房屋擅自轉租問題淺析

趙飏

（中國人民大學，北京 100872）

1 擅自轉租的含義及特點

在沒有得到房屋出租人同意的情況下，承租人擅自把房屋出租給第三人，第三人與承租人成立房屋租賃關系的民事法律行為就稱之為擅自轉租。根據《合同法》的規定可知，承租人需要在得到出租人的認可之后，方可將租賃物轉租給第三人，如果租賃物被第三人損壞，那么將由承租人進行損壞賠償。如果承租人擅自對租賃物進行出租，在這種情況下，出租人可以提出解除合同。根據此條規定，承租人想要轉租房屋，必須要在出租人知情且同意的情況下方可進行轉租，否則其轉租行為將違反合同約定，出租人可以進行合同關系的解除。

房屋的擅自轉租具有下面幾個特點：①房屋的出租人和承租人之間必須簽訂租賃合同，且合同處于有效期內。而擅自轉租就是在已有的且在生效期內的租賃權（必須是在擅自轉租之前取得）的基礎上設定一個新的租賃權。除了承租人和出租人都知情且同意轉租這一事項以外，否則在出租人以及承租人之間所簽訂的合同內容不影響擅自轉租行為的成立。②房屋的承租人將其轉租給第三人。這里第三人必須是除出租人以外的其他人。③擅自轉租和同意轉租之間，根據其字面意思就可區別兩者，前者是未經出租人許可的情況下發生的轉租情況，而后者則是出租人知曉且同意轉租一事。

2 擅自轉租的合同效力

房屋轉租合同的效力是轉租關系得以產生的前提，但是在我國現存的法律中，并沒有針對轉租合同的法律效力這一事項予以明確規定，理論界對此有所爭議，在法律實務界也持有不同意見，在城鎮房屋租賃合同解釋當中，最高人民法院一庭負責人曾這樣回答記者，在《城鎮房屋租賃合同解釋》中明確規定了合同效力產生的遵循原則，第一是對無效合同做出范圍界定。在該條款中，無效合同所覆蓋的范疇有以下幾種：違章建筑的租賃合同、擅自轉租合同以及已經失效后所簽訂的轉租合同。根據上述條款內容便可知曉，我國立法者對擅自轉租合同的法律效力是不予認同的。但這也僅僅是立法者的個人觀點，在法律層面是不予以認同的[1]。在上述兩項法律文獻中，并未對擅自轉租合同的效力進行明確規定。站在理論這一層面來說，關于擅自轉租合同的效力認定有不同說法：

其一，無效說。無效說有兩種觀點，一種認為，擅自轉租行為屬無權處分行為，應屬無效。第二種認為承租人通過訂立租賃合同依法取得房屋的使用權，擅自轉租只對房屋使用權予以讓渡，屬于負擔行為，而非侵犯出租人對房屋的所有權，未侵犯出租人對房屋的處分權。因此，擅自轉租不成立無權處分①。這種觀點將出租人利益放在首位，承租人將房屋擅自轉租，不僅影響雙方的信任關系，更增加房屋毀損風險的可能性，故認為房屋的擅自轉租合同無效。

其二，效力有待確定說。在這一學說看來，擅自轉租這一行為是對房屋的無權處分，如果出租人還沒有追認擅自轉租合同，那么該轉租合同不具法律效力。在《合同法》中明確規定，對于無權對他人財產進行處分的人，需要權利人的追認后，該合同有效，又或是無權處分的人取得處分權后，那們該合同也同樣具有法律效力。在《城鎮房屋租賃合同解釋》中規定，如果出租人對轉租一事知情或應該知情，但并未在6個月內發表任何意見，那么對于出租人提出的解除合同關系或是不承認承租人的轉租行為的請求不予認同。對于上述規定可以理解為，出租人在知曉或應該知曉承租人的轉租行為，并且在六個月內提出異議，那么出租人就有權申請人民法院認定轉租合同無效。

其三，有效說。沒有出租人的認可，擅自進行房屋的出租，這種行為在法律上屬于無效的物權轉讓行為，但是對于這種行為法律上沒有一個嚴格的界定，因為其并沒有造成過大的利益損失，所以需要按照合法有效的方式進行處理。②筆者通過分析，由于房屋承租人擅自進行房屋轉租，房屋出租人可以按照房屋租賃合同要求承租人承擔法律責任，兩種合同從法律角度上進行分析，不存在沖突的關系。

在法律實務方面，早在2005年，就有關于房屋租賃糾紛的法律條例出臺，其中對于房屋轉租的過程中，對其予以明確規定，規定指出在沒有發生違法行為的條件下，進行房屋轉租的合同是具有一定的法律效力的，該合同不屬于有效合同。在江蘇省2008年出臺的相關法律條例中也做了相關規定。按照相關法律規定中的第16條規定，法院規定，在進行房屋租賃的過程中，在出租人沒有同意的情況下，承租人在這個期間內提出的相關要求是無效的要求，法院將判決合同無效[2]。筆者贊同有效說，轉租合同只要依法成立，且不具備合同法第52條合同無效的事由，從法律解讀和實務操作上，都應認定房屋轉租合同有效，其中決定房屋轉租合同是否有效的主要原因就是承租者是否是擅自進行房屋轉租的，在這種情況下，如果出租人與承租人之間存在相關的房屋租賃協議，承租人在此期間對房屋進行轉租是符合法律規定的，承租人進行房屋轉租是具有法律效力的。如果沒有經過出租人同意，轉租合同同樣具有法律效力，《合同法》第224條規定出租人可以解除合同，但是未規定擅自轉租合同無效。

3 擅自轉租行為中各當事人之間的法律關系

明確整個轉租過程中出租人、承租人和次承租人之間的法律關系，一共包括下面幾點：

3.1 出租人和承租人之間的關系

出租人和承租人之間的關系，兩者之間簽署的租賃合同有效，根據合同相對性，出租人向承租人要求在使用房屋期間，對出租者支付一定的租金，不可以對次承租人進行主張，但可以按照《合同法》第227條行使合同解除權。承租人應在合同約定的范圍內交納租金并履行其他合同約定的義務。筆者認為，如果承租人沒有得到出租人的同意之下，就擅自將房屋進行轉租，這種行為嚴重違背了合同約定，承租人將房屋進行擅自轉租行為可以理解成違約行為，不符合原租賃合同的相關條約，違反了對房屋妥善保管的義務，所以在這時，房屋的一切問題都需要由次承租人負責，所有的損失也都需要次承租人進行賠償，出租人如果也受到損失，也可以向承租人進行索賠。

3.2 承租人與次承租人之間的關系

兩者之間的租賃行為屬于正常的租賃關系，一般情況下，兩者的租賃行為與一般的租賃行為都屬于相同的租賃行為，所以，無論是哪兩者之間的租賃行為，都屬于一種獨立的租賃關系，次承租人僅基于租賃關系具有房屋的使用權利。在擅自轉租的法律關系中，應嚴格把握合同相對性。根據城鎮房屋租賃合同中的相關規定：在房屋租賃的過程中，如果承租人沒有按照合同進行租金的交付，出租人通過合法手段將租賃合同解除的時候，這種情況下，代承租人需要向次承租人支付一定金額的違約金，這是符合法律規定的。當然，如果轉租合同本身不具有法律效力，那么這種關系也就不存在。

3.3 出租人與次承租人之間的關系

參與制定《城鎮房屋租賃合同解釋》的楊教授認為，房屋進行租賃的時候，按照前租賃合同的規定，一般情況下是不允許進行轉租的。進行房屋轉租的時候，需要得到出租人的許可，否則無效[3]。但是筆者認為合同的成立與生效并不取決于出租人的同意與否，應認定擅自轉租合同有效。故不得向對方主張基于租賃合同關系而產生的各種權利義務，但是出租人可以基于房屋所有權按照約定向次承租人要求房屋歸返還。

【注釋】

①梁艷：《未經出租人同意之轉租行為論要》，載《法治與社會》2009第9期，第15頁。

②葛陽輝：《未經出租人同意之轉租行為論要》，中國政法大學2010年碩士學位論文,第7頁。