新時期房地產(chǎn)法律建設(shè)中的問題

柳士荷

北京市京師(無錫)律師事務(wù)所，江蘇 無錫 214000

房地產(chǎn)行業(yè)本身包含多層次的行業(yè)建設(shè)要素，從當(dāng)前的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)在客觀上不能夠欠缺法律保障與法律支撐。這是由于，房地產(chǎn)行業(yè)是否擁有健全的法規(guī)與法律作為根本支撐，其決定著當(dāng)前的行業(yè)整體態(tài)勢[1]。近些年以來，房地產(chǎn)事業(yè)日益凸顯繁榮的態(tài)勢，此種現(xiàn)狀下亟待增設(shè)與之有關(guān)的各項(xiàng)法律建設(shè)，以此來保障當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)能擁有優(yōu)良的基本發(fā)展環(huán)境。由此可見，法律建設(shè)對于整個房地產(chǎn)領(lǐng)域都體現(xiàn)為不可忽視的價值與意義。

一、當(dāng)前的房地產(chǎn)法律建設(shè)有關(guān)問題

首先是欠缺權(quán)威性的住房法律約束。在目前的現(xiàn)狀下，有關(guān)部門針對各項(xiàng)住房法律并沒能將其置于較高的法律層級。因此由于受到較低法律層級給其帶來的影響，以至于住房密切相關(guān)的各項(xiàng)法規(guī)沒能構(gòu)成完整度較高的法律整體。探究其中根源，就在于現(xiàn)階段仍然欠缺科學(xué)性與體系化的各項(xiàng)房地產(chǎn)法規(guī)。與此同時，既有法規(guī)也并非真正實(shí)現(xiàn)了完善，而是體現(xiàn)為彼此沖突的狀態(tài)。在制定上述的房地產(chǎn)各項(xiàng)法律時，與之有關(guān)的制定主體仍然呈現(xiàn)分散性[2]。

其次是沒能妥善劃分民事權(quán)利以及該領(lǐng)域的行政權(quán)力。房地產(chǎn)行業(yè)截至目前仍需全面依賴于行政干預(yù)，然而針對其中的行政干預(yù)有必要將其控制于特定限度。反之如果超出了最基本的干預(yù)限度，則很有可能轉(zhuǎn)變成濫用權(quán)力。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)領(lǐng)域在目前尚未妥善區(qū)分民事權(quán)利以及干預(yù)性的行政權(quán)力，針對房地產(chǎn)權(quán)有關(guān)的權(quán)利主體也沒能達(dá)到周延的權(quán)利保障。從上述的視角來看，現(xiàn)階段的法律建設(shè)并沒能突顯保障房地產(chǎn)領(lǐng)域主體權(quán)益的根本宗旨。

再次是忽視法律解釋。作為司法機(jī)構(gòu)來講，其自身具備的關(guān)鍵職責(zé)就在于擬定相應(yīng)的法律解釋，對此也可稱之為司法解釋。因此在涉及到當(dāng)前的房地產(chǎn)領(lǐng)域時，司法機(jī)關(guān)針對上述領(lǐng)域也有必要擬定正式性的司法解釋。然而從現(xiàn)狀來看，當(dāng)前現(xiàn)有的較多房地產(chǎn)司法解釋都欠缺必要的精密性，從而表現(xiàn)得過于寬泛。此外，某些現(xiàn)存的法律解釋甚至背離了最根本的房地產(chǎn)立法，上述現(xiàn)狀很可能妨礙了房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)的逐步健全。

二、探求改進(jìn)舉措

進(jìn)入新時期后，房地產(chǎn)領(lǐng)域整體上表現(xiàn)為持續(xù)攀升的國民經(jīng)濟(jì)比重。有關(guān)部門面對上述的現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)將關(guān)注點(diǎn)更多集中于健全現(xiàn)存的房地產(chǎn)立法。這是由于，房地產(chǎn)立法在根本上構(gòu)成了約束房地產(chǎn)行業(yè)得以順利運(yùn)轉(zhuǎn)的保障[3]。但是不應(yīng)忽視，目前由于受到各類要素給房地產(chǎn)法律規(guī)制帶來的影響，因而當(dāng)前并沒能達(dá)到最優(yōu)的法律健全度。為了從源頭上加以轉(zhuǎn)型與改進(jìn)，目前仍需側(cè)重于如下的房地產(chǎn)法律建設(shè)：

(一)健全現(xiàn)存的基本住房法律

從根本上來講，住房基本法律是否體現(xiàn)為優(yōu)良的完整度，其直接決定著當(dāng)前的住房領(lǐng)域監(jiān)管秩序。因此面對當(dāng)前的住房保障真實(shí)狀況，那么應(yīng)當(dāng)側(cè)重于健全現(xiàn)存的各項(xiàng)法律，尤其是其中的住房基本法律。具體在實(shí)踐中，作為立法機(jī)構(gòu)就要致力于整合某些沖突法條，針對某些欠缺合理性的住房基本法規(guī)也要逐步予以取締。由此可見，通過靈活運(yùn)用行政調(diào)控以及立法調(diào)控的途徑與方式，應(yīng)當(dāng)能在根源上逐步健全當(dāng)前的各項(xiàng)房地產(chǎn)立法。

(二)妥善區(qū)分各類權(quán)利

面對市場化帶來的整體轉(zhuǎn)型趨向，行政權(quán)力仍然有必要滲透于房地產(chǎn)行業(yè)。但是與此同時，針對行政干預(yù)有必要嚴(yán)密監(jiān)控其中的干預(yù)限度。在當(dāng)前的狀態(tài)與趨勢下，有關(guān)部門就是要著眼于放權(quán)與簡政，關(guān)于某些潛在的民事權(quán)利損害現(xiàn)象予以嚴(yán)格摒棄。與此同時，政府針對原有的自身角色也要予以適當(dāng)轉(zhuǎn)型，通過運(yùn)用多樣化的舉措與方式來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)保障，以便于創(chuàng)建優(yōu)良的房地產(chǎn)領(lǐng)域整體運(yùn)行秩序。

(三)監(jiān)督施行現(xiàn)行住房法規(guī)

住房法律即便能夠達(dá)到優(yōu)良的完善度，那么在欠缺執(zhí)行監(jiān)管的狀態(tài)下也很難凸顯其應(yīng)有的立法成效性[4]。因此可以得知，針對現(xiàn)存的各項(xiàng)住房法律以及其他基本法律都要將其置于監(jiān)管視角下，確保將現(xiàn)有的監(jiān)管力度予以全面增強(qiáng)。具體而言，監(jiān)管施行住房立法的各類主體應(yīng)當(dāng)涵蓋社會組織、有關(guān)機(jī)構(gòu)以及所有公民。此外作為公職人員來講，應(yīng)當(dāng)能夠明晰優(yōu)化執(zhí)行機(jī)制的必要性，從而運(yùn)用相應(yīng)舉措來培育上述人員自身應(yīng)有的法律意識以及職業(yè)素養(yǎng)。

三、結(jié)束語

截至目前，由于受到房價飆升以及行業(yè)迅速發(fā)展帶來的突出影響，有關(guān)部門在現(xiàn)階段亟待著眼于約束房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)法律建設(shè)的根本宗旨就在于保障消費(fèi)者應(yīng)得的各項(xiàng)基本權(quán)益，同時也能助推房地產(chǎn)領(lǐng)域整體秩序的優(yōu)化。因此在健全房地產(chǎn)各項(xiàng)立法的有關(guān)實(shí)踐中，關(guān)鍵還需側(cè)重于強(qiáng)化監(jiān)管并且健全現(xiàn)有的體系，在此前提下服務(wù)于法律建設(shè)的實(shí)效性提升。