關于經營性土地招標拍賣掛牌出讓的幾個問題

文/王美丁 山東省煙臺市長島縣國土資源局 山東長島 265800

現階段，土地交易市場不斷完善，對國有土地使用權進行招拍掛是市場公正、公平、公開原則的體現，顯示出的生命力是強大的，對于市場發揮土地資源優化的配置，對從根源上預防土地批租的領域存在的腐敗行為和不正之風均起到的作用是極其重要的。

1、現行的“招拍掛”出讓方式存在不足

1.1 “價高者得”的競價規則過于單一

當前“招拍掛”出讓倡導的是“價高者得”的公開出讓模式，越來越多人認為，把商品房土地供應完全市場化，在土地供需矛盾、房地產需求旺盛以及各種資金推動等因素的一系列的作用下，土地的成交價格大幅上漲，甚至非理性的上漲，作為商品房的成本組成，土地價格的大幅上漲也促使了商品房價格的飛漲。如房價的增長幅度遠遠超過了國民經濟的發展速度和普通老百姓的收入增長速度，必將會加重普通老百姓在購房方面的負擔，減少其在其他方面的開支，加大了形成“房地產泡沫”的風險，對國民經濟的發展產生不利影響。

1.2 “定向招拍掛”、“虛假招拍掛”衍生新的腐敗可能

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》雖然規定了不能設置影響公平、公正的競買條件，但并沒有作詳細具體的界定，在實際操作中，往往會根據地方政府招商引資的要求，按與政府簽訂投資協議的企業量身設定競買資格條件，并在競買前要進行資格審核，從而出現“定向招拍掛”，甚至僅是履行程序形式的“虛假招拍掛”，導致土地市場出現了新的不公平，也有可能衍生新的腐敗。

1.3 巨額的土地使用權出讓收入給地方政府帶來了巨額的預算外財政收入，導致地方政府過度依賴“土地財政”的現象

權威數據顯示，2011年我國土地出讓金的收入超過3.15萬億元，此后三年的數據則分別是28886億元、41250億元和42940億元，2015年在經濟下行壓力下，全國出讓金雖有所下降，但還是達到了32547億元。許多地方的土地使用權出讓金收入已占到財政收入的50%以上。這就使許多地方的城市建設資金就是依靠土地使用權出讓收入，過度供地、提前供地、土地抵押融資現象較為嚴重，為土地市場的健康穩定發展埋下了巨大隱患，也加大了地方政府的財政風險。

1.4 “招拍掛”出讓制度還給我國的經濟健康發展造成了其他一些不利影響。

由于“招拍掛”制度放寬了房地產行業的準入條件，這就吸引了大量資金從實體經濟的其他領域流向房地產行業，造就了房地產行業的極度繁榮，很多企業不安心、也不甘心從事其他的實體經濟發展；工業用地也實行了“招拍掛”，很大程度地造成了工業用地價格的飆升，也加重了工業企業發展的負擔，造成許多中小企業拿不到地，企業發展缺乏后勁；地價房價的快速上漲造成房地產市場投機泛濫、炒房盛行，一方面出現大量住房閑置的現象，而另一個方面普通老百姓買不起住房，從而加大了引發金融危機的風險。

2、“招拍掛”出讓方式的完善

2.1 對地方政府目標的不良行為進行矯正

完善和改進地方官員考核的體系，讓其創建正確的發展觀與政績觀。中央與政府間的關系要理順，加強中央對地方監管的效應。完善與改進地方政府的財政制度，使地方稅的體系不斷健全。開辟出地方稅的源頭，加強中央與省級的政府給較弱財力的地方政府予以財政補貼，建立起地方政府穩定、持續收入的來源體系。增加對地方官員以人為本的科學發展思想進行教育宣傳。促進地方政府的官員樹立起可持續與科學的發展觀，樹立起為人民而發展的意識，盡快的以主導建設類的政府往公共服務類的政府轉變。

2.2 加強廉政建設

權力尋租的問題是土地出讓過程中監督失效與權力膨脹的原因。提高土地出讓的過程中政府廉政的建設，需加強司法監督、輿論監督、內部與外部的監督等等。土地出讓需以規范的操當作關鍵點，以加強監督作保障，維持公平、公開、公正的原則，從源頭開始有效地制止開發商行賄于政府的官員。集體會審的制度要堅持，預防高層官員與開發商在私底下洽商尋租。增強土地出讓中違法亂紀行為的查處力度。應由紀檢監察的部門做主體，充分的發揮出新聞媒體與群眾監督工作的作用。

2.3 完善地價管理的體系

2.3.1 加強土地儲備

土地儲備制度對城市規劃和房地產有著不可忽視的指導功效。地方政府在建設用地供應上要實行從嚴從緊的政策，嚴格根據上一級制訂的規劃控制建設用地規模與布局。充分發揮土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的控制與指導作用，嚴格保護耕地，合理確定城市土地的供應數量、結構和進度，保障土地市場的安全與平穩。

2.3.2 完善服務的體系

強化監測城鎮各基準地價的工作，創建土地管理的信息系統。增強土地估價業的建設，提升服務的質量。

2.4 土地出讓金要科學合理的分配管理

用現行的相關法規對土地出讓的收入所使用范圍進行調整，對不同費用的支出創建相應管理的要求徹底的實行收支兩根線，全部收入上繳地方的國庫，全部經地方的基金預算由土地出讓的收入來支出。在將土地出讓金與征地支出歸進特別預算的管理前提下，對各級政府土地出讓的收益基金進行分別的創建，規范支出的方向，對預防土地出讓的收入寅吃卯糧的現象有利。土地出讓金的收支管理的過程多且復雜，務必要將產權的關系理順，增強監督管理工作。應從組織出讓、土地征用、前期開發、收購儲備等地方開始，增強監管出讓金的收支活動，預防出讓金被挪用與擠占。

結語：

土地“招拍掛”是中國市場經濟的產物，作為一項創新的制度而建立，在以后市場經濟的運行趨勢中，土地的招拍掛制度必然會堅信不疑的逐步實施，協議出讓將會被取代。任何一種制度都不會是完美的，不可能解決所有問題。“招拍掛”出讓模式解決了土地資源配置中暗箱操作問題，促進了土地市場的規范與公平，但自身的不足還需隨著經濟的發展不斷完善。