房價下跌奈何信貸風險

杭州房地產交易中心 張 平

今年5月杭州新建商品住宅價格終于拐頭下跌了2.61%（5月新建商品住宅均價21441元/m，4月新建商品住宅均價22015元/m，環比下降了574元/m）。截至上半年杭州市成交商品住房67114套，成交面積785.0萬平方米，成交金額1397.6億元，同比分別下降了25.4%、21.4%和11.5%。至此，多維度統計口徑結果均已顯示，挺到最后的杭州房價與綜合成交數據終于下跌，它發出了一個重要信號——15個一、二線熱點城市新建商品住宅價格出現穩中趨降，提示全國房地產市場價格正在逐步達成降中趨穩的調控目標。

緊隨房地產市場趨勢發生變化——作為抵押物的房產貶值風險凸顯出來。監管部門及時發出貸款風險上升的信號。今年5月8日銀監會發布《商業銀行押品管理指引》（以下簡稱《指引》）的數據顯示，目前在貸款抵質押品中，房地產押品的占比，已經超過銀行總貸款的三分之一，個別銀行甚至超過貸款總額的一半，信貸資產的潛在風險開始進入上行通道。以房產為抵押物的銀行貸款風險已現端倪，風險有繼續上升擴大的可能。銀監會發布的《指引》明確，以房產做抵押不再一定能獲得銀行貸款，銀行要對債務人償債能力全面評估。應強調以現金流作為第一還款源。

“房子是用來住的，不是用來炒的”政策，立足保障基本性需求、支持改善性需求、抑制投資性需求、打擊投機性需求的主基調。既重視房地產業對經濟增長的拉動作用，也防止經濟發展過度依賴于房地產業。預計經過“因地制宜、一城一策、因城施策”采取必要調控手段，調整房地產業定位，防止市場過熱或過冷，讓住房回歸居住的本性。調控效果將逐步顯現并得到鞏固。

杭州房價終于下降，為何會引起對房地產市場趨勢的警覺？哪些政策繼續發力能夠防止市場過熱或過冷，讓房屋回歸居住的本性？信貸風險結構發生變化，銀行將怎樣應對貸款抵押物的風險？作為杭州市房地產交易中心的資深分析師、“仲量聯行”駐大中華區特約經濟分析師，作者給出了相應判斷與分析，值得研讀引人思考。

繼續發力與正在推出的政策

房價回落是供給側改革針對房地產市場取得的成果。房地產行業目前在我國是受政策影響較強的行業。下一步針對房地產的調控目標是繼續抑制投資熱，綜合實施多項政策與策略，保持房價理性回歸趨于平穩，從而影響結構調整與經濟趨勢。在今年的房地產領域，以往的政策效應如何？新出臺政策預期怎樣？下面是筆者給出的相關解讀：

首先是“撒手锏”作用有所增強。國務院去年6月8日發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱“細則”)作用顯現有所增強。從“國五條”“新國五條”再到“細則”，政策延續開始發酵——除了通過稅收征管、房屋登記等核實房屋原值，依法按轉讓所得計征20%個人所得稅，還對各地公布房價控制目標的時間表、限購政策的執行范圍等做出明確規定。全面推進房產稅作為方向，今年試點增加了城市房產保有環節稅收的改革。

其次是繼續分類實施政策調控。最新消息是今年8月4日，北京對推出共有產權住房開始征求意見，實行政府與購房人按份共有產權，政府將其持有部分產權“使用權”，讓渡給首次購房人。專家表示此舉對于完善住房保障體系與住房制度，建立調控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平具有重要意義。而7月20日國家八部門聯合印發《關于在人口凈流入大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，則明確以政府為主提供基本保障，在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12座人口凈流入大中城市，以滿足新市民住房需求為出發點，以建立購租并舉的住房制度為方向，以市場為主滿足多層次需求，加快發展住房租賃市場。今年二季度合肥還針對“地王”頻現出臺新政，明確拍入土地者繳納保證金不低于土地總價50%；要求在1個月內一次性付清拍地款。此舉對多個熱度難退的城市起到“達摩克里斯之劍”的威懾作用。此外二季度以來不僅15個一線和熱點二線城市，提高首套房認定標準，有城市還對二套房首付比例實行同步上浮。庫存高企的省、市則采取了財稅補貼、增加貸款比重、提高公積金繳存比例覆蓋范圍等措施，化解房地產庫存。各地政府繼續加大保障房、棚戶區改造支持力度，引導居民選擇貨幣化安置。通過宏觀調控延續消費者等待觀望心態，推遲住房需求入市節奏。房價增速環比下降放緩，已經形成趨勢。

第三是“不動產統一登記”連鎖效應值得期待。截至2016年底全國已實現不動產登記證書“發新停舊”。個人買房拿到的不再是“房產證”而是“不動產權證”。最遲到今年12月底，全國買房登記都可以在平臺上查到。炒房、涉嫌房產偷漏稅的信息，紀委、反貪局、央行、銀監會和稅務部門將一目了然。下一步“不動產統一登記”可以與銀行信息聯網，以利更加精準實施限貸與限購政策。監管部門根據“不動產統一登記”，加大對銀行貸款監督檢查,促進銀行風險偏好有所下降。從而影響房地產信貸政策，使得資金主要來源繼續趨緊，房屋成交量與房價保持合理。實施“不動產統一登記”將增強發布政策、有關數據的及時性與準確性，使得權威信息具有更容易獲得性。

第四是新政接踵而至推波助瀾。今年居住證、購房補貼、集體土地入市等新政接踵而至。就居住證而言降低辦理門檻，居住達到半年即可擁有居住證，為在一、二線城市買房落戶、就業、社保、公積金、積分提供便利。為鼓勵農民進城買房，河南實行補貼200元/每平方米，能夠滿足簡單裝修的基本需要。此舉促進了各地出臺農民購房政策。在集體土地入市方面，今年農業經濟會議討論了“耕地和宅基地入市”。預期將對集體所有耕地、宅基地入市作出安排。

第五是以利率杠桿抑制銀行盈利沖動。2015年以來央行已經連續5次降息，今年元旦執行的最新貸款利率降到了歷史低點。公積金與商業貸款利息雙降，一則減少了銀行房貸利息收入，再則公積金貸款利率比其他貸款更低。房貸一族減輕利息負擔，支出得到明顯節省，有利于促進提前還貸，客觀上抑制了銀行做大房地產信貸的期望值。

在各地調控措施不斷升級的作用下，燥熱的房地產市場明顯降溫逐步回歸穩定。國家統計局數據顯示，2016年9月，70個大中城市新建商品房住宅價格環比漲幅超過1%的有五十多個城市，超過4%的多達11個，同比超過20%的城市有12個。一年后國家統計局最新發布的8月70個大中城市住宅銷售價格顯示，環比漲幅超1%的僅桂林一地。

防范“資金池”變“風險池”銀行有對策

雖然我國經濟增長從高速期步入中高速期，將繼續影響房地產價格回歸理性。但加杠桿時期銀行將資金“雞蛋”集中放在房地產“籃子”，如果對那部分存量抵押房地產資產形成的“資金池”處置不當、前瞻不足，它就有可能轉變成為信貸資產的“風險池”。由于銀行準備金制度特殊性，使得資產具備放大功能，倍數等于準備金的倒數。與此相類似風險同樣存在放大效應，倍數等同于杠桿率的乘積。房價出現的下跌調整，就有可能觸發銀行的信貸風險，如果不能予以有效調控，就會通過抵押渠道轉嫁于銀行。

當房價趨勢先下跌后企穩，那么無論是平銷、滯銷還是熱銷，現貨、存量還是期貨，作為抵押房產都會貶值，銀行信貸風險隨即上升就會呈現顯性化。某國有大行杭州支行信貸經理舉例兩種情況，都是銀行信貸抵押風險由隱憂走向顯性所面臨的現實。該行提供開發貸款的城西某知名大型樓盤，兩年不到因有溫州炒房團投資價格由500萬元/每套，漲到了接近600萬元/每套。去年該銀行的開發貸款回籠資金一直順暢，還為按揭貸款沒有跟進小有遺憾。可是今年由于市場房價下跌，該樓盤500萬元/每套的價格都少有成交。溫州炒房者因資金鏈斷裂出現恐慌，有的選擇了“跑路”“斷供”。提供按揭貸款的銀行上報風險，進入法律訴訟程序，但“砸”在手里的抵押房產風險損失有多大還不得而知。目前該銀行對開發商下降信用評級，對開發貸款采取只降不增，但開發商信用等級已經被調低。

該行為城北兩個樓盤提供開發與按揭貸款，一個原來狀態屬于不溫不火。但到6月中旬其中一樓盤在當地二手房成交價格出現5%左右下降，比5月份杭州房價下降整體均價增加一倍左右。另一本來就銷不動樓盤的房價下降更多，200～300萬房子直降10%降價20～30萬元也無人問津。在監管趨嚴的形勢下，銀行已經沒有按揭貸款指標額度。如果購房者愿意承受上浮利率有可能獲貸，但銀行達不到去年放貸速度，對此支行的辦法是主動“勸退”購房按揭者。

為防范“資金池”變成“風險池”，多家銀行已經接到上級文件：對房屋押品既要確保有效保障債權，又要考慮押品自身風險，動態評估押品價值及風險緩釋作用。發放抵、質押貸款應全面評估債務人償債能力，審慎確定各類押品抵質押率的上限，建立動態監測機制，根據經濟周期、風險狀況、市場環境及時做出調整。定期開展重要押品壓力測試，每年至少進行一次，并根據結果采取應對措施。針對房屋押品要重點檢查保管及權屬變更，排查風險隱患。

按照現行與按揭客戶簽訂的《銀行房屋按揭貸款合同范本》，各商業銀行根據相關條款規定，可以采取如下信貸資產保全措施：向乙方要求提前清償抵押物價值減值部分的本金與利息；要求乙方增加其他抵押物補足抵押物價值減少部分；由銀行通過市場拍賣抵押房產收回銀行貸款。這是我國銀行業根據（BIS）《巴塞爾銀行協議》中國版的“巴塞爾Ⅲ”現行框架，在資本要求、杠桿率、撥備率、流動性方面有效跟進的具體體現。我國監管部門認為，如果商業銀行個人住房貸款在各項貸款比重接近或達到18%～20%，銀行的整體流動性和中長期貸款比例約束就有可能失衡。目前有的銀行已經接近這一比重。有資產規模較小、資產種類單一的商業銀行流動性趨緊已經暴露。亟待對風險控制充分預判，出臺宏觀政策與銀行措施相配套。

開發商、按揭戶、銀行風險糾纏來襲

當前背景下影響銀行資產安全的風險來自開發商、按揭貸款者與自身多個層面。必須加以厘清，防范風險交叉連鎖反應。

在開發商方面，其風險特征既有共性又有差異，共性方面：一是培育房地產市場成長初期，由于開發企業普遍自有資金比例較低，所以通過向銀行貸款進行間接融資的占有較大比例；二是在房地產高速成長期將銷售資金投入市場，將在售樓盤作為資產抵押爭取銀行貸款進入下一輪開發，推高了市場的虛熱溫度；三是房地產開發成本增加較快，近幾年土地拍賣價格、建筑材料上漲、人工成本逐年上升，開發商普遍采取提高銷售價格加以彌補。隨著宏觀調控政策提高針對性，從嚴監管開發商自有資金比例,對不達標企業貸款實施限制性條件。對高負債經營加強風險提示，加大處罰力度。開發商資金困難將有所加重。

差異方面一是有的開發商拖欠地價、配套費、消防設備等工程款，不能按期辦理房產證，使按揭購房者（業主）放棄供樓、拖欠貸款造成風險；二是有的開發商急于實現售樓與購房者簽訂返租協議，因難以達成返租造成購房者（業主）不能按期足額歸還按揭，將風險轉嫁給銀行；三是有的開發商因經營偏差，縮小住房面積以次充好；沒有履行承諾完成配套工程，使購房者入住時間推遲；因房屋質量、到期交房不能使用等；四是有按揭購房者（業主）因物業管理不善產生糾紛，為促使開發商向物業施壓，而故意不歸還按揭貸款。

在按揭貸款者方面，首先是獲得資金條件更趨嚴格，購房首付比例普遍達到30%；熱銷房產已經提高到40%，二套房首付比例提高到60%，三套房銷售不予貸款。同時對按揭利率實行上浮，使得市場購買意愿受到影響。其次是按揭還款期限持續最長可達30年，其間因家庭、工作、收入、健康變化的個人信用風險始終存在，尤其是收入市場化程度較高的白領按揭貸款者的收入波動大，因銀行實行浮動利率承擔了較多利息支出，隨著利率處于底部后將進入上升周期，違約風險同步加大。以上情況使得按揭購房者利益受到損失，造成按揭貸款按期歸還受到影響。

在銀行自身方面，房地產市場發展前期“跑馬圈地 過度擴張”的潛在風險浮出水面。由于早期開拓房地產市場銀行普遍放貸款、爭規模，對按揭貸款者收入、不動產抵押調查不夠重視、審核不嚴。銀行對部分存量客戶難以準確判斷風險，還貸風險可能從隱性轉為顯性。

統計口徑變化的背后是什么

按照國際通行標準，房價與收入之比處于3—6倍為合理區間。2006年我國平均房價與收入之比為6.7倍，與國際平均水平還比較接近。到了2015年差距出現明顯拉大，全國35個大中城市房價與收入之比均值上升至10.2倍。特別是排名前三的一線城市房價與收入比出現了飆升，深圳27.7倍、上海20.8倍、北京18.1倍。相比世界發達國家同口徑的相應城市，紐約為8倍左右、東京為10倍左右、倫敦為12倍左右，我國房價與收入之比已經明顯超高了。

5月份杭州房價下跌被認為具有風向標意義，業界認為據有兩重內含：一重含義是這是一個來自國家統計部門更具有針對性的數據，4月份全國一線和熱點城市（地區）新建商品住宅價格同比漲幅悉數回落（北京下降了4.09個百分點，天津下降了1.97個百分點，深圳下降了0.36個百分點；整個京、津、冀區域下降了4.22個百分點，其中廊坊下降了8.54個百分點），而杭州的環比房價仍然處于環比持平狀態，直到5月份杭州房價才掉頭向下。風起于青萍之末并非一線城市的杭州，其實它在城市功能排名上據有特殊位置，去年發布的《2015中國城市60強排行榜》上海、北京為超一線城市；廣州、深圳為一線城市；杭州被劃入1.5線城市行列（全國共9個）。《2017中國城市商業魅力排行榜》成都、杭州、武漢列前三甲，杭州等三個城市正在加速接近一線城市。

另一重含義是2012年我國提出了1.5線城市的（統計）口徑，分別是沈陽、天津、成都、重慶、南京、杭州、蘇州、武漢、西安等。統計認為1.5線城市的投資多、規模大、開放高、多元化。在經濟和房地產市場成熟度與活躍性方面，正在經歷大規模基礎與房地產開發，商業地產具有很大潛力，杭州吸引了國內和跨國企業進駐，擁有眾多國際品牌和國際酒店運營商。1.5線城市的推出被寄予希望——在一線城市房地產進入降速平穩周期之后，繼續引領新一輪經濟與房地產保持較高速度。來自國家統計局城市司上半年的分析是，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅連續9個月回落，6月份比5月份分別回落2.6和1.9個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，6月份比5月份回落0.5個百分點；二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落，6月份比5月份回落0.1個百分點。此番包括杭州在內的一系列熱點城市與（地區）房價下降，說明了“房子是用來住的”政策導向，正在切實改變中長期倚重于房地產拉動經濟的慣性與期許。

前瞻——流動性不足將催生按揭證券化

對于銀行來說，住房信貸等中長期貸款增長過快、比率過高，將帶來流動性風險。理論上銀行投放的房地產抵押貸款，能夠承受房價下跌三成所造成的抵押物貶值風險。但是前提是銀行風險管控尺度嚴格，抵押房地產的估值與市場價值相一致。流動性風險源于包括抵押房產在內的資產負債期限出現了不相匹配，造成了銀行現金和國庫券不足以應付提款的需要。如果缺乏及時融入現金的手段和渠道，將會造成實質性金融風險。

針對可能出現的流動性不足，已經有系統性重要銀行在調低住房貸款風險等級、提高風險容忍度的基礎上，嘗試按揭貸款證券化——對住房抵押貸款進行組合，以產生現金流為基礎形成資產池，經過信用提升和信用評級，向商業銀行等金融機構發行“住房按揭貸款債券”。銀行的償付資金來源于按揭購房人支付的本金和利息。從國際成熟市場的經驗來看，以住宅抵押再融資改善流動性不足問題，將流動性缺口控制在一個安全的領域，不失為對周期較長的房地產金融資產進行管理的針對性辦法。