加強鐵路企業土地資產運營管理的思考

荀學兵

寧夏回族自治區基礎測繪院，寧夏銀川 750002

結合當前現狀來看，受鐵路土地權屬、資產底數以及綜合開發利用度等的影響，鐵路用地所能帶來的經濟效益并不高，同時，大量鐵路用地都存在被違規占用的現象，尤其一，二等站更為嚴重，鐵路企業自身的高效運轉自然會因此而受到影響。因此，鐵路企業必須做好對土地資產的運營管理工作，避免鐵路用地大量閑置或被占用的狀況出現，確保鐵路企業運轉過程中所產生的經濟效益能達到預期。

1 現階段我國鐵路企業土地管理過程中存在的問題

1.1 鐵路土地權屬過于復雜

受我國居民日益增長的出行需求的影響，我國鐵路路網的規模也在這樣的背景之下有了大幅度的提升，在這一過程中，鐵路企業通過接收、留用、征地、出讓、置換等方式累積了大量的土地資產，但由于我國鐵路體制的不斷改革，鐵路土地權屬也隨之出現了調整和更換，管理辦法的缺乏則進一步導致了這些土地分屬于鐵路總公司、鐵路局、基層運輸站等不同機構。在這樣的背景之下，對鐵路土地的運營和管理必然會出現各種各樣的問題，最終影響到鐵路企業自身運轉過程中的經濟效益。

1.2 開發利用程度較低

對土地的開發和利用是發揮土地價值的主要渠道，但對于本文所討論的問題來說，現階段鐵路企業對鐵路土地的綜合開發利用程度依然非常低。導致這一狀況出現的原因主要有以下2點：

（1）閑置土地。鐵路閑置土地主要是指在鐵路日常取土、造林綠化等工作展開過程中沒有得到利用的土地，一旦這部分土地長期閑置，那么被外部企業或個人違規占用的概率也會因此而增大。

（2）鐵路內部生產力布局調整導致鐵路用地得不到有效開發。在鐵路企業運轉過程中，根據城市規劃的不同，鐵路內部生產力布局也需要做出相應的調整，而這樣的狀況則很有可能導致城區內的線路、車站、貨場等大量鐵路用地被閑置出來，進而導致鐵路企業在經濟上需要承擔極大的風險。

1.3 存在大量違規占用問題

大量鐵路用地被違規占用主要是由于土地價值不斷上漲及鐵路用地長時間閑置所導致的。比如一等站銀川站，在寧夏回族自治區基礎測繪院2015年鐵路地籍調查測繪及換發土地證項目中，對于鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況，已與銀川市不動產事務登記中心進行溝通協商。針對已形成的事實，很難更改。雙方實地重新確權登記，換發了新的土地證。但在今年授權經營換證時，同樣出現鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況。但在對這一狀況進行清理的過程中，由于鐵路基層土地管理人員并沒有執法職能，只能采用口頭勸說等方式來與占用鐵路用地的單位或個人進行溝通。顯然，這樣的方法無法有效處理鐵路用地被其他企業或個人占用的狀況，反而有可能導致人力資源上的浪費，清理過程中也很有可能會出現混亂。

1.4 鐵路土地價值的體現不夠明確

鐵路企業在對土地資產進行核算時主要存在以下2點問題：

（1）將已經估價單獨入賬的土地作為固定資產。結合上文中的內容，土地自身的價值一直在不斷上升，而這樣的處理方式必然會導致鐵路企業資金賬目中的內容與實際狀況不符，在這樣的背景之下，企業決策的科學性自然也難以保障。

（2）將征地所支付的補償費計入建筑或房屋的價值之中。這樣的處理方法必然會導致土地價值難以得到有效體現，鐵路企業無法結合這些內容對土地資產為企業所帶來的經濟效益進行衡量，進而影響到后續工作的有效開展。

2 提升鐵路企業土地運營管理成效的方法

2.1 轉變鐵路用地運營管理思想

國家針對鐵路用地資產的利用情況已經做出了要求，并鼓勵相關企業在原有基礎上做好鐵路車站及線路綜合用地的開發。在這樣的背景之下，鐵路企業應能從運營管理思想上進行改善，從根本上確保這一工作開展的科學性及合理性。為了達到這樣的要求，鐵路企業應針對鐵路用地管理工作制定專門的制度體系，明確不同工作人員在土地管理過程中需要承擔的責任，并通過培訓等方式來提升這部分人員對土地價值的認識。鐵路基層土地管理人員不足的情況下，應在鐵路沿線各個主要站點聘任土地管理員，確保鐵路土地資產管理成效的提升。除此之外，鐵路企業應在原有基礎上對鐵路土地潛在價值做進一步的挖掘，并通過有形物質的形式將這些價值展現出來，在這樣的管理模式之下，國企資產的保值和增值自然能有效地達到政府相關部門要求。

2.2 對鐵路土地資產進行清查

結合上文中的內容，為了改善鐵路用地權屬過于混亂的問題，鐵路企業首先要做的就是針對現有土地資產進行清查，進而在此基礎上完成建檔存檔以及后續管理工作。

為了確保這一工作的有效展開，鐵路企業可以依照以下模式完成這一清查工作：

（1）對基層運輸站管轄范圍內的土地資產進行清查。在這一層面對鐵路用地進行統計的過程中，相關工作人員應重點關注部分辦理權屬登記的土地，查清導致這種狀況出現的原因，并在此基礎之上及時做好補辦工作。對于最后的清查結果，各基層運輸站應將統計所得的結果上報到鐵路局。

（2）對鐵路局層面土地資產的清查。在對鐵路局現有土地資產進行統計的基礎之上，相關管理人員應組織對重點土地進行復查，確保現有數據及信息的準確性。對于這一清查階段存在的閑置土地則應提前制定好開發利用方案，為后續相關工作的展開打下良好基礎。

（3）對中國鐵路總公司層面土地資產的清查。在這一過程中，相關管理人員應將工作重點放在我國鐵路路網的長期發展上，進而結合這些內容對現有鐵路閑置土地綜合開發利用方案進行改進，增加鐵路土地資產在鐵路企業運轉過程中的流動性。

在對現有鐵路用地進行清查的基礎之上，實際統計查詢過程中必然會出現大量的違規占用問題，鐵路企業則應在口頭勸說的基礎上積極尋求政府相關部門的支持，與法院、公安、國土等部門展開深度合作，確保違規用地清理工作能高效完成，進而達到保護鐵路用地的目的。通過土地資產清查以及違規用地狀況清理2項工作的共同作用，鐵路企業在土地管理工作展開過程中將能更好地做到有的放矢，具體的管理成效自然也能在原有基礎上有大幅度的提升。

2.3 對鐵路土地的價值進行評估

伴隨著鐵路總公司的成立，我國鐵路已經完全地實現了政企分離，而在這樣的背景之下，鐵路用地就不能僅被視作一項簡單的物質資源，鐵路企業應將其作為一項資產進行管理，對鐵路土地價值的評估是具體管理工作開展的基礎。為了確保鐵路土地的資產特性能得到充分的展現，鐵路總公司應對其管轄范圍內的鐵路用地展開全面的資產評估，在具體評估結果的支持之下，鐵路企業自然能在原有基礎上更好地掌握自身資產持有狀況，進而結合這些內容做出決策，保障企業的持續發展。另一方面，通過對鐵路用地價值的全面評估，這部分土地在日后進行出讓、出租、抵押時都將能更好地緩解鐵路企業運轉過程中的資金壓力。

2.4 與相關政府部門共同研究鐵路用地的開發利用方法

對土地的開發和利用是一項非常復雜的工作，同時，土地的利用方式也會影響到城市建設、周邊區域經濟等，因此，在針對現有閑置土地的開發利用進行研究時，鐵路企業必須能在原有基礎之上加深與國土管理、城市規劃等部門的合作，進而在此基礎之上保障鐵路土地開發利用方案的科學性及合理性。為了達到這樣的要求，鐵路企業應在這一工作開展過程中遵循以下原則：

（1）從長遠發展的角度對鐵路用地的利用情況重新進行規劃。在這一過程中，相關工作人員應結合土地使用性質、使用強度、公共配套設施、空間環境等綜合地進行考量，進而在此基礎上對鐵路用地的利用和相關建筑設施的建設重新進行規劃，確保這些土地資產都能在經濟效益方面發揮作用。

（2）通過統一開發來達到鐵路資產增值保值的目的。上文中已經提到，鐵路用地權屬過于混亂是對實際管理工作造成阻礙的主要原因之一，因此，在制定鐵路用地開發利用方案的過程中，開發部門則應結合鐵路用地的不同特點來進行分類管理，打破權屬上的界線，進而在此基礎上實施統一開發。在這樣的開發模式之下，鐵路土地所能帶來的經濟效益將能得到更好的保障，鐵路土地資產的增值保值自然也能更好地達到預期。

3 結語

綜上所述，在對現階段鐵路土地運營管理過程中依然存在的問題進行論述的基礎之上，本文主要從改善鐵路土地運營管理理念、對鐵路土地資產進行清查、做好鐵路土地價值的評估工作、與相關政府部門共同完成鐵路土地開發利用方案的制定4點內容對新的鐵路土地運營管理辦法進行了論述。在后續發展過程中，鐵路企業應進一步結合市場發展對鐵路用地的管理辦法進行完善，進而確保這一資產能在鐵路企業運轉過程中得到有效的管控，并能發揮出自身價值，從而實現鐵路企業自身的經濟效益最大化。