略論購房人按揭“斷供”后開發(fā)商的合同解除權(quán)

劉志學(xué)+張秀

摘 要：近年來，隨著住房需求的快速增長，商品房交易價(jià)格逐年攀升，購房者一般沒有足夠的資金一次性支付全部購房款，于是轉(zhuǎn)而通過銀行按揭貸款的方式緩解購房壓力，由開商為購房人向銀行貸款提供階段性保證。在商品房辦理抵押登記前，一旦購房人無力承受每月的月供而終止向銀行還款即俗稱的“斷供”，銀行即會(huì)解除與購房人的按揭貸款合同，并要求開發(fā)商向銀行承擔(dān)提前還款的連帶保證責(zé)任。此時(shí)，開發(fā)商就會(huì)陷入“錢房兩空”的境地。那么， 開發(fā)商是否有權(quán)通過解除商品房買賣合同來維護(hù)自身的合法權(quán)益？本文結(jié)合實(shí)踐中遇到的案例，從購房人“斷供”對開發(fā)商合同目的影響以及開發(fā)商不享有法定解除權(quán)的后果等角度進(jìn)行分析，認(rèn)為應(yīng)該賦予開發(fā)商解除合同的權(quán)利。

關(guān)鍵詞：商品房買賣銀行；按揭斷供；合同解除權(quán)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域出現(xiàn)了一種新的擔(dān)保方式，即商品房按揭貸款。即由購房人向開發(fā)商支付一定比例的購房首付款后，剩余部分以銀行按揭貸款的方式墊付，購房人以所購房屋向貸款銀行設(shè)定物的擔(dān)保，在合同項(xiàng)下房屋辦理抵押登記之前由開發(fā)商向銀行承擔(dān)階段性擔(dān)保。在還款期界至而購房人不能返還貸款時(shí)，銀行得以行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式實(shí)現(xiàn)自身債權(quán)。[1]

一、實(shí)務(wù)案例

2014年3月，某房地產(chǎn)公司與李某簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定總價(jià)款50萬元，首付款15萬，剩余的35萬通過銀行按揭支付。合同簽訂后，李某支付了首付款。同年12月，李某、房地產(chǎn)公司與銀行就剩余房款事宜，簽訂了一份《個(gè)人購房借款合同》，保證人為房地產(chǎn)公司，保證期限自合同簽訂之日起至借款人持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記手續(xù)之日止。2015年6月，李某在按期償還了5期貸款后斷供，此時(shí)商品房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證仍在房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)保證責(zé)任期間。銀行起訴要求解除與李某的個(gè)人購房借款合同，由房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任提前歸還借款本金及利息。法院依法作出生效判決支持銀行的訴求，銀行從房地產(chǎn)公司保證金帳戶扣劃了貸款本息和罰息?？劭詈?，房地產(chǎn)公司多次通過發(fā)函、公告等方式通知李某補(bǔ)交房款未果，后房地產(chǎn)公司向法院提起訴訟，請求解除與李某簽訂的商品房買賣合同。

本案爭議的焦點(diǎn)在于，在商品房買賣合同中沒有約定的情況下，房地產(chǎn)公司可否以李某“按揭斷供”導(dǎo)致其承擔(dān)了貸款合同項(xiàng)下的保證責(zé)任以至房屋買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除買賣合同。對此，理論界存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同與按揭貸款合同是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，在商品房買賣合同中李某并沒有違約行為，根據(jù)合同的相對性原理，房地產(chǎn)公司無權(quán)主張解除合同；對開發(fā)商依照按揭貸款合同為李某承擔(dān)的保證責(zé)任，應(yīng)由開發(fā)商通過行使追償權(quán)實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同與按揭貸款合同之間存在緊密的關(guān)聯(lián)性，李某的斷供行為直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，如若不支持其解除合同的請求，勢必會(huì)增加當(dāng)事人的訴累，浪費(fèi)司法資源，而且會(huì)造成開發(fā)商難以挽回?fù)p失的僵局，增加行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、司法實(shí)踐中對該問題的處理方式以及筆者的觀點(diǎn)

在司法實(shí)踐中由于沒有明確的法律對這一問題進(jìn)行規(guī)范，各地法院在審理此類案件時(shí)出現(xiàn)了兩種截然不同的裁判結(jié)果，出現(xiàn)了“同案不同判”的現(xiàn)象。筆者從購房人“按揭斷供”對開發(fā)商合同目的影響以及開發(fā)商不享受法定解除權(quán)的后果等角度考慮，認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更有利于徹底解決糾紛，節(jié)約司法成本，維護(hù)社會(huì)公平。原因如下：

1.房屋買賣合同與按揭貸款合同是有緊密聯(lián)系并且能相互影響的特殊合同關(guān)系

在商品房買賣合同中，開發(fā)商的目的是取得售房價(jià)款；因?yàn)橘彿咳速Y金不足，才選擇用銀行按揭貸款的方式支付剩余房款；又由于期房無法辦理抵押登記，所以銀行便要求開發(fā)商為購房人提供階段性保證；于是三方才簽訂了按揭貸款合同來實(shí)現(xiàn)買賣雙方的合同目的。由此可見兩個(gè)合同具有密切的關(guān)聯(lián)性：房屋買賣合同是按揭貸款合同產(chǎn)生的前提，沒有房屋買賣合同就沒有銀行按揭貸款合同。另外，對二者的關(guān)聯(lián)性在我國2003年頒布的《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十四條中也有體現(xiàn)：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。可見房屋買賣合同與按揭貸款合同是存在緊密聯(lián)系的特殊合同關(guān)系。一味地強(qiáng)調(diào)合同的相對性，而忽視了它們之間的內(nèi)在聯(lián)系是不正確的。因此，只從合同的相對性角度考慮，認(rèn)為開發(fā)商不享有合同解除權(quán)是片面的。

2.購房人的“斷供”行為直接導(dǎo)致開發(fā)商的合同的目的不能實(shí)現(xiàn)

開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的目的就是獲得售房價(jià)款。從表面來看，李某已經(jīng)通過首付款和銀行按揭貸款向開發(fā)商付清了全部對價(jià)；但其“斷供”行為致使開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，之前從銀行獲得的價(jià)款又被銀行收回。開發(fā)商得而復(fù)失的直接原因是其為購房人提供了保證擔(dān)保，這是基于本案的特殊合同關(guān)系所導(dǎo)致的。由于李某拒絕補(bǔ)交剩余貸款（即購房款），開發(fā)商訂立合同的目的當(dāng)然不能實(shí)現(xiàn)，依據(jù)《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)賦予開發(fā)商房屋買賣合同的解除權(quán)。

鑒于斷供行為并不是對買賣合同本身的違約行為，看上去好像不在《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的范圍之內(nèi)。但是，最高院民一庭編著的《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》對第二十四條作出了這樣的解釋：“論及合同目的不能實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致合同解除的原因只有兩個(gè)，即不可抗力和當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為。但本條所涉合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的原因，似不在法律明定范圍之內(nèi)。然一如前述，基于此類合同的特殊性考慮，有必要在此對該情形作適當(dāng)擴(kuò)充”。[2]本案也屬于該種情形。

3.不賦予開發(fā)商合同解除權(quán)明顯違背法的公平原則endprint

公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它要求平等的民事主體依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的公平觀念從事民事活動(dòng)，同時(shí)也要求立法者和裁判者在民事立法和司法的過程中維持民事主體之間的利益均衡，從而實(shí)現(xiàn)各當(dāng)事人之間的利益均衡。本案中，銀行顯然處于強(qiáng)勢地位，開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)其售房目的不得不為購房人與銀行的按揭貸款合同提供階段性擔(dān)保，這樣一來風(fēng)險(xiǎn)就全部轉(zhuǎn)嫁到了開發(fā)商與購房人身上。在房屋辦理抵押貸款之前，一旦購房人“斷供”，開發(fā)商就不得不承擔(dān)提前清償貸款的責(zé)任，已然是承擔(dān)了很大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任，購房人又拒絕補(bǔ)交房款（通常情況下購房人出現(xiàn)“斷供”即已經(jīng)無力償還銀行貸款，開發(fā)商行使追償權(quán)難以挽回?fù)p失），開發(fā)商還無法行使合同解除權(quán)，這顯然有失公平。因此，從公平地均衡當(dāng)事人之間的利益角度來看，也應(yīng)該賦予開發(fā)商解除買賣合同的權(quán)利。

4.如果不賦予開發(fā)商合同解除權(quán)，此類糾紛就無法得到徹底解決，還可能衍生出更多問題

如若不賦予開發(fā)商合同解除權(quán)，那么對于房屋未交付的買賣合同可能一直得不到履行，該購房合同項(xiàng)下的標(biāo)的物——某商品房就會(huì)一直空置，既不能交付、又不能另行出售。我們不能要求開發(fā)商在購房人僅實(shí)際繳納部分購房款的情況下，就履行合同義務(wù)交付房屋。即使將購房人所欠的債務(wù)看作是擔(dān)保之債，合同雙方也應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行；購房人不支付余款，買賣合同仍然不能履行。司法救濟(jì)是權(quán)利保障的最后屏障，有侵害必有救濟(jì)是司法救濟(jì)的一項(xiàng)基本原則，買賣合同不能解除的結(jié)果無疑是與該原則相違背的。本案中房屋買賣合同的繼續(xù)履行已經(jīng)成為事實(shí)上的不可能，該合同繼續(xù)存在已經(jīng)毫無意義。

因此應(yīng)該賦予開發(fā)商解除買賣合的權(quán)利，從問題的本源上解決這一矛盾。反之，如果開發(fā)商此時(shí)仍然不能解除買賣合同，其只能通過向購房人追償?shù)姆绞酵旎負(fù)p失，而實(shí)踐中斷供的購房人往往并無可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，這就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商利益直接受損，涉案房屋被無期限擱置，長此以往會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)語

最高院《解釋》第二十三條、第二十四條分別對“未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同的商品房買賣合同的解除權(quán)”、“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后的擔(dān)保貸款合同的解除權(quán)”作出的規(guī)定，應(yīng)理解為對房屋買賣合同和按揭貸款合同特殊關(guān)系的考量。該解釋雖然沒有對購房人“按揭斷供”情形下的開發(fā)商的買賣合同解除問題作出具體規(guī)定。但司法實(shí)踐中此種現(xiàn)象大量存在，為了維護(hù)司法審判的統(tǒng)一性和權(quán)威性，應(yīng)該進(jìn)快完善相關(guān)立法，以期更好化解此類糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]符啟林，房地產(chǎn)法學(xué)[M]，北京：法律出版社，2002.

[2]最高人民法院民一庭，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解和適用，人民法院出版社，2003年版.endprint