必須明確,是在沒有爭議的范圍內。而由業主委員會將確定的代表人進行訴訟,是依照物業管理公司股權分割的規定的, 這是適當的，是訴訟的一部分,業主委員會所代表的行動,是其自己權利的一部分,或是業主獨立訴訟的一部分。這也符合最高法院的審判意見：“在物業管理方面，涉及全體業主的共同利益的，可由業主委員會在其職責范圍內向人民法院起訴，與物業無關的，不在此范圍內，但訴訟結果仍然由全體業主共同承擔。”

1.業主委員會訴訟范圍與資格

《物權法》和《物業管理條例》均將業主委員會的活動范圍限定于物業管理范圍內。物業管理是指：“業主對物業公司的服務選擇,在物業服務合同中業主與物業服務企業、房屋及配套的設施設備和相關設備的維修、維護、管理,為環境衛生的物業管理區域和相關活動維護。”

在實際的過程中,業主委員會糾紛的類型遠遠不限于物業管理糾紛,還應包括小區外第三人的財產糾紛,在住宅物業管理過程中，侵害所有業主和業主委員會的共同利益的行為也算在內。明確具體的糾紛事宜類型，有限度地承認業主委員會為適格主體，不僅有利于司法實踐操作，同時也可以防止業主委員會濫用訴權。

2.業主委員會具備民事訴訟主體資格的基礎

業主委員會以現任為業務負責任的名義,對第三方提起訴訟。第三人通常指房地產開發商、物業服務企業等組織和其他非業主。具體類型包括：①業主或物業區域外的第三人侵犯小區內業主共用部位和公有設施的占有、使用和管理，損害了全體業主的共同利益。此時必須限定在“全體業主”“共同利益”范圍內，如果是單個或部分業主與物業管理企業、房地產開發商之間發生糾紛，應由單個或部分業主自己提起訴訟。②業主遲繳、不繳業主共有資金賬戶中的物業管理費、專項維修資金、業主分攤資金，經過前置公示、催告等程序仍然不履行繳納義務的。資金的遲滯不到位，將會影響共用設施的正常維修保養，造成安全隱患，潛在地侵害了全體業主的共同利益。業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，實際上具備了簽訂合同所必需的民事主體資格，可以作為民事訴訟主體資格的基礎。

3.業主委員會可以作為被告應訴

業主委員會的應訴范圍可歸結為以下類型：①業主委員會作出的決定是違法的,業主的合法權益受到侵害的,被侵權人可以向人民法院提起撤銷訴訟。我國《物權法》第78條和《物業管理條例》第12條第5項對此已有相關規定。②業主委員會及其工作人員侵占、挪用本物業管理區域內業主共有資金的。③業主委員會違反法律、業主大會和業主大會決議,沒有適當履行或者履行職責,造成全體業主的公共利益受到損害。隨著法律理論和實踐的發展,上述訴訟范圍不可能進一步擴大。例如,涉及商品房買賣合同的糾紛涉及所有業主的共同利益,業主委員會的職責需要加以遵守。

4.可以進行相關行政訴訟

在實踐中,由開發商直接主持的原業主委員會，如果出現沒有保護業主的合法權益的情況，可以由現業主委會員提請行政訴訟。但是,當業主自愿選舉業主委員會并向地方當局申請登記被拒絕時，那么新的業主委員會有權提起行政訴訟,因為《憲法》是不認為業主委員會適格的,沒有得到實際承認而影響民事活動,因而不能有效地為全體業主的共同利益和行使管理事項。

三、結語

本文初步探討了如何建立業主委員會的主體法律地位等問題。要加強業主委員會若干法律權益制度的初步設計,旨在使業主委員會具有為業主團體服務的特色,成為一個實用的團體組織。在現階段,該組織的性質位于“無能力的能力社會”。在法律允許的范圍內，業主委員會可以自己的名義開展一定的民事活動,以實現對物業小區的切實有效管理。

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