太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題及對(duì)策

杜佳麗

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030000)

1 太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.1 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后。太原市的商業(yè)房地產(chǎn)空置率是很高的，導(dǎo)致大量的房屋空置的原因有：房屋設(shè)計(jì)不合理，區(qū)位選址太偏離市中心，無人問津，而且開發(fā)商只是一味的開發(fā)，而不顧及實(shí)際的有效需求，并且肆意抬高房價(jià)等。

1.2 住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾突出。近些年來，盡管太原市政府采取了許多的調(diào)控政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍有一些太原市本地的開發(fā)商偏重于建筑小別墅和大面積住房，因?yàn)樾e墅和大面積住房的成本低利潤高，但是他們的這種一味追求利潤的行為造成了太原市住房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)不匹配，住房價(jià)格與消費(fèi)者可以承受的價(jià)格相矛盾等一系列的住房結(jié)構(gòu)性矛盾。

1.3 租賃市場發(fā)展緩慢。太原市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)于一線城市是比較落后的，城市化進(jìn)程也比較緩慢，房屋的供給相對(duì)于城市人口比較充足，房價(jià)一直在上漲，租房是許多年輕人較好的選擇，但是由于許多方面的原因，太原市的租房市場并不是很繁榮，本地人的思想保守、政府對(duì)二級(jí)房屋市場的不關(guān)注及其政策未體現(xiàn)出優(yōu)惠，使得租賃房屋的雙方感覺不到有利可圖，弱化了二級(jí)房屋市場的調(diào)節(jié)力量，使得太原市的租房市場非常不樂觀。太原市房地產(chǎn)二級(jí)市場發(fā)展情況并不是想象中的那么好，缺少有效的監(jiān)督和保障，大多數(shù)購房者寧愿高價(jià)購房也不愿租房住，故使得太原市房地產(chǎn)業(yè)的租賃市場并不是很發(fā)達(dá)。

1.4 房屋建筑面積竣工率較低。雖然太原市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建筑面積逐年增加，但是太原市的房屋建筑完成竣工的效率很低。這是因?yàn)樘蟹康禺a(chǎn)中小型企業(yè)占比居多，缺乏有效的監(jiān)管力度，所以其房屋建筑面積竣工率相對(duì)于一線城市是處于較低水平的。

1.5 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建筑用地的情況嚴(yán)重。太原市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸擴(kuò)大首先會(huì)占據(jù)更多的農(nóng)用地，使得農(nóng)業(yè)用地急劇減少。一些房地產(chǎn)商只看重自身的利益，而不考慮土地的可持續(xù)利用和太原市的整體規(guī)劃，一味的開發(fā)農(nóng)業(yè)用地來建筑房屋，使得農(nóng)民的耕地地減少，不僅損害了農(nóng)民的切身利益，也造成了許多土地的浪費(fèi)，這樣就需要太原市政府在太原市城市規(guī)劃的指導(dǎo)下監(jiān)督開發(fā)商的行為。

2 太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策

2.1 促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。首先開發(fā)商開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)一定要根據(jù)城市發(fā)展的規(guī)劃來優(yōu)化商業(yè)房地產(chǎn)的地理位置，太原市商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)一定要綜合性的考慮好每一個(gè)影響因素，例如本市的公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及商業(yè)用樓的需求狀況，不能一味的追求自身的利益而不考慮整體的利益盲目的建設(shè)商業(yè)樓，另外還要?jiǎng)?chuàng)新商品房的設(shè)計(jì)和管理來吸引更多的消費(fèi)者；其次政府要提出更多鼓勵(lì)和優(yōu)惠政策，有效的降低商業(yè)房地產(chǎn)的空置率。

2.2 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。合理的住房結(jié)構(gòu)才能夠正真的滿足消費(fèi)者的需求，從而有效的優(yōu)化太原市的住房供給結(jié)構(gòu)。優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)可以從以下幾個(gè)方面入手：第一，要從根源上調(diào)節(jié)土地資源的供給，合理分配商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉住房的用地；第二，開發(fā)商要按照規(guī)劃的要求建筑，樹立堅(jiān)持以人為本的觀念，把廣大老百姓作為主的消費(fèi)群體，多建造面向中低收入家庭的小戶型；第三，政府通過調(diào)控手段來加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給，抑制開發(fā)商開發(fā)小別墅和大面積房產(chǎn)，可以適當(dāng)制定一些優(yōu)惠政策，降低政府保障類住房的建設(shè)成本；第四，有效的制止炒房現(xiàn)象，可以通過改革建設(shè)制度，改革貸款制度，出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅以及征收增值稅等手段來制止炒房；第五，有效的利用危房改造的機(jī)會(huì)來統(tǒng)一安置廉租房。

2.3 大力發(fā)展租賃市場。首先要完善太原市的住房二級(jí)市場、租賃市場，簡化出租房屋的入市手續(xù)，規(guī)范租售房屋的交易行為。太原市政府有關(guān)部門應(yīng)制定合理的住房租賃價(jià)格和稅收標(biāo)準(zhǔn)，不僅可以更好地引導(dǎo)太原市市民去租售房屋，避免房屋的閑置，而且還會(huì)降低普通老百姓住房的壓力。其次將房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)引向規(guī)范化、網(wǎng)絡(luò)化、市場透明化和專業(yè)化的道路，創(chuàng)新利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)向更多的需求者在安全的可信的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上展現(xiàn)出租房屋的方方面面，從而有效的促進(jìn)租賃市場的發(fā)展。

2.4 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施有效的監(jiān)管。為保證太原市房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在有效的時(shí)間內(nèi)完成工作，從而為市民提供服務(wù)，政府專門設(shè)立一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的部門來發(fā)揮監(jiān)管作用，制定一些相關(guān)的約束政策，對(duì)其開發(fā)過程進(jìn)行全方位的監(jiān)督檢查，更好地規(guī)劃城市發(fā)展。

2.5 實(shí)施耕地保護(hù)制度。為了人類的可持續(xù)發(fā)展，政府必須嚴(yán)格的控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及其他非農(nóng)用地，綜合運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等手段和措施，對(duì)耕地的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行的保護(hù)，劃定用地紅線。其數(shù)量保護(hù)措施包括：嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地；國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度；推進(jìn)土地開發(fā)、復(fù)墾、整理；質(zhì)量保護(hù)措施包括：國家制定耕地質(zhì)量保護(hù)措施，實(shí)施耕地環(huán)境保護(hù)。堅(jiān)持“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，要珍惜每一塊土地，規(guī)劃好每一畝土地，管理好每一地區(qū)的土地，切實(shí)地保護(hù)農(nóng)業(yè)用地。合理的使用土地資源不僅僅要充分利用土地，而且要可持續(xù)的利用土地。

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