房地產(chǎn)工程造價(jià)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策探討

文/楊帥 沈陽(yáng)華銳置業(yè)有限公司 遼寧沈陽(yáng) 110000

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和時(shí)代的不斷進(jìn)步，以往的工程造價(jià)管理方法已經(jīng)不能應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，存在著諸多問(wèn)題，只有做好房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中降低工程造價(jià)并實(shí)現(xiàn)利益最大化。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理具有重要的意義。

1、工程造價(jià)管理的概述

工程造價(jià)管理是保證施工項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目投資總成本的重要管理手段。 在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程造價(jià)起著至關(guān)重要的作用，已成為衡量投標(biāo)企業(yè)技術(shù)管理與成本控制的重要因素。并在評(píng)估施工企業(yè)的綜合實(shí)力方面有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2、房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問(wèn)題

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市人口的增多，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將面臨著許多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。然而，要想促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)部分企業(yè)在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作中，仍存在許多的問(wèn)題，具體主要包括以下方面：①企業(yè)對(duì)前期項(xiàng)目策劃定位不足，缺乏一個(gè)完善的建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)；②管理人員缺乏成本控制意識(shí)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，要確定好項(xiàng)目檔次和成本控制目標(biāo)，在滿(mǎn)足成本控制的情況下，不斷提升項(xiàng)目的功能水平；③在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)過(guò)程中，出現(xiàn)設(shè)計(jì)上的不足，從而增加了工程投資成本；④在工程招投標(biāo)階段，出現(xiàn)不合理的編制標(biāo)底，招標(biāo)條件難以體現(xiàn)出公平競(jìng)爭(zhēng)性；⑤在工程施工階段，造價(jià)人員不重視造價(jià)動(dòng)態(tài)跟蹤控制和結(jié)算審核；⑥工程設(shè)計(jì)變更和盲目簽證現(xiàn)象較多，從而引起造價(jià)上的誤差。管理人員不熟悉合同、預(yù)算的相關(guān)規(guī)定，不需要簽證的項(xiàng)目實(shí)行了簽證，分部分項(xiàng)工程未能按計(jì)劃施工等；⑦在結(jié)算階段，由于監(jiān)理或甲方人員不負(fù)責(zé)任，引起造價(jià)上出現(xiàn)誤差。

3、房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制及管理措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的造價(jià)管理貫穿于項(xiàng)目全過(guò)程，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段都關(guān)系到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理。因此，要解決房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問(wèn)題，應(yīng)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制及管理。

3.1 投資決策階段

在投資決策階段的造價(jià)控制中，應(yīng)從以下方面入手：①合理地收集基礎(chǔ)資料。造價(jià)人員要對(duì)工程做出合理的投資預(yù)測(cè)，并合理地收集及分析資料，確保資料的可靠性；②做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)擬建項(xiàng)目的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)情況做出合理的分析。例如，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)充分了解市場(chǎng)對(duì)擬建產(chǎn)品的需求和建設(shè)情況，并掌握好產(chǎn)業(yè)的政策及未來(lái)的發(fā)展前景等；③不斷優(yōu)化項(xiàng)目前期方案。在項(xiàng)目前期，應(yīng)對(duì)相關(guān)方案進(jìn)行優(yōu)化，以節(jié)約項(xiàng)目投資。

3.2 設(shè)計(jì)階段

在此階段，其設(shè)計(jì)費(fèi)大約占工程全費(fèi)用的1%，但是這個(gè)費(fèi)用直接影響到工程造價(jià)的整體控制。在施工圖完成以后，工程造價(jià)基本確定，其對(duì)施工階段的造價(jià)控制影響作用不大。

然而，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在設(shè)計(jì)階段，可以節(jié)約工程造價(jià)的 85% 左右，而施工階段僅可節(jié)約工程造價(jià)的 12% 左右。從中可以看出，要實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的合理控制，需要重視設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，且要不斷完善主動(dòng)限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)監(jiān)理方面的制度，以便在造價(jià)控制與管理中能夠達(dá)到事半功倍的效果。

3.3 招投標(biāo)階段

招投標(biāo)制度是工程承包發(fā)包的重要形式之一，同時(shí)也是一種采購(gòu)方式，可為業(yè)主提供合適的供貨商，且有利于資源配置的優(yōu)化，從而形成一種優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制。另外，它還是確保工程質(zhì)量，提升工程進(jìn)度的重要辦法。在招投標(biāo)階段的造價(jià)控制當(dāng)中，應(yīng)合理地編制招標(biāo)文件、加強(qiáng)招標(biāo)圖紙的審核和現(xiàn)場(chǎng)勘查。同時(shí)，造價(jià)人員還要提升自身的管理水平，旨在為決策者做出正確的決策提供基礎(chǔ)保障。除此之外，還要不斷地優(yōu)化投資方案，優(yōu)選能力強(qiáng)、信譽(yù)可靠的承包商。

3.4 施工階段

施工階段的造價(jià)控制作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中全過(guò)程造價(jià)控制的重要組成部分，應(yīng)加強(qiáng)施工階段的造價(jià)控制。造價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)定額進(jìn)行管理，在支付工程進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定撥付，并加強(qiáng)隱蔽工程及工程變更的驗(yàn)收，及時(shí)對(duì)施工索賠工作進(jìn)行處理，以實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程的人力、物力、財(cái)力的合理利用，減少人力和物力的消耗，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

在房地產(chǎn)施工階段工程造價(jià)控制中，首先要做好成本核算工作，建立健全的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，在企業(yè)內(nèi)部推行成本責(zé)任制。項(xiàng)目部應(yīng)重視成本核算，以降低工程造價(jià)，挖掘造價(jià)人員成本控制的潛力，掌握好項(xiàng)目投入成本和產(chǎn)出成本的關(guān)系，并對(duì)施工成本進(jìn)行預(yù)測(cè)；其次，要定期對(duì)預(yù)算成本和實(shí)際成本的差異進(jìn)行分析，以便能找出兩者之間的差距，采取降低實(shí)際成本的措施，實(shí)現(xiàn)預(yù)算成本控制目標(biāo)。待各個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)目施工完畢后，需要將各項(xiàng)費(fèi)用匯總起來(lái)，且要對(duì)各項(xiàng)價(jià)格與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，以總結(jié)出造價(jià)控制的經(jīng)驗(yàn)，全面提高項(xiàng)目成本控制能力。

3.5 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制

首先，要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料進(jìn)行審查。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行核實(shí)，尤其是對(duì)工程變更資料簽證是否有設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的簽字，以及是否獲得領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)，以防止盲目簽證現(xiàn)象的發(fā)生。在施工過(guò)程中，如果出現(xiàn)工程變更簽證，審計(jì)人員應(yīng)對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙和合同進(jìn)行復(fù)核，并充分了解變更項(xiàng)目的數(shù)量、尺寸等，并結(jié)合項(xiàng)目的原始資料對(duì)審查工程量進(jìn)行核對(duì)，看是否存在多算、重算、錯(cuò)算等問(wèn)題。

其次，要嚴(yán)格按照合同約定對(duì)工程量變更計(jì)算方法進(jìn)行確定，確認(rèn)好綜合竣工結(jié)算工作。按照合同約定執(zhí)行變更工程量；若合同中無(wú)約定的，應(yīng)按照相關(guān)政策和定額進(jìn)行計(jì)價(jià)。如果業(yè)主方引起工程變更，當(dāng)現(xiàn)有定額不能滿(mǎn)足要求時(shí)，應(yīng)遵循市場(chǎng)化操作的方法，本著公平、公正的處理原則，合理確定相關(guān)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程竣工結(jié)算工作的正常開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的合理控制。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)工程造價(jià)是房地產(chǎn)工程管理中的重要內(nèi)容，務(wù)必要進(jìn)行房地產(chǎn)工程造價(jià)管理，在策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段都要進(jìn)行工程造價(jià)管理和控制，進(jìn)而加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理。