關于房地產項目的成本控制分析

文/張晶晶 沈陽融創置業有限公司 遼寧沈陽 110000

1、房地產項目投資控制應遵循的原則

1.1 主動控制為主的原則

傳統的控制是在糾正基礎上的反饋控制。然而反饋控制的最大問題是偏差已經出現，由偏差造成的損失已經存在，且糾偏時間長、成本控制難。隨著房地業發展的日益成熟，已經將系統和控制論的研究成果應用于管理控制論，不再是事后控制，而是事前控制。根據以往的經驗和管理不足，對預測估計可能存在的偏差，采取相應的對策和措施來預防偏差的出現，使投資控制負偏差降低到最低程度。

1.2 技術與經濟結合的原則

要有效地控制項目的投資，必須從組織、技術、經濟、協作以及信息管理等方面采取措施。因為房地產項目所涉及的一切因素都直接或間接的影響著項目的總投資。所以，要實施有效的投資控制必須是全方位的。

對于房地產項目來說，設計階段是項目成本控制的關鍵與重點，盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上。按通常規律， 在擴初設計階段對項目投資的影響達75%-95%，在技術設計階段，影響投資可能性為35%-75%。由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少。直接決定人力，物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術，輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。因此，設計階段對項目投資的影響是及其重要的。

2、重視擴初設計以避免“先天不足”

（1）推行設計招標，擇優選擇設計單位積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方案。盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標。這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局，建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

（2）開展限額設計，有效控制造價積極推行限額設計，健全經濟責任制。然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。

（3）設計標準化。設計標準化是指推行標準設計。設計標準是國家的重要技術規范，是進行項目勘察設計、施工及驗收的重要依據。項目建設設計標準和標準設計，均來源于工程實踐。優秀的設計標準和標準設計，有利于降低投資費用，縮短工期，提高效益。因此，推行設計標準化，同樣是實現項目投資控制的有效方法。

（4）嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

3、招標投標階段的成本控制

招標投標階段的成本控制，項目招標過程中的成本控制工程招標投標包括設備，材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為，在招標過程中成本控制，業主方應注意與加強以下幾點: (1)做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集，積累，篩選，分析和總結各類有價值的數據資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。(2)合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。 (3)招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。避免"特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場"等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。

4、施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，房地產企業施工階段的成本控制的主要工作為: (1)抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取"低價中標，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，核算各項變更對總投資的影響。(2)經監理和業主審批的施工組織設計，是承包方進行施工作業的綱領性文件，還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據，也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。因此一定要認真細致的審核施工單位上報的施工組織設計。要擇優選擇施工方案，減少由于不合理的方案或措施帶來的額外費用支出。(3)合理的安排施工順序，在不影響總工期的情況下，利用對非關鍵線路工序的調整，進行資源優化，達到降低工程項目成本，合理安排資金使用的目的。(4)嚴格控制工程款的支付。當工程進度沒有達到付款要求時，不能提前支付工程款。盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發商投資控制失控。(5)對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

5、竣工階段的成本控制

竣工階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算、費用定額、竣工資料及國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量。落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

總之，房地產的發展越來越快，形勢變化越來越復雜，因此我們必須要不斷完善和提升我們對項目成本的管理方法和措施。要加快管理的全面性，實施項目建設后評估工作。這不僅是對項目有關問題的統建，更是對整個項目成本的事實反饋和成本管理水平的客觀評價，并能提升成本管理水平，為今后的成本的制定積累基礎資料。要根據外界的形勢變化不斷調整自己的成本管理思路。同時還要引入新型的管理工具，以提高管理效率。

[1]潘蜀鍵.房地產項目控制[M].中國建筑工業出版社，2005年.

[2]譚術魁.房地產項目管理[M].機械工業出版社，2006年.