物業服務合同性質及效力認定分析

摘 要 物業服務合同作為當今應用廣泛的新型合同類別，在現階段的實施并沒有系統化的規范要求，并且在性質認定及法律效力的適應性中仍然存在諸多認知誤區。由于物業服務涉及到千家萬戶百姓的真實利益，物業企業與個體業主不對等的地位，物業服務存在的問題個體業主取證困難很難改正，容易在實施過程激化雙方矛盾，引起群體性對物業服務的不滿，導致近年來物業糾紛案件的增多。嚴重情況下會擾亂社會秩序，威脅社會的文明穩定。物業服務合同中涉及到的性質、主體、法律效力都是當前法學理論界存在爭議的問題，也是現實生活中必須思考的真實問題。本文立足于現實，首先對物業合同的性質進行分析，其次對于合同在法律適用效力中存在的問題進行探討，以期完善對我國物理服務合同的立法思考，確定物業服務合同的法律地位。

關鍵詞 物業服務 合同 性質 效力 認定

作者簡介：薛玉春，淮安市漣水縣人民法院審判員，研究方向：民事審判。

中圖分類號：D922.298 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.01.163

隨著上世紀我國社會主義市場經濟體制的確立與實施，城市化進程推動了住房制度的改革，我國房地產經濟迅速崛起并得到長足發展。物業服務合同作為涉及物業管理企業及全體業主之間服務關系的紐帶的企業綜合服務方式，已經成為城市建筑發展不可或缺的重要組成部分，并且普遍存在于人們的生活中，占據生活中服務行業的關鍵地位。在物業合同服務簽訂的整個流程中，最主要的是業主與物業管理企業之間的關系，而物業服務合同是兩者關系調整的最佳依據 。因此，對于物業服務合同的性質及法律效力理解是當前涉及法律主體的兩者所履行責任和義務的界定邊線，正確理解并使用法律，才能降低物業服務糾紛事件的發生率，為業主提供更好的服務體驗。

一、物業服務合同的性質

（一） 委托合同說

物業服務合同是物業服務管理企業和業主主體在平等自愿的原則下在法律適用范圍內簽訂的協議，主要是物業服務管理公司向業主提供相應的服務體驗及業主支付相應的服務費用為參考內容，對于物業管理公司與業主進行法律上的權利與義務關系進行確定。法律理論界通常將其認作是委托合同，因其合同服務的內容與委托合同的表現特征相似，以相互信任關系為訂立根基達成一致性目的，兩者都歸屬于諾成性合同、有償性合同和物業合同 。

筆者自身理解的角度認為物業服務合同歸屬于委托合同不符合法律規范，因為兩者存在較大區別：首先，從委托合同的類型來看，分為有償合同或者是無償合同，但物業管理合同卻是有償合同。其次，合同存續期限不同，委托合同中的管理者僅僅采用單一方法處理事務，但是物業服務合同需要提供長久、高效化、專業化的服務，存續時間更久。再次，合同的主體和合同形式有所區別。委托合同只是委托人和受托人之間的來往，但物業服務合同涉及到更多的主體者。最后委托合同應當具備受托人以委托人名義用委托人的費用處理委托事務，行為結果由委托人承擔的基本特征。但物業合同是業主支付一定物業管理服務費，由物業服務企業以自己的名義對物業進行管理，管理費用原告自行承擔，自負盈虧。物業合同不具備委托合同基本特征，不應適用合同法委托合同相關規定。物業合同中業主亦不能依據《合同法》第四百一十條規定約定隨時撤銷合同。

（二）無名合同說

首先，這種說法是物業服務合同在法律框架內或者是某種領域內的無名合同。從服務合同規定的權利和義務看，混合合同是服務合同的某種象征，雖然與委托合同相比，法律不會憑空創設出多項履行契約，而是根據已經存在在業主和物業管理企業之間事務要點，來考慮當事人雙方共同的利益劃分，通常是從給付義務形式出發。對于復雜生活中規定的契約類型做出調整。物業服務合同具有諸多差異化特點，比如期限較長、合同內容涉及方面具有多種類型，包括涉及住宅生活的全部范圍等。從給付義務的角度講，物業管理對于建筑物基礎設施之上的管理，區分于居住人群的管理對象，不僅是關于全體業主共有的物業管理，還包括維修、保養及對居住環境的維護 。因此物業合同的性質不能簡單歸屬于某種類型的有名合同或者是無名合同，而是帶有混合合同性質的合同雙方的給付義務。

（三） 服務合同說

這種合同性質是現階段比較流行的說法，是對于物業合同全新的定義，理解為合同當事雙方在領域內的交換并且適用于雙方彼此需求的服務合同，對于服務內容包括物業管理企業提供的物業管理服務，保證為業主提供最佳的服務體驗。對于合同業主來講，根據服務合同中物業管理公司提供的各項服務支付相應的服務費用是物業合同得以長久延續的中間紐帶，物業合同雙方都具有公正平等的法律地位，經過當事雙方一致決定，簽訂并且實施這項服務合同，而這種性質并不是完全歸屬于物業服務合同，只是在某一方面呈現出服務合同性質的內容，在特定領域劃分為服務合同。

（四） 獨立合同說

首先從物業服務合同涉及的當事者物業管理公司所提供的管理和服務上，表現出綜合性、復雜性、多樣性等特征，區分于傳統的合同特征，差異變化大，因此在很大程度上決定了物業服務合同是相對獨立自主的形同性質，不限定于《中華人民共和國合同法》中的任何合同類別 ，在長久的物業服務合同發展歷程中，逐漸變得更加專業化、規范化，在不斷演變過程中組成全新的合同形式。

二、 物業服務合同的效力認定

按照《中華人民共和國合同法》中提到的合同一般指示，判斷合同雙方涉事主體具備相應的民事行為能力，表達出真實的意思，合同內容是否符合法律要求規定的影響社會公共利益都關系到合同的認定效力，這三個要素是判斷合同效力認定的基本標準。筆者以下將從這三項要素展開對合同法律認定效力的談論。

（一） 物業服務合同的當事主體問題

物業服務合同涉及到的主體比較復雜，包括物業管理公司、業主、業主委員會及建筑物建設單位等多方主體者，我們探討的是設置業主委員會對于物業服務合同涉及當事雙方的問題。第一，物業服務合同的當事人一方為業主，物業服務合同提及的業主委員會并不能成為當事者任何一方，這是錯誤的理解。查閱我國的《物業管理條例》，并沒有關于對業主委員會法律地位的確定，僅僅有描述是業主大會的組成部分，有相應的執行權利和自身規定職責，沒有確切說明自身獨立自主人格的行為能力。第二，參考歐美國家對于管理機關對外的實施行為，全部由管理企業和全體業主來承擔相應法律責任，這類執行性質類似于我國的業主委員會管理機構。第三，物業服務合同簽訂的最終目的看，僅僅將業主作為合同的當事人，表明在法律范圍內只能約束物業管理公司和全體業主，這顯然和簽訂物業合同的初衷相違背，因為兩者共處于法律的平等地位，物業管理公司為業主提供優質專業的服務，而業主需要繳納一定的服務費用類為自己獲得的服務付出相應報酬，這種來往形式才是最終物業服務合同能夠得以延續的本質 。第四，《物業管理條例》的立法原意來講，業主委員會是在物業管理公司促成下在全體業主中推舉衍生出來的產物，是作為業主代表來共同與物業管理企業履行職責并做出服務的監督，從法律規定看，業主委員會只是代表業主訂立合同，但是并不能成為合同的當事人。endprint

（二） 物業服務合同的當事雙方之一為物業管理企業

物業管理企業需要具備兩個基本條件才有法律資格與業主簽訂物業合同。第一，在工商局登記并且獲得企業法人營業執照，才能具有法律認定的單獨承擔民事責任的成立資格，但傳統做法中有關于建筑物開發過程成立的物業管理部成為物業管理公司，這種做法是不符合法律規定，不具備法律效力的。第二，物業管理企業需要經過一系列資格審查才能有所創建，從從事的專業化管理工作出發，掌握一定的先進管理經驗和具備一定規定人數的物業管理隊伍人員，同時對于建筑物及公共設施維修有相應的維修技術人才，才能從事物業管理工作。因此，地方性法規規定的必須擁有資質證書才能從事物業服務的，必須獲得相應的資格審查認定 ，否則，做出的物業服務合同沒有效力，經過工商局對于資格條件的審查通過并且登記步驟過后獲得企業法人營業執照，才能認定具有法律規定的成立資格。

（三） 物業服務合同當事雙方的真實性意見表達

由于業主委員會代表業主簽訂服務合同，因此對于是否在職權范圍內遵守相應的法律規定而沒有超越職權還有待考究。業主委員會對于物業管理企業選聘或者解聘都是需要經過全體業主大會商討批準的，因此業主委員會代表著全體業主依法簽訂的物業合同在原則上是有法律約束力的，能夠得到法律的認可，但在實際運用過程中往往會出現幾點問題：第一，業主委員會違背業主的真實含義做出的簽訂物業合同不具有真正法律效力，屬于法律上的待定合同。按照《中華人民共和國》規定的法律條約上認定這種合同如果沒有遵守業主的真實意思，應該按照無權代理的規定原則來對合同予以處理，不產生法律效力，所有后果全部由業主委員會來承擔 。第二，業主大會客觀簽訂的物業服務合同不符合部分業主的表達含義。全體業主選取信任的成員組成業主大會，來對全體業主的合法權益進行維護的合法組織，是法律認可的對于全體業主簽訂物業服務合同都具有法律效力。如果在最后表決意見和決議意見產生分歧，那么異議業主反對履行物業合同所規定的義務和責任，那么在法律上這部分異議業主的拒絕履行義務的行為是違法的，物業管理企業有權進行申訴。

三、結語

綜上所述，物業服務合同涉及到的主體比較復雜，但主要是物業管理企業與業主之間平衡權益的合同。我們首先要正確認識物業服務合同的性質，根據法律規定正確處理好物業管理企業與業主之間權利義務關系，同時在法律效力認定上，既要遵守《中華人民合同法條例》的基本原理，表達出真實的業主意思，分析出物業服務合同內容的合法性，緊密聯系物業管理中常見的問題，為新時期我們的法律研究工作做出貢獻。

注釋：

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