論城市不動產(chǎn)中產(chǎn)權制度改革策略與建設

文/王思宇 宜興市不動產(chǎn)登記中心信息股 江蘇無錫 214200

我國的土地產(chǎn)權是以所有權為基礎，以土地使用為目標，實行土地有償、有限、有流動的使用政策。隨著城市化進程的不斷加快，原有的制度在應用發(fā)展的過程中矛盾更加突出，影響了城市的建設。所以需要對原有的產(chǎn)權制度進行有效的改革，提出相應的解決辦法。

1、現(xiàn)行的城市不動產(chǎn)產(chǎn)權制度的缺陷與不規(guī)范

1.1 土地使用權與土地所有權逐漸分離，產(chǎn)權關系混亂

城市的土地制度改革是按照土地產(chǎn)權分解的思想開展的。土地所有者將自己擁有的土地按照一定的制度出租給其他人使用。從現(xiàn)有的角度看，土地所有者和使用者按照一定的制度簽訂土地租賃使用合同，土地產(chǎn)權關系是十分明確的。但是以土地行政劃撥的方式所形成的產(chǎn)權關系就相對比較混亂。在土地行政劃撥的政策下，土地的使用者所獲得的權益有限，僅僅是土地的使用和收益的權利，但是不得對使用的土地進行轉(zhuǎn)讓。這樣的制度劃分，沒有明確的合同作為支撐，對土地使用的各項說明也不明確，對于地租的規(guī)定也是由土地所有者單方面決定，土地使用者沒有參與的權利。

1.2 住宅福利供給制，公有產(chǎn)權主體不明確，產(chǎn)權關系模糊

很多城市的住房用戶，所得的房產(chǎn)都是通過分發(fā)得到的，沒有付出相應的代價，甚至國家和單位還需要對其住房進行一定的補貼。就算是對公房進行出售或者是提高房屋出租的價格，也是在住宅福利的基礎上實行的。這樣的形式就無法明確住宅的所有人，這樣的住房是國家和企業(yè)的財產(chǎn)，同時也是個人的財產(chǎn)，產(chǎn)權關系十分模糊。

1.3 不動產(chǎn)產(chǎn)權市場制度正在發(fā)育，但產(chǎn)權灰色交易關系迅速成長

近幾年，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國家正式開放的城市不動產(chǎn)產(chǎn)權交易迅速發(fā)展。但是在發(fā)展的過程中除了國家認可和開放的城市的不動產(chǎn)市場，也存在管轄之外的市場，這類市場就處于灰色的地帶。灰色地帶的出現(xiàn)雖然在一定程度上可以對市場進行調(diào)節(jié)，但是這樣的交易缺乏相應的制度規(guī)范，過度自由的市場交易會影響市場的秩序。

2、改革城市的土地制度，建立土地股份制

改革進行到現(xiàn)在為止，還沒有真正觸及城市國有土地所有權的問題，對于土地的產(chǎn)權問題界定還是不明確。在土地交易的過程中還是存在不規(guī)范的現(xiàn)象，很多國有土地資產(chǎn)正在流失，土地市場在不斷的競爭過程中出現(xiàn)惡性的競爭，土地市場問題不斷，實行規(guī)范的產(chǎn)權制度勢在必行。

在改革過程中的關鍵就是明確土地的所有權，確定土地的所有者，并賦予其相應的權利。所以，在堅持城市土地公有制的前提下實行土地股份制是制度改革的關鍵。尤其需要注意的是，在實行土地股份制的過程中，對農(nóng)村的土地資產(chǎn)也要適當?shù)拈_放政策，允許其進入城市的土地股份市場，使其成為合法的城市土地產(chǎn)權的所有者，促進改革的進行。

3、城市土地制度改革的建議

3.1 確立國家土地所有權的主體

在原有的土地管理法的基礎上，不斷更新和完善土地改革制度，滿足不斷變化的市場經(jīng)濟和土地所有者需要，在制度中，明確各項權利和義務，彰顯制度的權威和國家的主體地位。

3.2 明晰土地產(chǎn)權

現(xiàn)有的土地產(chǎn)權主要問題就是比較模糊，沒有清晰的界定。面對這樣的現(xiàn)狀，需要對現(xiàn)有的產(chǎn)權內(nèi)容進行補充，在產(chǎn)權的所有上進行明確的劃分。具體的思路包括，權利束論、物權論以及完善論。在實際的應用中，前面兩個在產(chǎn)權界定上比較清楚，同時也明確規(guī)定了相應的權利和義務。但是，從長遠的發(fā)展角度來看，容易產(chǎn)生概念混亂，而且在土地使用過程中，各種有償出租方式都具有法律效益，如果出現(xiàn)變動，避免不了會出現(xiàn)一些危機。因此在實行改革制度的基礎上，根據(jù)實際的需要進行內(nèi)容規(guī)定是比較有效的辦法。

3.3 構建土地產(chǎn)權市場，完善和規(guī)范土地市場

在社會主義市場經(jīng)濟體系中，土地要素是重要的組成部分。土地是有形的物質(zhì)，但是土地的所有權卻是無形的。因為這樣的特殊性，以及現(xiàn)有的土地市場部分交易的隱秘性，造成市場土地交易的不透明，很多國有土地資產(chǎn)正在悄然流失。所以，為了保證市場的正常秩序，需要明確交易制度，對土地交易過程中涉及的信息進行透明化，保證土地交易過程的合法性，促進土地交易的發(fā)展。同時，對土地的產(chǎn)權也要加強相關制度的建設，根據(jù)市場的實際需求建立交易平臺，出臺相關的政策，保證市場競爭的公平、公正。在此基礎上，加強二級市場的建設，在保證國家權益的基礎上，可以適當?shù)脑试S對劃撥土地的使用、轉(zhuǎn)讓和出租，對于此過程的相關環(huán)節(jié)可以適當?shù)臏p少，加快土地使用權的流轉(zhuǎn)。

結語：

城市在發(fā)展的過程中，政府要加強對不動產(chǎn)的制度改革。促進對城市不動產(chǎn)的經(jīng)濟開發(fā)，同時加強對市場的宏觀調(diào)控，保證市場秩序。政府要建立其土地與房產(chǎn)的管理體制，在交易過程中，對產(chǎn)權的所屬關系要進行明確的規(guī)定。同時，對不動產(chǎn)的價格也要進行明確的規(guī)定和控制，避免因為惡性競爭出現(xiàn)市場秩序的混亂。還要建立不動產(chǎn)金融制度，實行不動產(chǎn)抵押的政策。最后要建立相應的法律法規(guī)，對擾亂市場秩序的各種行為要嚴格制止，保證產(chǎn)權市場正常運行。

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