應采取綜合性支持政策滿足多層次住房需求
——南開大學發布《中國城市家庭住房消費調查報告（2017）》

文／張熙 郝靜秋

2017 年下半年，樓市調控持續深化，租購并舉、共有產權等房地產長效機制已經開始落地，更清晰的長效機制在加快制定布局。

近日，中國住房消費與城市發展高層研討會暨中國城市家庭住房消費調查研究成果發布會在天津舉行?！吨袊鞘屑彝プ》肯M調查報告（2017）》、《中國住房消費發展報告（2015-2017）》也同時在南開大學發布。成果基于對我國城市家庭住房消費全面系統的入戶調查數據研究而成。2017年樣本覆蓋全國42個城市，包括家庭戶樣本2783個、家庭成員樣本7019個。與2016年相比，家庭戶樣本增加了5.62%，家庭成員樣本增加了5.53%。

中國城市家庭住房消費調查，是由中國特色社會主義經濟建設協同創新中心、南開大學經濟學院在全國范圍內開展的抽樣調查項目。該項目由周京奎教授于2015年發起，目前已初步完成2015、2016和2017三個年度的數據采集，包括“住房及基本消費支出”、“住房消費偏好與交易信息”、“未來家庭住房消費選擇”、“住房調控政策影響”、“住房消費景氣調查”等內容，各章專題欄目還對北京、上海、天津等熱點城市進行了具體分析。

在當日舉行的中國住房消費與城市發展高層研討會暨中國城市家庭住房消費調查研究成果發布會上，調查發起人和牽頭人周京奎教授對本期調查設計、家庭住房消費選擇、調控政策影響等進行介紹，并發布了中國住房價格風險指數和中國住房消費景氣指數。

我國住房價格風險指數變化

習近平總書記在黨的十九大報告中指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這段報告直抵人心，迎來了超過15秒的掌聲，是全場掌聲最熱烈的瞬間?！坝蟹靠删印笔前傩盏臒崆衅谂危胺孔〔怀础蓖衅鹦腋０簿訅簟?/p>

的確，在整個中國房地產歷史中，2017年已然成為一個具有歷史標記、載入史冊的轉折點。

無論從廣度和深度來看，2017年的房地產調控都超過以往，樓市調控的大網越織越密、越織越大：有數據顯示，截至2017年12月，年內全國房地產調控政策發布將近110個城市與部門（縣級以上），發布的調控政策次數多達250次以上，以手術刀式的精準調控，針對市場變化調整調控內容與加碼力度。

本次報告發布了中國住房價格風險指數。該指數對全國70個城市近五年的住房價格風險進行了評估，結果顯示：2017年前3季度住房價格超預期風險最大的10個城市為廈門、三亞、?？?、蚌埠、廣州、長沙、韶關、湛江、唐山和北海；2016年住房價格超預期風險最大的城市為無錫、鄭州、北京、合肥、上海；2015年住房價格超預期風險最大的城市為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州。可以看出，每年住房價格超預期風險最大的城市都有較大變動。2015年住房價格超預期風險最高的5個城市中，有4個是一線城市，2016年北京、上海、深圳持續高風險，主要來自于價格大幅上漲引起價格環比大幅波動。

該報告還發布了住房價格下跌風險指數，該指數是衡量在市場價格正常波動情況下，住房價格最大下跌幅度的指數。結果顯示，在最差的1%的情況下，居民購房兩年內住房價格可能下跌幅度最大的10個城市是洛陽、溫州、深圳、北海、牡丹江、錦州、貴陽、海口、西安和濟寧。

天津家庭改善性住房需求最高

天津的調查樣本顯示，被調查家庭的買房原因為改善居住條件換房的比例最高，超過六成，天津由限貸帶來的影響仍較小。天津家庭購買第二套房主要是改善居住條件，為了滿足投資需求的比例較低，因此政府調控政策并沒有使資金過多的流向其他金融市場，這導致天津被調查家庭的金融活躍度較低，各項投資占比在熱點城市中均處于最后一位。相對低的金融投資活躍度意味著家庭可能會有更多的資金用于住房投資，從一定程度上解釋了天津近一年新建住宅價格上升幅度較高的原因。同時由于天津貸款比率僅高于北京，但是天津房價相比北京則偏低，因此天津由限貸帶來的影響仍較小。

在未來家庭住房消費選擇中，報告指出，有超過47%的被調查家庭認為所在城市房價非常高或者較高，而只有7.5%的被調查家庭認為所在城市房價非常低或較低，這說明全國城市家庭總體上傾向認為房價偏高。一線、準一線城市被調查家庭中分別有74%、60%家庭認為所在城市房價非常高或者較高，東部地區有57%的被調查家庭認為房價非常高或較高。

調查結果顯示，家庭戶主理想住房消費面積在90平方米—140平方米之間的被調查家庭占到了71.5%，140平方米以上和90平方米以下的被調查家庭分別占22.7%和5.7%；90平方米—120平方米住房是東中西三地區偏好最高的住房面積，其次則是120平方米—140平方米，而年輕的家庭戶主理想住房消費面積要高于其他年齡段的戶主。相對于其他收入類型家庭，低收入家庭戶主有更大比例認為所在城市房價非常高或較高，賣房傾向較弱，更多是為改善居住條件而換房，其理想住房消費面積相對較小，住房投資意愿較弱，在未來一兩年內非常不可能或不太可能購買住房，該類型家庭未來一兩年買房更多是為了改善住房條件，而高收入家庭戶主相對更多是為了投資。

房地產稅收政策調整對家庭住房消費的影響

報告特別對房地產稅收、限購限貸、房貸政策等近年住房消費中出現的新情況進行調研。調查報告顯示，房地產交易稅的調整（提升稅率）對大部分被調查家庭住房消費選擇無影響，相對而言，住房市場更發達的地區如東部地區、一線城市的被調查家庭在交易稅率提升的情況下會更傾向于不購買住房。若征收房地產保有稅，會導致更高比例的被調查家庭選擇不購買住房，即征收房地產保有稅要比上調房地產交易稅更能抑制住房消費需求。

報告認為，從現有的住房調控政策來看，限制城市居民購房的政策主要是限制商業貸款和限購。而相比之下，取消限購對被調查家庭購房的促進作用要弱于取消限貸，且被調查家庭最希望放寬的限貸政策為降低貸款利率，表明大部分家庭不購房的原因仍是支付能力不足。此外，若調控政策放寬，被調查家庭的購房目的多為改善居住條件或供父母家人居住，這意味著只有少部分家庭是單純出于投資目的購房。

報告利用微觀樓盤數據，對深圳、大連、南寧、寧波、沈陽、西安、徐州、煙臺、蘭州、泉州、太原、濟寧、九江等13個大中城市的庫存壓力進行了分析。研究結果顯示，一線城市庫存壓力較小，部分二線、三線城市仍面臨較大的庫存壓力，其中2015年發放的預售許可證樓盤，未售商品住房占比最高達到18.15%。在庫存壓力結構方面，各類型城市90平方米以下中小戶型商品住宅庫存壓力均較高，其中2015年發放的預售許可證樓盤，中小戶型商品住宅占比最高達到74.81%，13個城市的均值也達到58.07%。

2018年住房消費市場預測

該報告還對2018年住房消費規模、住房需求質量、住房消費選擇、住房支付能力等方面進行了預測。

報告認為，當前一線城市住房市場呈現價穩量縮的格局，投資投機性需求得到遏制?？梢钥闯觯?018年一線城市在面對愈加嚴格的限購、限貸等調控政策的情況下，其住房銷售額、銷售面積、銷售價格將趨于穩定。

隨著住房市場的不斷完善和二孩政策的放開，居民對住房品質的追求逐漸提高，居住的穩定性、良好的社區環境及對子女教育有利的生活環境等因素，都成為吸引居民進行住房消費選擇的重要因素。報告推斷，對于2018年的住房消費市場，家庭在其住房能夠滿足基本居住需求的基礎上，對居住舒適度的要求會日益提高，高品質住房的比例將會繼續上升，尤其是在當前住房消費質量整體不高的三四線城市，其增加比例將會更大。

進入2017年后，一二線城市房價趨于平穩，部分城市新建商品住宅價格出現小幅下跌。在習近平總書記在黨的十九大中明確指出：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”的政策環境下，報告預計在2018年，一二線城市炒房成本將會進一步提高，炒房可能性下降。同時住房消費以剛性需求和改善型需求為主，投資性需求和投機性需求將會被進一步擠壓。

當前一線、準一線城市中低收入水平家庭的住房支付能力較低。盡管在中央和地方不斷出臺的調控政策下，這些城市房價增長勢頭得到控制，但在沒有極為重大的政策變動的情況下，想要讓這些城市的房價回歸到一個相對合理的范圍，還要有很長一段路要走。報告預測2018年一線、準一線城市的房價收入比將繼續保持在高位，其中中低收入家庭的住房支付能力仍將保持較低水平。

為進一步推動住房市場持續穩定發展，周京奎代表研究團隊建議：應采取綜合性支持政策，滿足多層次住房需求，完善住房供給體系，以滿足全部居民的基本住房需求為基礎目標；建立住房特征需求評價體系，逐漸引導住房供給和需求向高水平的平衡方向發展；以房產稅、空置稅、基于售房收益的累進交易稅等財稅政策為主要工具，建立相對穩定的住房調控政策體系；要引導房地產企業轉變開發模式，熨平房地產市場周期；建立一體化住房信息平臺，加快交易主體搜尋匹配速度，減少信息不對稱帶來的投機性住房需求。

當天的研討會由中國特色社會主義經濟建設協同創新中心和南開大學經濟學院共同主辦。國家統計局、中國社會科學院、國家發改委宏觀研究院、南開大學、清華大學、首都經貿大學、天津財經大學、《經濟研究》雜志社等單位的專家學者，天津農學院、上海師范大學、長沙理工大學、哈爾濱商業大學等參與中國城市家庭住房消費調查項目的各高校教師參加。大家紛紛就調查報告、中國住房消費現狀、當前發展趨勢以及中國住房消費發展指數等內容進行交流座談。