探究經營型物業的物業管理模式

■崔保健

內蒙古商貿職業學院經管系

引言

隨著科技的進步，時代的發展，我國物業管理行業的發展模式呈現多樣化，通過對經營型物業管理模式的發展近況、含義、特點、市場需求、優點與不足、發展路線的深入表述，證明經營型物業管理的運行模式，作為物業管理企業達到可持續發展的最佳路徑必將成為物業管理行業的主體地位。

1 物業管理模式行業發展近況解析

近年來，我國物業管理行業并未真正形成產業化、規范化和市場化的發展形勢，除我國某些發達城市物業管理市場比較成熟外，全國絕大多數地區物業管理處于剛起步狀態，市場化水準普遍較低。

（1）用數目型作為行業發展的主要特性造成企業多、遍布范圍廣、企業規模小、企業效益低，發展后勁跟不上等突出問題。

（2）企業發展相同化、企業運行方式相同、水準低、重復性的企業隊伍大批出現，因此形成管理方法落后，產品結構簡單，企業運營成本逐年增高，市場競爭力弱的狀況。僅依靠開發商項目支持為前提，政府調控為優勢，以簡單的物業管理作為主業，并沒有從根本上改變經濟體制給企業造成的種種不利因素，此種模式已經不再符合明顯成熟的市場、多變的市場、需要競爭力的市場發展的要求，所以，新時代的物業管理需要認清形勢，正確看待新階段行業進步所面對的難題。

2 經營型物業管理模式的含義

經營型物業管理模式是以市場多變、客戶要求為指導，使用科學的解決方法、符合市場化的策劃體系、有更新力的經營觀念，將最優化的資本整合，提升物業的升值潛力，闡揚物業的整體升值效力，做到高品位、高準則的產品服務，從而將物業管理企業走向良性循環發展。

經營型物業管理模式跟隨國內物業管理行業的出現而出現，跟隨行業的不斷進步而進步，它會逐步成為中國物業行業管理發展的主導。當前階段，從我國物業管理企業實行經營型物業管理模式的細則上看，有三個層次的含義：

（1）將物業經營方式、物業管理服務為主體，在策劃好物業管理服務工作的情況下，通過指導開發商、業主合理投資、設計、發展服務地段的整體作用，規劃、參加物業經營企劃案，增加物業管理企業的盈利方向。

（2）將當前職能部門社會化、專業化，通過經常細化的社會分工，有效節約成本，提升服務水平，合理利用企業專業技術優勢，設立專業化公司，并使其充分融入市場。

（3）通過成本運行為主導地位，兼并、聯合等方法，把成本的最優化組合與專業化經營、領域化管理互相結合，從而實現企業資本的擴張。

3 經營型物業管理模式的特點

經營型物業管理模式的特點是物業管理企業在物業管理指導、開發經營、品牌效應、資金運作方面的有效結合，它的核心是使物業管理企業更加市場化。經營型物業管理模式不只是局限在物業管理企業對收費性物業和配套項目的策劃服務，它是用環繞物業管理所包含的整個領域為主要對象，它不局限于某些固定方式，是物業管理企業在吸引資金和技術轉化方面實現最優組合的形式，所以，它改變了物業管理企業對房地產開發商十分依托的傳統局勢，加快了物業管理行業從單一產業結構向多元產業結構過渡的進程。

4 經營型物業管理模式的市場需要

國外有些地區特別重視物業管理中的經營觀念，大部分企業可以為業主提供租賃、估價、交易等各種服務，優秀的物業管理可以為業主提供良優質的工作生活氛圍，而另一個用處是使物業的經濟利益得到有效發揮。我國用戶對經營型物業管理需求量很大，最近幾年，隨著房地產行業的快速擴展，二級、三級市場逐步壯大，開辟出了房地產服務行業巨大的市場空間，因此，市場非常需要經營型物業管理模式的加入。

5 經營型物業管理模式的優點與不足

伴隨市場經濟的逐步飽和，房地產服務所包含的物業管理，出租、買賣、估價等專業分工日益精細，經營型物業管理模式可以做到更好地實現用戶需求，展現了經營、管理一體化運行的優點，對用戶來說提升了服務效率，增加了物業管理企業的盈余方式，使物業管理企業綜合實力得到了提升。相應的物業管理企業壓力會變大，它既承受了物業的經營管理權，又承當了物業經營的所有業務，同時物業管理企業風險也增大了，一塊物業的經營從項目挑選、價格估算到客戶最后確定，每個環節都存在風險，需要很多的市場歷練經驗來彌補。

6 經營型物業管理模式的發展路線

（1）必須用創新精神作為企業發展的動力。在崇尚創新的知識經濟年代，創新是企業成長的前提。企業兩者之間的競爭就是創新能力和創新模式的競爭。經營型物業管理模式指出，企業所達到的目標不僅僅只是利益的最大化，更是企業生存的源泉，它能成功引發出每位職工的內在潛力，使其轉化為企業的創新能力。

（2）必須用優質的經營效益作為企業持續發展的支持力，物業管理企業成為資源轉體化，將資金、技術、知識等資源轉變為產品，賣給市場，所以物業管理企業的發展必須通過實現利潤來增大積淀和吸引發展資金。

（3）必須堅持人才戰略，它是企業發展的基礎動力，實施精英人才方式，吸引、培養大量高素養、高品德的物業技術人才，為企業能夠適應本行業多樣化成長和市場變革的需求造就連續的動力。

7 結束語

隨著時代的進步，物業管理企業將會面臨非常猛烈的市場競爭所帶來的挑戰，而隨著時代成長的高新科技也注定會給企業帶來史無前例的發展機會。隨著城市建設的標準和居民生活水平的持續提升，市場對物業管理行業做出了更高的要求，在物業管理行業發展不斷加深和物業管理市場不斷完善的途中，經營型物業管理模式作為適應這一行業發展趨勢的運行模式必將成為行業發展的主流。