中國地產與海外地產的差異研究

楊柳玉婷

[摘 要]針對中外房地產價格決定因素之間的差異性進行分析，將美國和中國的房地產決定因素作為實際例子，筆者依據實際工作經驗及相關文獻資料的記載，針對中外房地產價格決定因素之間的差異性進行分析。

[關鍵詞]中外；房地產；差異；價格決定因素；分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.02.053

1 美國房地產價格決定因素分析

宏觀經濟周期性因素，在以往的一百年當中，美國房地產整體呈現出來一種平穩發展的趨勢，與此同時，和宏觀經濟發展之間的一致性比較強。除去上文中所說的這個問題之外，即便是美國市場化水平比較高的土地制度、完善的保障房制度以及不動產稅收制度，但是在人口、稅收等政策的影響之下，房地產市場整體仍然呈現出來一種周期性波動問題。

不同時代背景之下使用到的金融創新手段也是不一樣的，比方說在20世紀前期的大蕭條時期當中，為了可以順利地度過這一次危機，美國政府推行出來創新型的抵押貸款體系。在這一次金融創新當中包含利率降低以及國家擔保等政策，主要就是為了能夠讓購房者的購房能力得到一定程度的提升，以便于可以讓居民產生擁有住房這樣一種目標，在進入20世紀60年代之后，美國金融市場呈現出來 的最為主要的特征就是購房抵押貸款證券化發展，在此基礎上將資本市場與抵押市場相互融合在一起，上文中所說的金融層面上的創新，可以讓一級市場當中的資金問題得到解決，也可以讓購房者在購買的過程當中得到更為有效的購房抵押貸款，在此基礎上人民可以擁有的住房的數量自然也會大幅度提升。

城市化因素。美國的城市化發展是最為順利的，與此同時也是自發的，基本上也不會受到政府行為的干擾，因此美國房地產之所以會得到發展，基本上是經濟內在因素的推動。從整體的角度上進行分析，美國城市化進程對房地產市場的影響可以劃分為下文中所說的這幾個階段。

城市化前期，制造業在此時代背景之下逐漸形成，因此會讓城市化發展速度大幅度提升，數量眾多的農村人口進入到城市當中，除此之外，交通領域當中的改革讓城市的范圍更大，上文中所說的這些因素都在房地產行業發展進程向前推進的過程中造成重要影響。

城市化后期，自從房地產行業進入一個穩定發展階段當中之后，逐步形成了城市群。在城市化水平逐漸提升的背景之下，中心城市的規模呈現出來一種不斷擴大的趨勢，在此基礎上也會引發出來一定負面的經濟現象，比方說環境污染、交通擁堵以及地價高速上漲等，在上文中所說的各項因素的影響之下形成了一種負面力量，逐漸讓房地產行業圍繞著中心城市逐漸向外進行擴張，因此會在很多中心城市的附近形成衛星城市。20世紀90年代以來，在經濟的發展速度大幅度提升的背景下，美國房地產行業逐漸出現了革命性的變化，在城市群進一步向外圍區域擴張的情況之下，逐步讓美國農村地區向著城市化的方向轉變。

2 中國房地產價格決定因素分析

1987年深圳率先出臺了創新型的房地產政策，明確地規定了房地產的使用權可以在交易領域當中得到應用，在這一項政策施行之后將以往計劃經濟體制之下房地產僅僅可以打破政府以及單位統一調度的局面，是中國房地產市場發展的第一步，所以也可以說是中國的房地產是在南方初步發展，這是一個改革率先開展的地方。

1978年到1991年是中國房地產發展的初級階段，我國在對城市試點、政策以及制度加以一定程度應用的基礎上，逐步對中國房地產市場當中的改革道路進行探尋，我國房地產行業也在此基礎上行逐漸涌現出來。

房地產市場迅速發展以及平穩階段。1992年年初期，鄧小平先后奔赴武昌、深圳以及珠海等城市進行考察，在沿途開展了十分著名的“南方談話”，并對改革開放以來取得的成果充分地做出了肯定。在此之后中國房地產就進入到了一個迅速發展時期，全國范圍內各個地區的資金爭相進入到南方城市當中，因為受到初步發展階段房地產企業的成果的刺激，進入南方的投資者都認為房地產行業其實是一個暴利行業，即便是難以對房地產形成初步的認識，也會從全國范圍內各個地區進入到房地產領域當中，只是為了金錢，不會去過問手段和過程，在沒有理性的發展之下，最終形成了發展泡沫并破裂，在此情況下數量眾多的投資者自然會造成很大的損失。

1993年為了可以對當時十分火熱的房地產市場進行限制，以便可以讓房地產行業處于一種平穩發展的態勢，我國政府有關部門針對當時的房地產行業實行宏觀調控措施，在這一個時期當中我國房地產涌現出來了一批領軍企業。

2003—2011年這一個階段當中施行重大改革措施，行政以及貨幣領域當中的政策一起施行，針對我國房地產市場施行無差別的調控措施，因為在施行政策的同時并沒有能夠考慮到不同區域當中房地產的特征，因此整體調控措施難以取得預期的效果，甚至在某些區域當中越施行政策，房價上漲的速度就會顯得越快。

自從十八大以來，我國在各個地區不同特征的房地產市場當中施行不同類型的調控措施，針對房地產儲存量比較大的城市，比方說一些二、三線城市當中，政府應當對土地一級房地產的供應結構形成有效的控制，編制出來適應性比較強的調控政策。

3 折舊領域中的差異性

一般情況下物品都會出現折舊這種問題，物品的價值會隨著時間的發展而降低，土地本身具有一定耐久性與稀缺性。我國范圍內有期限的土地使用權是一個特殊例子，這種土地使用權會出現折舊問題，假如說是土地所有權交易，新的土地所有權者不會遇到購地資本逐漸回收這種問題，因此購地者可以永遠擁有土地，在購買土地的過程當中使用的資本總是會用土地實物的形式存在，可以依據自身的實際需求，將土地轉換為貨幣，從而也就可以一次性地將土地購買資本回收。但是我國范圍內有期限的土地使用權則有一定差異性，這種土地實際上是一種有若干個限定條件的權益性價格，權益會隨著剩余使用年限的減少而逐步減少，最終等到期之后就會被國家無償地回收，所以購地者應當在有限的期限之內將購地資本在內的全部投入回收，因此我國土地使用權應當折舊。endprint

現階段使用收益法來對房地產價格進行評估的過程當中，是否應當提取折舊，在估價行業當中是一個熱點性問題，主要提出的是三種類型的觀點，純收益當中不應當包含折舊，這是一種代表性比較強的觀點，現階段我國流行的估價理論著作當中，往往認為不應當將折舊劃歸到純收益范圍內；純收益當中應當包含折舊，秉承這種觀點的人們認為，房地產領域當中的折舊費用，實際上并不是支出，而是房地產帶來的收益，所以應當劃歸到純收益當中；純收益領域當中應當有條件地包含一定折舊，這種觀點當中認為，在年限有一定期限的情況下，純收益當中就應當包含折舊，在沒有年限問題影響的情況下，純收益當中不應當包含折舊，換一種說法，口徑不同的純收益應當選擇與其口徑相適應的資本化率，純收益的類型應當和資本化率類型相適應。

實際上，上文中所說的這個問題和土地使用制度之間有一定相互關系。在土地私有制的國家當中，土地收益可以永續地得到，但是建筑物在過了耐久年限之后就沒有辦法正常應用。為了可以保證房地產收益可以持續地得到，使用折舊方式讓建筑物達到耐用年限之后可以得到更新，因此歐美國家使用收益法來對房地產價值進行評估的過程中，一般都是會在總收益當中將建筑物折舊費用扣除掉。但是我國范圍內施行的是土地有限期使用權制度，不單單在建筑物當中應當施行折舊制度，土地使用權領域當中也應當施行折舊制度，建筑物本身的折舊年限也和土地使用權之間有較為密切的相互關系，在土地使用權有限期的背景下，建筑物本身的所有權實際上也不是一種完全的所有權，在土地使用權期限已滿的情況下，建筑物的所有權就會無償地歸屬于國家所有。因此在我國范圍內應當將建筑物以及土地當成一個整體開展評估工作，針對整個房地產施行折舊措施，不可以像以往一段時間一樣，將土地使用權當成無形資產放置在管理費用領域當中，應當將建筑物當成一種固定資產施行折舊措施。

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