父女聯手簽合同 集體資產變“私產”
——廈門市湖里區枋湖農貿市場項目四至六層權屬問題調查

本刊記者/曹靜

“集體資產在沒評估、沒召開居民代表大會、沒公示的情況下是如何賣給廈門市怡麗廣公司的呢？”廈門市湖里區枋湖社區部分居民為解開謎團，從2015年開始就收集證據。他們發現，原屬于枋湖社區居委會所有的建筑面積4512.1平方米的社區工作用房，在怡麗廣公司董事長李友生與其女李明婷的買賣合同中被“合法侵占”，成為怡麗廣公司名下資產。在買賣合同中李明婷系枋湖社區居委會代理人。怡麗廣公司和原禾山鎮枋湖村民委員會簽訂的兩份“枋湖農貿市場”項目轉讓合同、一份轉讓補充協議書也涉嫌造假。

合同代理人被質疑不適格集體資產被低價轉讓

2000年8月12日，廈門市政府關于枋湖農貿市場建設用地的批復（廈府[2000]地276號），同意怡麗廣公司和禾山鎮枋湖村民委員會合作興建枋湖農貿市場，建筑面積5472平方米。

據記者查詢了解，禾山鎮枋湖村民委員會在2004年1月正式“村改居”變更為湖里區枋湖社區居民委員會。怡麗廣公司之前名為怡麗廣貿易有限公司，2006年8月11日變更為怡麗廣實業發展有限公司。

2004年7月16日，廈門市政府關于枋湖農貿市場建設用地延長動工期限及調整建設規模的批復（廈府[2004]地303號）顯示：同意“枋湖農貿市場”建筑面積調整為9984.1平方米，其中一至三層為農貿市場，建筑面積5472平方米，四至六層為社區工作用房（產權歸枋湖社區村民委員會所有），建筑面積4512.1平方米。

廈門市規劃委直屬分局施局長提供的建設工程規劃許可證（附件）（2004）廈規建設第0141號顯示：“四至六層社區工作用房，不得改為經營性用房或住宅。”發證日期是2004年9月21日。

2008年12月23日，枋湖社區居委會向廈門市房地產交易權籍登記中心申請產權析產，將位于湖里區枋湖路289號的廈國土房證第00644024號產權證，一至三層屬怡麗廣實業公司，四至六層屬枋湖社區居委會，以層為單位辦理各自的產權。

2011年5月11日，怡麗廣實業公司和枋湖社區居委會簽訂三份存量房買賣合同，將歸屬于枋湖社區居委會的四至六層產權（廈國土房證第00655267號、第00655271號、第00655269號）出售給怡麗廣實業公司。

值得一提的是，三份存量房買賣合同中枋湖社區居民委員會的代理人李明婷，系怡麗廣實業公司董事長李友生的女兒，并非枋湖社區居民。

2011年7月15日，怡麗廣實業公司辦理了枋湖農貿市場四至六層的土地房屋權證。

“李明婷不是枋湖社區居民，和李友生是父女關系，怎能代表枋湖社區居委會？”居民林先生說，2011年枋湖區房價每平方米已到1.5萬元，怡麗廣實業公司存量房買賣合同價格只有912.68元/平方米，而且，居委會沒收到關于四至六層的買房款4261783元。通過國土資源局也核查不到2011年5月16日本該繳納的4669.49平方米國有建設用地使用權出讓價款5147655.8元，房管局檔案查不到交款的發票。

2018年1月23日，記者到廈門市國土資源與房產管理局采訪。1月26日，廈門市國土資源與房產管理局發來了郵件——廈門市不動產登記中心《關于湖里區枋湖路289號“枋湖農貿市場”權屬登記相關問題的答復》。答復顯示：“湖里區枋湖路289號401、501、601室于2011年7月辦理權屬轉移登記，系根據2011年5月11日枋湖社區居委會與怡麗廣實業發展有限公司簽訂的《存量房買賣合同》（合同號：00011028）辦理的，符合房屋登記的相關法律規定。”房管局未提供枋湖社區居委會委托李明婷代辦三份存量房買賣合同的委托書。

關于國有建設用地使用權出讓價款的答復中，廈門市國土資源與房產管理局稱“怡麗廣實業公司應交納的5147655.8元地價款已繳入市財政土地出讓金專戶”。但未提供繳費證明。

答復稱，為證明當年的轉讓行為真實存在，湖里區禾山街道辦事處曾提供《關于枋湖農貿市場項目房屋產權過戶事項的說明》等材料，被作為附件收存于登記檔案。

兩份項目轉讓合同、一份補充協議涉嫌造假

枋湖社區居民反映，房管局檔案中還有三份轉讓協議涉嫌造假，所蓋公章也有問題。2003年11月15日，枋湖村委會為甲方和怡麗廣貿易公司為乙方簽訂了枋湖農貿市場項目轉讓合同書。騎縫章是枋湖社區居委會公章。合同上還有枋湖社第6、7、8、17小組代表的簽字。時隔4天，11月19日，怡麗廣貿易公司和枋湖村委會又簽訂一份枋湖農貿市場項目轉讓合同書，與11月15日簽的合同內容一樣，但少了小組代表的簽字。騎縫章是枋湖村委會公章，落款枋湖村委會上蓋的是枋湖社區居委會公章，落款怡麗廣貿易公司上蓋的是怡麗廣實業公司公章。“2006年后才會出現的怡麗廣實業公司公章、2004年1月后才會有的枋湖社區居委會公章怎會出現在2003年的合同上？”居民陳先生說。

記者在采訪中了解到，多名“被簽字”的村民代表表示“名字不是自己簽的，也沒有見過這份合同”。

枋湖社區部分居民調查后還發現，收存于廈門市國土資源與房產管理局登記檔案中的枋湖農貿市場項目房屋產權過戶材料里，還有一份“早產”的轉讓補充協議書。在廈門市政府2004年7月16日批復枋湖農貿市場調整建設規模前，2004年5月15日，怡麗廣貿易公司和枋湖村委會就簽訂了枋湖農貿市場項目轉讓補充協議書，枋湖村委會將所有的社區活動用房產權過戶給怡麗廣貿易公司，轉讓房屋建筑面積四至六層共4557.3平方米。然而，在2008年12月23日，枋湖社區居委會向廈門市房地產交易權籍登記中心申請產權析產時，四至六層產權還屬于居委會所有。雙方簽的項目轉讓補充協議書的真實性和法律效力同樣令人質疑。

“村民不可能在政府沒批復的情況下就把集體資產轉讓出去，再說批的是社區工作用房，按照2004年廈門市規劃局規劃要求，是不得改為經營性用房或住宅。是不準買賣，更不能私自變賣的集體資產。”據枋湖社區居民反映，怡麗廣實業公司從2006年開始就將4至6層租給錦江之星做旅館，又加蓋了兩層，沒任何手續，屬違章建筑。

2010年1月22日，廈門市規劃局（廈規建[2010]15號）文件批復，將枋湖農貿市場綜合樓四至六層建筑功能變更為商務接待中心。

一份由枋湖社區居民提供的廈門市國有建設用地使用權出讓合同復印件顯示：“出讓坐落于湖里區枋湖路289號401—601室，建筑物區劃分攤土地面積：1708.04平方米，房屋建筑面積：4669.49平方米。土地用途：旅館。”簽訂時間是2011年6月10日。

按照《廈門市建筑物使用功能和土地用途變更審批管理暫行辦法》規定，枋湖農貿市場綜合樓四至六層建筑功能和土地用途變更在不受理范圍內。

2018年1月26日，廈門市規劃委直屬分局施局長接通了記者電話。施局長證實社區工作用房不允許買賣，至于變更建筑功能，是因湖里區政府提出為增加片區內失地人員的收入，扶持社區經濟發展，滿足片區城市化建設的接待工作需要。“我們就給變更了，有文件批復，這里面很復雜，我們只是形式審查，提交材料真假我們無法鑒定，如果作假，私刻公章或者私自做公文，就（涉嫌）偽造公文罪，不屬于我們管理范疇，需要公安機關介入。處置集體資產要按照程序，據我以前的基層處置經驗，首先要召開村民代表大會，應該有三分之二以上的村民代表同意，應該公示，選擇何種方式轉讓也應有村民代表決定。（怡麗廣實業公司在枋湖社區工作用房六層）上面加蓋的兩層，我們沒批，屬違章建筑，我們現在要舉報，讓執法局去拆除。”

房地產交易管理機構受理過戶申請，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，早產公章、早產的轉讓補充協議是如何通過審核的？能證明當年的轉讓行為真實存在的法律依據是什么？李明婷是否可以代表枋湖社區居民委員會簽訂存量房買賣合同？

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