論房地產開發項目全面風險管理

文/袁志強 中海宏洋地產（銀川）有限公司 寧夏銀川 750000

風險管理辦法是實施風險管理流程的重要手段，建立一個完善可行的管理體系，更加有助于各流程的順利落實。在我國的房地產開發領域中，項目的風險管理經過了長時間的發展演變目前已初見成效，從而也為風險分析工作提供了更多的可能性。從某種角度來看，項目風險管理體系實則相當于一個方法庫，實現了對各流程的有效匯總，同時還可對各種方式的優缺點進行對比，最終找到最佳的管理辦法，對風險進行定量和定性分析。

1、房地產開發項目全面風險管理的辦法

在全面風險管理框架中，其核心在于目標體系，所有的方法、流程和人員都必須要圍繞著該目標進行執行和操作。組織體系是該框架的基礎，它可從制度上入手確保各種制度的順利落實，創造出良好的管理氛圍。流程體系是該框架的關鍵所在，在開發房地產項目的過程中，要按照特定的風險管理流程對風險進行監控、分析和處理。方法體系是該框架中的重要手段，其可有效的促進風險管理工作的順利開展。上述所有的體系相輔相成，相互影響，共同形成一個完善可行的全面風險管理體系[1]。

2、房地產開發項目的風險管理流程

2.1 識別風險項目

在房地產的風險管理中，項目風險識別是基礎也是前提，同時也是風險分類和風險來源確定的過程。風險識別工作一般都是在項目分解的基礎上進行，結合場地開發的不同階段，對產生的風險進行識別。在不同的發展階段，風險因素也會存在較大差別，且風險的分析依據和分類也會存在一定差異[2]。

2.2 項目風險評估

作為項目風險評估，即對房地產開發過程中產生的風險進行定量和定性分析，同時還要對風險發生可能會產生的后果和概率進行估計，在此基礎上，按照不同的等級對風險進行排列，并同時編制好風險報表，之后結合風險的程度對其進行專題研究。但應注意的問題是，房地產開發項目的質量、成本以及進度等范圍，要遠遠寬泛于建筑工程項目的質量、成本和進度范圍，應該從項目經營、建設以及設計等不同階段所呈現出的特征入手，對可能會產生的風險進行分析。

2.3 項目風險監控

房地產開發項目風險監控是提升風險計劃執行質量和效果的過程，可為項目風險管理活動的順利落實提供保障。風險監控工作不僅要結合風險特征制定出針對性的應對措施，同時還要隨著項目的不斷發展，對風險的評估結果進行矯正，實時修改風險計劃[3]。

3、房地產開發項目的全面風險管理對策

3.1 回避風險

作為風險回避，即結合風險預測評價，對利弊得失進行權衡，之后采取針對性措施，從而達到回避風險的目的。正常情況下，若潛在風險發生概率較高，且極有可能造成嚴重的后果，無法采取管理措施時，經常會選擇回避風險。實踐過程中，一般可分為兩種方式：終止或放棄可能會引起損失或者不良后果的活動；對活動方案或工作方法進行改變。從某種程度來看，風險回避實則屬于一種消極的防范對策。因此，回避風險雖然可在很大程度上避免損失，但與此同時，也會失去獲利的機會，在具體應用的過程中一定要小心謹慎，做好周全考慮。

3.2 風險控制

所謂風險控制，主要就是在風險事件發生之前、發生之中以及發生之后，采取恰當有效的措施對風險進行控制，以期達到降低風險損失的目標。結合風險控制的目的，一般可將其分為風險抑制和風險預防兩種。其中，風險預防主要目標是為了降低風險問題發生的概率，而風險抑制則主要是為了減輕風險帶來的損失程度。實踐過程中，分險控制往往會主動的采取應對措施，減少或者消除風險隱患。因此，風險控制則是屬于一種積極的管理措施，由于其具有效益好、成本低等優勢特征，且不會產生不良的后遺癥，故在現實生活中應用較為廣泛。對于房地產開發而言，不管是其產生任何風險，都可優先的采取風險控制措施[4]。

3.3 風險轉移

房地產開發商在開發的過程中，所謂“風險轉移”，也就是開發商有意識的將一些難以承擔的風險轉嫁給其他的單位。不同于風險回避，風險準備并不是對項目開發進行終止，而是將實踐過程中風險可能會導致損失的責任轉嫁給他的單位。另外，風險轉移也與風險控制存在較大差別，它并非直接的對風險因素進行調節，而是通過風險轉移這種間接的方式，達到減少自身損失的目的。

風險轉移具體包括保險、期貨、合同等等，其中，合同還可被細分為單價合同、成本報酬合同、固定總價合同等等。保險包括人身保險、責任保險等等。合同對于不同的承包商和開發商往往具有不同的影響程度，開發商一般可結合項目的實際情況選擇恰當的合同形式，對風險進行合理轉移[5]。

3.4 風險自留

所謂風險自留，也就是在房地產開發過程中，由于開發商自己承擔風險所導致的損失，對于一些無法轉移、難以控制且取法回避的風險，或在受到較大利益的驅使，在不影響大局利益和開發商自身利益時所采取的風險措施。風險自留一般可被稱為兩種，即計劃性和非計劃性。其中，前者主要是對風險進行主動自留，及具體措施包括以下幾個方面：損失攤銷、專屬保險、自己保險、自付額保險等等。后者則是對風險被動的自留，借助風險應急準備金進行應對。正常情況下，可將風險控制措施和風險自留措施進行聯合應用，但在實施風險自留措施時，一定要確保項目已實施風險控制計劃或已保險。必要時，還可將保險對策和風險自留對策進行相互比較，從而能夠更加快速、精準、合理的做出成本管理決策。

3.5 風險利用

即開發商利用人們追求安全、畏懼風險的心理，通過對存在風險開發活動的參與，并結合自身的風險管理經驗，實現經濟效益的最大化。在風險管理工作中，風險利用層次較高，因此，對于管理人員的專業素養和綜合能力也往往具有更高要求，其必須要具備豐富的實踐經驗，同時也包括熟練的業務能力，如此才能對風險的應用價值和可利用性進行全面分析。隨著土地市場的不斷變化，經營地土地一般需要通過招拍掛的方式進行獲取，但個別開發商卻經常另辟蹊徑，通過對土地一級開發權進行爭取，為二級開發權奠定基礎，如此便是對政策風險的有效利用[6]。

4、房地產開發項目全面風險應對中的注意事項

4.1 提升應對措施的針對性

在風險管理過程中，風險應對計劃的制定是至關重要的環節之一，由于項目的唯一性和特殊性，因此，在制定應對計劃時，往往不可對原有計劃進行照抄照搬，而是要結合項目評估和識別的結果以及項目自身實際情況，提出針對性的方案，最大限度的節約費用成本，從根本上克服制定應對計劃時的僥幸心理，對項目風險進行有效防范。

4.2 對風險管理辦法進行優化組合

不管是風險自留、風險控制，還是風險回避，雖然這些措施的實施都可取得一定成效，但同時也不可避免的存在局限性，面對復雜多變的市場環境和風險，建議對多種風險應對措施進行優化組合應用，同時還可結合項目的實際情況，提出其他不同的應對方案。實踐過程中，要按照優先級進行排序，以免由于單一方案應用無效而導致的不良后果[7]。

4.3 提升應對管理的經濟性

在對項目風險進行預防的過程中，為獲得較高的經濟回報，通常要本著“節約”的基本原則，同時還要對應對措施的經濟性和有效性進行全面評估。例如，在應對不可預測風險的過程中，通常可優先選擇風險自留和保險等方式，之后對這兩種方式的經濟性進行對比，通過對風險預留金支出和投保費用進行對比，能夠從中選擇出最佳方案。

結語：

綜上所述，房地產項目開發屬于一個較為漫長和系統的過程，由于項目具有不可重復和一次性等特征，因此經常會存在很多不確定因素，最終演變成項目風險。鑒于此，本文提出幾種有效的風險應對對策，并對實踐過程中的注意事項進行了簡要概述，目的在于最大限度的發揮出這些措施的實際作用和價值，避免風險問題的發生對項目開發產生消極影響。