房地產開發項目成本管控淺析

章曉清

（云南省城鄉建設投資有限公司，昆明 650000）

1 引言

房地產業是國民經濟的重要組成部分，其蓬勃發展對國民經濟的增長具有極大的促進作用，同時由于房地產業的建設周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩定因素的影響大，又是一個高風險、高回報行業，要在高風險和激烈的市場競爭中實現經濟效益最大化，就必須對開發項目的成本進行有效管控，實施集約與效益并重開發。

2 房地產開發項目成本敏感性分析

對房地產開發項目成本進行管控，首先要清楚開發項目成本構成。房地產開發項目成本通常由七大部分構成：土地費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、建設單位管理費、財務費用及營銷費用[1]。

土地費即土地開發成本，包括土地出讓金、拆遷補償費、拆遷安置費、耕地占用費、青苗賠償費、土地稅費等，在整個房地產開發項目成本構成中約占21%，并呈上升趨勢。其中，土地出讓金是影響成本的敏感性因素，因其投入比重大，會給開發商的啟動資金造成較大壓力。

前期工程費主要指房屋開發的勘察、規劃設計費、報批報建費、三通一平費、建設方臨時設施費等，在整個房地產開發項目成本構成中約占5%。其中，規劃設計費、三通一平費由于對項目總成本及銷售影響較大，屬于影響項目總成本的敏感性因素；勘察、報批報建、建設方臨時設施等由于產生的費用較小，對總成本及銷售影響較小，屬于影響成本的非敏感性因素。

建安工程費即建筑安裝工程費，包括建筑工程費、安裝工程費、設備安裝費及室外工程費等，在整個成本構成中占比約41%。由于工程涉及面廣量大，建安工程費受到的影響因素較多，可壓縮性強，所以是影響項目總成本的敏感性因素。

基礎設施費即公共設施費用，包含基礎服務設施配套費及公共配套費。其中，基礎服務設施配套費包含供水工程費、供電工程費、燃氣工程費、電視、電話、網絡弱電工程費及其他基礎服務設施配套費；公共配套費包含學校、幼兒園、社區醫院用房、自行車停車棚、社區、物管用房等公共配套設施建設產生的費用。基礎設施成本在房地產開發項目成本構成中占比約30%，是影響項目總成本的敏感性因素。

建設單位管理費即房地產開發企業在項目籌建、建設、竣工驗收前的生產準備等工作中所發生的費用，包含管理人員辦公費、差旅費、工資及附加費、勞保費、保險費等，在項目總成本構成中占比較小，約占2%。由于此部分投資多，獲得的效益就會更多，所以是影響項目總成本的敏感性因素。

財務費用指房地產企業為籌集項目建設資金等發生的費用，包括資金成本和稅務成本兩部分，在整個房地產開發項目成本構成中占比約20%。由于資金鏈的持續良性循環是項目投資成功的關鍵，所以財務費用是影響項目總成本的敏感性因素。

營銷費用指由于廣告與推廣、售樓處和樣板房裝修產生的費用，在整個成本構成中占比約2%。由于其受營銷方式、市場環境因素的影響較大，成本控制伸縮性強，所以是影響成本的敏感性因素。

由上可知，土地出讓金、規劃設計費、三通一平費、建安工程費、基礎設施費、建設單位管理費、資金成本、營銷費用等八個方面是房地產開發企業成本管控的關鍵點。

3 房地產開發項目成本管控措施

針對房地產開發項目的各類成本費用，根據其對總成本或銷售效益影響的敏感性，采取積極有效的措施進行控制，實現企業的經濟效益最大化[2]。

3.1 強化項目成本控制觀念，完善管控體系

提升房地產開發企業成本管控觀念，做好項目開發成本定位，充分考慮各種成本風險因素。樹立全面控制成本觀念，重視重點階段（如設計與施工階段）的成本管控，加強項目開發前的組織控制與成本預測，提高開發項目成本管控的可操作性，大力倡導全員與全過程的成本控制方法，將不同類型專業人員的智慧凝聚到技術層面的決策中。

3.2 立項階段，做好可行性研究與投資預算

項目立項階段，要做好詳盡的市場調研，充分考慮影響房地產價格的因素，如最佳區位、環境配套、市場競爭力與購買力等，同時要考慮政府與金融部門的政策變化。在目標定位上充分考慮各種因素，根據市場價格擬訂項目的目標利潤，并在此基礎上推算出項目的目標成本，再對目標成本及費用進行分解，并擬定開支范圍及費用標準，使目標成本具有預見性和可控性。

3.3 招標階段，比選出最佳的承包單位

引進競爭機制，盡可能通過公開招標或競談來選擇承包單位。在招標過程中，認真評價、比較投標方案的合理性與經濟性。如在選擇設計單位時，通過設計招標與設計方案競賽比選出技術上先進、經濟上合理、工程造價低的設計方案，進而確定出最合適的設計單位；在選擇施工單位時，通過攔標價控制和公開招標，選出最佳單位。

3.4 規劃設計階段，有效預控規劃設計成本

在這一階段，實施限額設計和設計質量獎罰制度可有效預控規劃設計成本。

限額設計即要求設計單位在工程設計中將經濟與技術相結合，在設計時應充分考慮技術的可能性和經濟的合理性，采用標準化的設計，各專業設計嚴格遵循建筑標準、建筑模數、設計規范、技術規程等，嚴格控制技術和施工圖設計方面的不合理變更，保證總投資額不被突破。

實施設計質量獎罰制度就是在原有設計計費的基礎上，對因設計而節約投資的，按節約部分給予提成獎勵；因設計變更而增加投資的，按增加部分扣除一定比例的設計費，實行優質優價的計費方法，這樣有利于激勵設計人員精益求精地進行設計，增強設計人員的經濟意識，從而達到于設計中控制工程造價的目的。

3.5 施工階段，加強合同管理，嚴控施工現場

施工階段在項目建設全過程中占用的時間較長，施工成本在整個成本構造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強合同管理，還要加強施工現場管控[3]。

首先，在擬寫施工合同時要用嚴密的文字明確合同的內容、范圍以及合同文件的組成，避免出現含糊其辭和前后矛盾的情況，預防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費用。在合同實施過程中嚴格合同變更確認批準程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監督，及時糾正合同履約過程中出現的問題，從而更有效地控制工程造價。

其次，在施工現場管控時，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，盡可能減少設計變更，并嚴格控制現場工程量變更簽證。

3.6 竣工驗收階段，杜絕未來不必要的費用發生

工程完工后及時組織各相關部門和單位依據合同、圖紙對工程進行詳細的檢查，全面試用各項使用功能，及時督促承包商修復質量缺陷，增補遺漏的工作量，以防止工程交付后發生爭議、糾紛，產生不必要的費用[4]。

3.7 工程交付后，制定有效的銷售方案，綜合分析各項經濟指標

工程交付預售時，密切關注房地產市場的變化，制定切實有效的銷售方案，提高銷售增長率和市場占有率，增強項目回款能力，及時回籠資金，同時對該工程的各項經濟技術指標進行剖析，以此檢驗整個項目的盈利情況，對照目標計劃以及房地產開發項目各環節的實際控制水平，總結經驗教訓，并按照市場慣例完善對相關人員的激勵機制。

4 結語

綜上所述，房地產開發項目成本是決定房地產價格的關鍵因素，而房地產價格又是影響國民經濟的重要因素，因此，要根據不同時期、不同社會經濟環境要求，加強成本監控，降低企業經營成本。在保質保量的前提下，嚴控項目開發成本，實現項目經濟效益與社會效益的最大化。