探討房地產開發企業的成本管理與控制

刁品根

【摘 要】 從改革開放一直到現在，我國經濟社會發展當中所取得的成效引人注目，在眾多促進中國經濟發展的影響因素當中，房地產行業扮演了十分重要的角色。我國在實行市場經濟之前，計劃經濟占據著主導地位。由國家投資房地產行業。隨著市場經濟制度的建立，我國相關法律的出臺，才標志著房地產進入到了商品化社會。房地產行業的發展以及豐厚的利潤都吸引了很多資金涌入，不少投資者只關注暴利，對于成本管理缺并不重視。若一個行業吸引的資金到了難以復加的程度，必然會影響到社會經濟的發展。不少企業意識到了成本管理的重要作用，但是在實際成本管理時卻沒有做好，只是開展單項成本的控制和管理。本文則關于房地產開發企業的成本管理及控制展開探討。

【關鍵詞】 房地產 企業 成本管理 控制

一、房地產開發企業成本管理及控制現狀

（一）成本核算方法不健全

作為國民經濟發展的重要載體，房地產開發企業承擔著重要的社會責任。一些相對規模比較小的房地產開發企業，因為自身的經濟實力以及資源有限，因此在制度體系不健全的情況下，使用均攤法來對成本進行核算，先將生產總成本和管理費用相加，然后用相加之和與產品數量相除，最終計算出單位產品的成本。在生產產品時，企業常常通過原材料、廢棄品等的出售獲取收益，但是在相關的會計成本核算時，忽略了這一部分的收益，沒有將其納入銷售利潤，只是簡單的將銷售出產生的管理和人工費用納入成本費用，這種相對比較古老的成本核算方法，使企業的核算信息準確性存在較大的問題，影響我國房地產開發企業的進一步發展。

（二）成本管理機制不完善

在產品生產過程中，大多數房地產開發企業均是根據市場以及自身特點，對單個產品進行核算，這對于企業的會計成本核算是不利的，因為在無法整體聯系的情況下，對單個產品進行核算，使企業的成本最低化以及運營目標受到不良影響。在無法對成本進行系統化核算的情況下，企業為了更好的發展，在會計成本核算中引入了新型會計成本管理方案，這樣做使得成本管理混亂。取法有效連接，在原成本再次核算時，影響成本管理，浪費大量人物財力。

（三）成本管理理念落后

當前房地產開發企業中普遍存在重項目管理、輕成本管理的問題，其主要的原因是成本管理理念的落后。房地產行業從計劃經濟時代走來，以往的利潤相對比較高，因此造成企業輕視成本管理的觀念。但是隨著市場經濟的發展，房地產行業的競爭日益激烈，成本管理的重要性日益突顯。很多房地產開發企業管理層對這一現實問題沒有清醒的認識，在項目建設以及施工過程中，缺乏科學的項目成本計劃以及規范的成員預算，導致一些項目因后期缺乏資金而被迫停止。房地產開發企業從高層管理人員到基層員工，都普遍缺乏成本控制以及節省意識，這是導致其成本管理水平低的重要原因。

（四）企業管理理念與需求銜接不嚴密

根據相關的調查數據，很多房地產開發企業認為認為成本管理是財務部門的工作，其他部門則不需要參與進去。另外，很多財會人員自身水平有限，對技術型產品知識、生產流程等缺乏深入的認識，導致企業成本會計管理與核算不準確、不科學。由于企業領導層對成本管理不重視，因此無形中使很多員工缺乏成本責任感。

二、房地產開發企業成本管理及控制改善策略

（一）房地產開發企業成本管理的制度體系

在房地產開發企業建立一套成本管理的制度體系，對于成本管理目標和企業利益的實現十分重要。為此，首先應當建立和完善組織機構，在企業內部形成一個項目經理制，其目的就是對施工項目的進度、成本、質量、安全等進行綜合管控，其中尤其需要重視成本管控，將其放在首要位置，否則將無法完成預設目標，影響企業的實際效益。其次需要形成一個成本控制責任制，其目的在于使項目各個參與人員明確自己的成本責任，使其都樹立起成本控制意識，自覺的在自己的日常工作中進行成本控制，形成一種良好的成本管理氛圍。通過嚴密的成本控制責任體系的建立，對相關工作人員的工作進行統一的規范和約束，確保預期經濟指標可以實現。

在進行項目成本預算時，要進行全面的預算活動，只計算建筑成本是不可能作為所有的開發成本的，要計算所有需要的因素，如后期的宣傳成本、國家的政策影響、可能出現的糾紛等。根據以往的數據和經驗，對這些方面進行預算，只有全面地進行成本預算，才能更精確地進行成本控制。

（二）重視會計成本管理

要想促進房地產開發企業成本管理水平的提高，首先需要改變企業領導層以及員工對會計成本管理工作的認識，重視成本管理工作，將成本管理工作作為企業內部控制的一個重點內容。企業在實施成本控制制度時，可以適當地下放權力，給予企業中層領導一定的成本控制權，讓中層領導配合企業高層進行深度的成本控制?？梢詫镜讓拥膯T工進行企業成本控制宣傳，培訓員工的基礎知識，讓底層員工了解到企業進行成本控制的重要性，將成本控制意識貫徹到工作中，更好地進行企業的成本控制。也可根據企業的實際情況，制定合理的成本管理責任，并在實際的工作中落實，對會計成本管理的目標進行明確，進而為成本管理工作的評估提供參考。另外，企業的管理人員還應當針對成本管理中的不合理之處，分析原因并制定針對性的解決對策，保證后續成本管理工作可以順利的開展。

（三）加強會計成本意識

首先，促進房地產開發企業會計管理層的成本管理意識，加強對會計成本管理意義以及目的的宣傳教育，引起企業領導對成本管理的充分重視。其次，在企業的日常經營管理中，認真落實成本管理制度，使成本管理可以落實到企業的每一個部門、每一個環節、每一個員工身上。強化對項目管理人員、財務人員以及施工人員的教育培訓，并對其學習成果進行考核，一次促進企業全體員工成本管理意識的提高，促進成本管理方法和核算方法的有效執行和推廣。最周，提高工作人員的責任感，保證成本控制責任可以落實到每一個員工身上，進而從整體上實現會計成本的有效控制。

（四）對資源進行有效的優化整合

在房地產開發企業中，材料成本企業成本中最為重要的構成部分。對材料成本進行有效的控制，最大程度的節省項目開支，擴大利潤空間。為此，企業應當建立其固定的隊伍，同時最大程度的促進員工福利的提高，對人工成本管理方案進行改進和完善。與此同時，還要加強對員工的培訓，設定科學的工資體系，吸引更多的高素質人才加入到企業中，實現人才的更新換代，提升人才隊伍的質量。

（五）明確項目全程開發計劃，強化設計階段的成本控制

項目的開發計劃包括很多方面，不但要有明確的目標、開發的周期、工作的時間節點，還要涵蓋到項目實施的每一個環節，包括在前期辦理各項相關手續的時間、設計的周期、安全問題、進程問題、成本的把控問題、法律問題等具體細致的各項事宜。在開發的節奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實際的角度出發，考慮工期的安排，確定有可操作性的項目周期以及節點。

比如在 投資決策階段對建設項目投資進行估算中，應根據完整的基礎資料，調取充分的依據，對其進行科學的預測，要準確的考慮到項目實施的過程中有可能會出現的各種不突發情況以及不利因素對工程施工所造成的危害，進而使投資估算能夠達到滿足項目前期不同階段的要求以及真正的、有效的對總投資起到控制作用。

結 語

綜上所述，房地產開發企業在面臨激烈市場競爭的情況，其會計成本管理工作有待進一步的完善。會計成本管理作為企業發展的重要決定因素，房地產開發企業應當分析其存在的問題，然后制定有效的解決對策，優化會計成本管理體系，提高成本管理意識，促進成本管理質量和水平的提高，最終使企業可以在激烈的競爭中贏得優勢，獲取更加豐厚的經濟利益。

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