土地一級開發盈利模式及風險的思考

文/臧黎明 大連北部灣中開集團有限公司 遼寧大連 116000

1、土地一級開發的操作模式的發展以及演變趨勢

1.1 政府壟斷開發模式

土地一級開發由政府指定開發公司或以成立項目公司的形式進行。

此模式可確保政府控制地價，保證土地開發為熟地之后的增值收益不流失，且土地一級開發的法律關系單純，便于政府實施相關事務。但是該模式土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。

1.2 企業主導開發模式

該模式為一二級聯動開發模式，待進行一級開發的土地，政府一次性出讓給開發企業，按照土地使用權出讓協議的約定，開發企業對協議范圍內土地實施包括拆遷安置補償，公建配套設施建設在內的土地一級開發行為，，再面向市場轉讓協議范圍內達到建設條件的土地使用權。

房地產企業土地一二級聯動開發，不利于政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低。而房企不但獲得一級開發階段收益，同時保證了企業未來的可持續發展，獲取土地在未來升值給企業帶來的二級開發的優厚收益。

1.3 政府主導市場化運作模式

“抓兩頭，放中間”是政府主導的市場化運作模式。抓兩頭是由政府控制土地儲備計劃和供應計劃，“放中間”，是土地一級開發利用社會力量進行。

政府根據土地需求狀況，以招拍掛方式將“熟地”出讓，提前確定土地使用權受讓人，并由土地使用權受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發。政府通過招標等方式確定具備資格的企業，在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發完成并驗收合格后，政府與土地受讓人再移交土地。

由政府主導的市場化運作模式減輕政府開發資金壓力，在保證政府主導土地一級開發的基礎上，有效利用市場資源，是我國土地一級開發的主要發展趨勢。

2、 土地一級開發企業盈利模式

2.1 土地一級開發自身獲利

土地一級開發企業通過控制成本費用，實現自身獲利。雖然政府有相關標準和規定，但在實際執行中仍有很大難度，其中征地拆遷費用是比重與控制難度最大的，。

此外，統籌安排是整體成本費用的控制重點。對于大面積的土地一級開發，需要分批次征地和拆遷。

2.2 土地增值收益共享

政府、開發企業和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益。開發企業通過創新性的開發活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。

在土地一級開發中，能夠實現土地快速增值的措施有： 投資環境景觀、投資公共配套設施、引入品牌商業設施或酒店等。

2.3 公共配套設施持有經營

在某些土地一級開發項目中， 政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設。開發企業的長期現金流通過提供公共配套設施服務而獲得。對開發企業來說，該盈利模式的投資決策以及后期的運營管理能力是最大挑戰。

2.4 一二級聯動開發

土地一級開發主體通過與政府協商，創造一些條件讓一級開發企業取得部分二級開發項目。使之通過二級開發彌補一級開發收益的不足，實現一級、二級開發的聯動。

3、土地一級開發風險問題淺析

3.1 編制規劃階段

控制性詳規是對土地一級開發項目的重大影響。以城市總體規劃為依托制定的控制性詳細規劃。控制性詳規確切的設定了可供出讓經營性用地面積及公建配套設施建設體量，所以詳規可以說是開發項目風險管理的重中之重。

3.2 土地報征及轉用階段

通過行政審批將集體土地性質變更為國有土地性質，從而實現土地所有權的變更。土地報征環節包含變性及土地征收審批兩部分。土地一級開發項目常因沒有足夠的新增建設用地指標，而進展緩慢，影響整個項目的開發建設。

3.3 安置拆遷補償階段

一般政府主導拆遷安置補償工作，或由政府授權委托土地一級開發企業實施。然而，在這個階段土地一級開發企業通常沒有操控的主動權，進而缺乏對項目開發成本和節奏的有效控制。其中拆遷安置補償標準是一個重要的土地征收的前置條件，也是土地一級開發企業測算項目損益的重要因素。

3.4 土地出讓階段

土地出讓環節市場化的特點，決定了經營性用地必須以招、拍、掛的形式出讓。市場行情決定了土地價值。

3.5 回遷房及公建配套建設階段

回遷房及公建配套設施建設規模通常較大，如同時開工建設，項目建設安全及質量風險度極高。

3.6 收益實現階段

土地一級開發項目的最終目的是收益。企業投資土地一級開發項目最終收益如何確認，“凈地”出讓后投資收益最終是否可兌現，明確以上問題是土地一級開發企業投資決策的關鍵。

4、建議和結論

4.1 優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本

在土地整理和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等多個環節。同時，一級開發又是一個綜合性、系統性工程，涉及眾多談判的環節，因此，優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。

4.2 加強規劃能力、挖掘區域潛在價值

土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用，區域功能又對區域價值有根本性的影響。

4.3 控制開發節奏

要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據市場需求來控制開發節奏，從而提升區域土地價值。

4.4 加強項目經營管理，確保工程建設質量安全

質量安全無小事，特別是對于回遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設過程中，需要土地一級開發企業提高思想認識，牢固樹立“百年大計，質量第一”的指導思想，加強項目經營管理力度和管理水平，確保工程建設質量和安全。

[1]紀麗娟.土地一級開發模式研究[D].西北農林科技大學，2008.

[2]陳古鵬.論我國城市土地一級開發運作模式[J].當代經濟，2008年第10期.