新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考

汪曉玲

（安徽省六安市國土資源局不動產登記中心，安徽 六安 237000）

1 引言

相對于傳統經濟發展來講，新經濟的發展呈現出更加復雜的特征。例如：人們在獲取信息時從原來的紙質傳播方式轉變為當前的網絡形式，同時，新經濟的發展也使得社會公眾自身的生活方式發生了改變，從原來的出門消費方式轉變為當前的網絡平臺購物方式。受到新經濟發展形勢的影響，我國現有房地產經濟運作形式也發生了極大的改變，無論是生產的周期還是資金的投入都出現了不同程度的增長，最終使得傳統房地產經濟與新形勢下的房地產經濟的發展不可避免地出現了沖突。基于此，針對新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考這一課題展開深入分析相當有必要。

2 新經濟形勢下我國房地產經濟發展過程中出現的非理性問題

2.1 市場化與城市化兩者之間的實際發展進程銜接不當

由于受到社會主義市場經濟發展需求的熏陶，極大程度地影響了房地產經濟發展諸如土地使用權、發展范圍等因素的選擇。但是，在我國部分城市區域內，政府部門會先行將房地產規劃事業完成，為社會公眾提供出住宅、交通以及商業區等房地產商品，然后在招商引資時為投資企業拋出更具誘惑的條件吸引資金加盟，該種不理性的做法不但嚴重與實際市場經濟需求分離開來，與社會主義市場經濟的實際發展要求也存在偏差[1]。作為市場化發展的結果，城市化進程的發展速度和方向，應該根據城市內企業、產品消費者需求共同抉擇而出。與此同時，企業和消費者雙方開展的投資活動還需要充分考慮到成本、效益以及投資風險等問題，不應該由政府部門提前替企業和消費者做出決定。

2.2 過于注重房地產經濟體系中高層次產業結構的建設

我國正在走的社會主義道路中，企業產業之所以會發生結構性變化，主要是由于受到市場平均利潤規律變動的影響。同時，在社會主義市場經濟的影響下，我國目前的房地產經濟市場發展處于“盲目+合理”并存的特殊情勢下。首先，在房地產經濟發展過程中，政府擁有批租權，利用該種權力推動市場經濟發展，可以在一定層面上促進區域性房地產經濟結構的優化工作[2]。但是另一方面，政府部門并沒有將“聚經濟”的職能效用在產業經濟發展的規劃工作中體現出來，導致投資者的經營發展條件被忽略，政府單方面做決定將土地使用權發放給出資價格高者，盲目認為該種做法是在實現技術高、消費高這一正確的市場投資取向。

2.3 房地產市場中存在地價盲目定義行為

從本質概念角度分析，土地不具備一般商品的屬性，在市場經濟活動中，土地的價值并不能夠通過勞動價格去衡量，其價值的關鍵參數在于地租資本化收益率的實際數值，并且受到市場的供、需變化情況影響[3]。土地價格的計算方式十分多樣，但是只有事先擁有成熟的房地產市場才能夠應用多樣的計算方式，兩者絕不能本末倒置。目前，我國在地產的買方市場上的運作能力較低，未形成成熟、有效的地產流通市場，最終造成我國各個區域中普遍存在土地批租價格盲目抬高、壓低的交易行為。

3 新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考

3.1 合理規劃城市土地

從整體角度來分析，單純的炒作地皮不應該成為城市土地經營事業的唯一重點，相關政府部門也不應該一味通過土地使用權的出讓行為來提升本地財政資金收入。正確的做法應該是在城市房地產經濟工作規劃開展之初，從短期和長期兩個方面分別分析房地產經濟的發展趨勢，進而做出最理性的發展決策[4]。例如：在進行房地產經濟的短期規劃時，應該利用各個商品住宅、街道門市等土地使用權的出售使用來實現，而針對長期規劃時則應該利用出租大型商場、辦公樓等形式實現。另外，也可以通過娛樂用地、公共設施、旅游等土地使用權的銷售來實現房地產經濟長期規劃目標。由此可見，政府部門、房地產企業在共同推進房地產經濟發展的過程中就必須整合多個發展角度，進行綜合考量，完成城市土地規劃任務。例如，城市中公園、旅游景點應該建設的位置；建筑物的實際建筑面積和規模；對開展的房地產建筑行為是否能夠為城市經濟提升帶來幫助等問題都是新經濟形勢下房地產經濟理性思考的重點內容。

3.2 引領城市土地市場面向成熟化進步

從我國目前的房地產經濟發展角度來看，國內房地產投資領域處于較為繁榮的上升時期。但是，從整體的市場經濟發展角度來分析，國內的房地產經濟的發展依舊介于成熟與不成熟兩者之間的完善階段，實際發展趨向缺少一定的理性支持。從房地產經濟的綜合發展角度展開分析時能夠較為明顯的發現，房地產是一種能夠長期使用的商品，所以城市領導者在進行滿足本地房地產供求平衡條件規劃工作時，絕不能敷衍了事，只有從基礎上確保房地產發展市場不出現“供不應求”問題，才能保證社會發展的安全、穩定性[5]。基于此，城市政府部門應該通過有效發揮自身經濟服務職能的作用，積極行使經濟管理干預職能，將科學發展觀念融入房地產經濟發展走向調整工作中去，才能為國民提供性價比高的房地產商品，實現城市房地產市場穩定經營，進而加快房地產經濟的發展步伐。

3.3 提升政府部門的宏觀調控力度

作為國民經濟發展的核心內容，房地產經濟的提升對于社會穩定發展也起到一定的保障作用。市場經濟的存在，不僅能夠為房地產經濟發展提供一定的指導性，還是整個房地產經濟的依賴體。此時，城市政府部門為了更大程度的實現“供需平衡”城市發展目標，就必須充分發揮出自身的市場經濟宏觀調控職能，根據市場的變化形勢實時更改地產價位，保證地產商品的價位與社會公眾的人均收入水平相契合。另外，在針對我國房地產經濟發展進行理性思考的同時，還應該實地調查社會居民的經濟承受能力，正面引導居民養成科學合理的房地產商品消費觀念。換而言之，唯有真正提升政府部門的宏觀調控力度，才能保證整個市場平穩運行，最終為房地產長久發展奠定基礎。

4 結語

文中首先闡述了市場化與城市化兩者之間的實際發展進程銜接不當、過于注重房地產經濟體系中高層次產業結構的建設等幾點房地產經濟發展過程中出現的非理性問題，然后提出了合理規劃城市土地、引領城市土地市場面向成熟化進步等幾點新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考和建議。在新社會經濟形勢的背景下，房地產經濟對于我國國民經濟的提升具有重要的促進作用，面對發展期間出現的多種不理性行為，只有政府部門不斷強化宏觀調控手段，才能營造出穩定、和諧的市場經濟環境。