論建筑物區分所有權之共有權問題

高義卓

中國社會科學院研究生院，北京 102488

隨著經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，土地資源不斷納入城市建設規劃之中，鄉野村莊逐漸被高樓林立的都市所取代，傳統的獨家小院越來越多地被建造成居民住宅小區，建筑物區分所有權制度應運而生。

2007年10月1日，《物權法》頒布實施，第六章對建筑物區分所有權問題進行了權威的法律解釋；2008年2月1日，《住宅專項維修資金管理辦法》開始施行，主要對住宅共有部分和公用設施的專項維修資金進行規范管理；2016年1月13日，《物業管理條例》進行修訂，主要對小區物業管理活動進行約束和規范；除此之外，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》等相關法律文件都涉及建筑物區分所有權問題，這使建筑物區分所有權成為我國民法體系的重要組成部分。

一、建筑物區分所有權之共有權的基本內容

建筑物區分所有權，作為一項不動產權利，包含建筑物中對專有部分的專有權、對共有部分的共有權和基于專有權的成員管理權。而共有權作為其重要組成部分，具有極大的研究價值。共有權是指建筑物區分所有權人根據相關法律的管理規定和小區業主大會的協商約定，對建筑區劃內專有部分以外的共有部分享有的占有、使用及收益的權利。

關于共有權的性質，學術界紛爭不斷，眾說紛紜。目前主要有共同共有說、按份共有說、總有說等幾種觀點。而建筑物區分所有權之共有權應當以共有權的擁有份額為基礎，是介于按份共有、共同共有、總有之間的一種新型共有。

建筑物區分所有權之共有權作為一種新型的權利，它所呈現出的性質并不能完全歸屬于其中任何一種學說，因而表現出了獨有的特征。如主體的多重性、內容的復合性、客體的多樣性、權能的依存性、權利義務的統一性、受讓的平等性等。

根據法律規定，共有權人享有的權利大小受到專有權的影響和限制。因此，共有權人所享有的對建筑物共有部分的使用權、收益權、修繕改良權與處分權當與一般所有權不同。此外，共有權人的權利還包括對建筑物共有部分的知情權、管理權和使用監督權等。

權利與義務是不可分割的，建筑物區分所有權中，共有權人承擔的義務有對建筑物共有部分合理使用義務、維持管理義務和損害賠償義務等。

二、建筑物所有權之共有權的侵權行為

我國法律承認小區業主享有專有權、共有權和共同管理權，然而在實際生活中，由于建筑房地產開發商的利益驅使，或是物業管理公司的管理漏洞，或是某些業主的自私自利，導致的共有權侵權案例屢見不鮮。

案例一：某小區業主與該小區房地產開發有限公司財產損害糾紛案。2004年，某小區業主在入住該小區房地產開發有限公司開發的小區后，發現房地產開發商違反之前與小區居民簽訂的小區規劃協議，擅自在該小區B幢第12層的屋頂架空層擴建樓房，忽略了建筑物的屋頂架空層屬于業主共有的事實，這一行為嚴重損害了小區業主的共有權權益。

案例二：某小區業主委員會與小區業主建筑物區分所有權糾紛案。2007年12月，某銀行分理處由于宣傳需要，在某小區三名業主自有住房的房屋外墻面上懸掛該銀行的廣告牌，并簽訂合同承諾每年支付給這三名業主2萬元租金，忽略了該小區的外墻面應屬于該小區全體業主共有的事實，這一行為侵害了小區其他業主的共同利益。

案例三：小區業主之間建筑物區分所有權糾紛案。2006年，李某通過公開競拍取得某大廈全部剩余資產，在裝修改造過程中，發現倪某違法占用共用的消防控制室，但消防控制室屬于公用設施，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。倪某這一行為不僅給李某造成了經濟損失，而且違反了法律規定，更危及整幢大樓的消防安全。

案例四：某小區物業管理公司訴該小區某業主物業管理合同糾紛案。2005年，徐某和陸某以售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園為由，擅自將該房屋南陽臺外的公共綠地破壞，改建為水泥地坪和魚池，但在徐某、陸某與該房地產開發商后期簽訂的房屋買賣契約中，并未明確約定之前的口頭承諾，故不能認定徐某、陸某對該房屋南陽臺外庭院綠地享有專有使用權。根據《物權法》有關規定，建筑區劃內的綠地，除了城鎮公共的和明示屬于個人的，其他均屬于小區全體業主共有。徐某和陸某這一行為損害了小區其他業主的合法權益。

除此之外，由于涉及建筑物共有權的相關法律條例對共有部分范圍不清、共有部分獲益分配不明、共有部分管理制度欠妥等原因，導致的侵害小區業主共有權的糾紛案例還普遍存在。特別是作為建筑物附屬的綠地、樓頂平臺、停車庫、停車位、公共娛樂設施、公共消防設施等的產權歸屬與日常使用上，常因權責不明，導致利益矛盾與糾紛，成為了建筑物所有權之共有權侵權的重災區。

三、建筑物所有權之共有權的權益保護

針對上述建筑物所有權之共有權的糾紛案例，解決共有權的侵權問題刻不容緩。我們可以從事前、事中和事后三個方面對業主的建筑物所有權之共有權進行保護。

首先，“事前預防”是關鍵。小區業主作為共有權的主體，必須明確共有權的客體。共有部分的準確界定是建筑物所有權區分專有權和共有權的基礎。我國《物權法》第七十條對共有權的客體進行了法律概述，規定共有權的客體是專有部分以外的共有部分；《物權法》第七十三條列舉了共有部分的內容，包括建筑區劃內城鎮公共道路除外的道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人除外的綠地和建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房。小區業主可以通過共有部分的定義和列舉的內容來科學地識別小區的共有部分。

其次，“事中控制”是核心。在小區日常運行管理中，物業公司和業主大會發揮著舉足輕重的作用。完善小區管理制度，定期召開小區業主大會，完備小區共有部分的登記制度，宣傳共有權的相關法律條例，以此來促進小區管理規范化，提升小區業主的幸福感和獲得感，防止糾紛的產生。

最后，“事后處罰”是保障。健全侵害共有權的民事責任體系。對于侵害小區業主所有權之共有權的行為，也要納入民法保護，通過補充與完善《物權法》等相關法律條例來制定相關被侵害共有權之后的補救措施和懲罰措施，加大處罰力度，提高違法成本，來更好地預防和保護業主共有權權利。

文章對建筑物區分所有權之共有權進行分析研究，希望能提高小區業主維權意識，幫助業主解決部分民事糾紛，保護業主的共有權權益，避免以后共有權侵權現象的發生，同時也希望能夠引起司法機關的高度重視，加強對建筑物區分所有權之共有權的保護，加大對共有權侵權行為的懲罰力度，完善建筑物區分所有權之共有權的相關法律條例，防微杜漸，禁于未然。