農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查探索

姚小軍

如皋市勘測院，江蘇如皋 226500

近年來我國的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程得到了進(jìn)一步發(fā)展，使得城市和農(nóng)村的土地利用情況也發(fā)生了比較大的轉(zhuǎn)變，農(nóng)村宅基地權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作的加快推進(jìn)，是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要舉措；是深化農(nóng)村改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)；是建立和實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容；是實(shí)施“憑證管地、憑證用地”，這也就要求相關(guān)測繪人員能夠加強(qiáng)對農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作的研究力度，為提升土地管理和利用水平提供重要保障。

1 工作資源的合理配置

為了取得良好的農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查效果，首先要求相關(guān)的土管部門負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督查農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作，負(fù)責(zé)收集提供確權(quán)相關(guān)資料，組織開展宣傳動員會議，參與制定技術(shù)方案，全程監(jiān)督與檢查工作進(jìn)度和質(zhì)量。規(guī)劃局負(fù)責(zé)提供和完善建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)和批準(zhǔn)文件等資料。公安部門提供最新戶籍、門牌信息。政府部門負(fù)責(zé)權(quán)屬土地糾紛調(diào)解，組織協(xié)調(diào)所轄村（居）委會全力支持此項(xiàng)工作，包括參加培訓(xùn)、帶領(lǐng)調(diào)查員逐宗調(diào)查、協(xié)調(diào)權(quán)利人（戶口）現(xiàn)場指界、幫助調(diào)查員收集權(quán)屬來源資料等。只有做好上述幾個方面的準(zhǔn)備工作，才能夠保障整個農(nóng)村宅地基地籍調(diào)查和房屋工作的順利開展。在具體的測繪過程之中，做好打印機(jī)、數(shù)碼相機(jī)、計(jì)算機(jī)、全站儀、GPS儀器以及交通工具等設(shè)備的準(zhǔn)備工作，并需要在結(jié)合實(shí)際工作計(jì)劃的基礎(chǔ)上來實(shí)現(xiàn)各種資源的最優(yōu)化配置。

2 調(diào)查技術(shù)路線

在調(diào)用原有集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地確權(quán)登記地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，通過開展地籍調(diào)查成果復(fù)核及補(bǔ)充調(diào)查，修正、補(bǔ)充、完善了地籍調(diào)查數(shù)據(jù)；通過開展房屋權(quán)屬調(diào)查、房產(chǎn)測量和立體影像獲取工作，采集了房屋邊長、界址及其附屬設(shè)施信息；通過房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)與原有地籍測量數(shù)據(jù)比對復(fù)核、補(bǔ)充調(diào)查信息錄入、房地?cái)?shù)據(jù)一體化處理等外業(yè)數(shù)據(jù)處理工作，實(shí)現(xiàn)了房地?cái)?shù)據(jù)一體化。通過開展農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)及城鎮(zhèn)部分不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化數(shù)據(jù)庫建設(shè)。

3 權(quán)屬調(diào)查

宅基地權(quán)屬調(diào)查的任務(wù)是依照權(quán)利人申請，根據(jù)權(quán)源資料對宅基地范圍、界址、界線、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和記錄，在相鄰各方確認(rèn)之后填寫《宅基地地籍調(diào)查表》，為地籍測量奠定基礎(chǔ)，也為發(fā)放證書提供了法律效力的調(diào)查文件和憑證。

3.1 權(quán)屬調(diào)查要求與流程

（1）按照宗地和房屋實(shí)際使用范圍，根據(jù)已經(jīng)登記發(fā)證資料、土地使用者和房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料和現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查過程中必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，無論宗地以前是否登記過，都需要進(jìn)行重新調(diào)查與核實(shí)；

（2）現(xiàn)場調(diào)查宗地的坐落位置、土地使用者和房產(chǎn)所有者性質(zhì)、土地和房屋權(quán)屬性質(zhì)、宗地使用權(quán)和房屋所有權(quán)情況（含共有使用權(quán)情況）、界址線等，經(jīng)核實(shí)無誤后，將調(diào)查內(nèi)容填寫到不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中；

（3）為保證調(diào)查宗地的準(zhǔn)確性，現(xiàn)場調(diào)查時(shí)拍攝每個宗地和房屋的實(shí)地照片，照片應(yīng)能基本反映該宗地的實(shí)際狀況。針對調(diào)查的房屋，正對房屋四個面進(jìn)行正面拍攝。使用像素超過1200萬的相機(jī)進(jìn)行拍攝。照片應(yīng)清晰反映房屋外觀、樓層等信息。如果房屋面與相鄰房屋或其他地物過近導(dǎo)致無法拍攝，可以在側(cè)面盡可能多的拍攝到該面。

（4）房屋實(shí)景拍攝的照片文件名按照房屋編碼加上后綴-東、-南、-西、-北命名。

3.2 已登記宗地核查

主要針對已確權(quán)或登記發(fā)證的用地，采用內(nèi)、外業(yè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，內(nèi)業(yè)逐個宗地核查權(quán)屬資料，對于內(nèi)業(yè)核查中存在的疑問，外業(yè)進(jìn)一步核實(shí)。

外業(yè)調(diào)查組將內(nèi)業(yè)檔案掃描信息錄入成果按發(fā)證上的坐落打印成冊，對宗地權(quán)利人、宗地坐落、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、土地用途、土地面積、宗地四至、宗地界址等情況進(jìn)行外業(yè)核查。宗地界址線核查時(shí)對以下類型的宗地進(jìn)行重點(diǎn)核查：

（1）對于內(nèi)業(yè)無法判斷、不能理順宗地相互之間關(guān)系的交叉問題進(jìn)行重點(diǎn)外業(yè)核查。

（2）對于內(nèi)業(yè)展繪過程中根據(jù)地籍資料不能進(jìn)行轉(zhuǎn)繪定位的（無任何界標(biāo)物可參考）已發(fā)證的宗地圖形要進(jìn)行外業(yè)核查。

（3）對于實(shí)體建筑存在改建、翻建、擴(kuò)建、或者拆除等情況時(shí)，要在調(diào)查記事內(nèi)詳細(xì)說明。如：該宗地已進(jìn)行翻建（或擴(kuò)建），面積比原登記增加或者減少了**m2。

（4）對于實(shí)體建筑無變化，但宗地面積不一致的，分析出原因，在調(diào)查記事內(nèi)詳細(xì)說明。如：該宗地界址、四至、座落未發(fā)生變化，因精度和丈量誤差原因，比原登記面積增加或者減少了**m2；該宗地界址、四至、座落未發(fā)生變化，J*-J*原登記邊長為**m，本次實(shí)測為**m，面積增加或者減少了**m2。

核查后宗地在圖上表示方法有以下幾種：

（1）對于原始發(fā)證檔案資料中的宗地圖界址線和實(shí)地建筑物一致的（在誤差范圍內(nèi)），地籍圖采用紅色權(quán)屬界線表示。

（2）對于原始發(fā)證檔案檔案資料中的宗地圖界址線與實(shí)地建筑物不一致的（在誤差范圍外），如擴(kuò)建。該種情況下，先用紅色權(quán)屬界線標(biāo)示原登記發(fā)證界線，再用藍(lán)色界線標(biāo)示擴(kuò)建部分，重合邊部分，紅色界線壓蓋藍(lán)色界線。

（3）對于原始發(fā)證檔案資料對應(yīng)的實(shí)地建筑物已滅失的（如拆遷），此次調(diào)查不再圖形表示，但應(yīng)按照地籍子區(qū)整理成冊，作為以后匯總的依據(jù)。

3.3 未登記宗地調(diào)查

對未登記宗地實(shí)地調(diào)查宗地使用者，地類、使用面積、坐落、四至等，并盡可能調(diào)查明確未登記原因。對未登記發(fā)證宗地，達(dá)到指界要求的宗地，或無任何權(quán)屬來源材料，同時(shí)符合政策法規(guī)的，按初始地籍調(diào)查的要求填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。同時(shí)應(yīng)在調(diào)查記事內(nèi)說明詳細(xì)情況。

4 房屋調(diào)查

4.1 調(diào)查內(nèi)容

在開展農(nóng)村宅基地調(diào)查時(shí)，還要對宅基地上房屋、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查。查清房屋權(quán)利人、坐落、項(xiàng)目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、幢號、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份等。將房屋調(diào)查成果記載在房屋調(diào)查表中，結(jié)合農(nóng)村宅基地調(diào)查，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。

4.2 房屋調(diào)查流程

（1）預(yù)編房屋號：結(jié)合宗地統(tǒng)一代碼編制工作，預(yù)編房屋號。

（2）指界通知：調(diào)查人員在村組負(fù)責(zé)人的陪同下，對調(diào)查區(qū)內(nèi)的集體土地宅基地上面的建筑物逐戶進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。對因各種原因不能及時(shí)到現(xiàn)場指界的權(quán)利人，按照調(diào)查計(jì)劃、工作進(jìn)度、時(shí)間安排，填制指界通知書，通知戶主準(zhǔn)時(shí)到現(xiàn)場指界。

（3）實(shí)地調(diào)查：依據(jù)農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證成果，逐戶進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。房屋的權(quán)屬與土地權(quán)屬權(quán)利主體應(yīng)一致。調(diào)查中對產(chǎn)權(quán)人、房屋坐落（以公安門牌編號為準(zhǔn)）、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、所在層次、房屋建成年份、房屋用途、房屋幢號、墻體歸屬、權(quán)利來源等主要房產(chǎn)信息進(jìn)行逐個調(diào)查，繪制房屋權(quán)界線示意圖。

5 技術(shù)創(chuàng)新

引入傾斜攝影測繪技術(shù)，創(chuàng)造性地采用構(gòu)建三維模型的工作思路，進(jìn)行無人機(jī)傾斜攝影，建立實(shí)景三維模型，探索采用傾斜攝影測繪等技術(shù)校驗(yàn)外業(yè)測繪成果，提高了數(shù)據(jù)成果的實(shí)用性。借助新型測繪系統(tǒng)軟件，對不同的建筑物進(jìn)行空間實(shí)體化存儲和展現(xiàn)，可以很直觀體現(xiàn)出農(nóng)村宅地基的現(xiàn)狀，利用三維模型可以直接量測長度、面積、高度等房屋屬性，還可以形成矢量圖形，減少外業(yè)測量工作的時(shí)間，很大程度上提高農(nóng)村宅地基確權(quán)登記效率，實(shí)現(xiàn)三維立體化管理，使調(diào)查質(zhì)量得到了有效提升。同時(shí)應(yīng)用地籍測繪數(shù)據(jù)、房產(chǎn)分丘圖、規(guī)劃數(shù)據(jù)和房屋分層分戶數(shù)據(jù)等構(gòu)建空間數(shù)據(jù)體系，建立樓盤三維模型，來進(jìn)行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)空間化管理，并利用部分傾斜攝影成果進(jìn)行實(shí)景化三維模式展示。

6 結(jié)語

農(nóng)村宅地基地籍調(diào)查和房屋調(diào)查的最終目的是開展農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證。通過探索適合農(nóng)村宅地基地籍調(diào)查和房屋調(diào)查的技術(shù)方法和實(shí)現(xiàn)路徑，為全面推進(jìn)和實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)規(guī)范農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和登記，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。