解碼杭州龍塢茶鎮

余婷婷

摘要：房地產涉農業并不鮮見，外界褒貶不一。一如龍塢茶鎮一樣，如何實現茶鄉自然風情旅游與國際茶文化體驗、茶產業鏈大整合，而不是落入以小鎮建設之名行圈地之實，才是最考驗藍城、綠城以及政府主管部門的。龍塢茶鎮是宋衛平“理想小鎮”的探索樣本之一。在特色小鎮平臺上，以房地產為驅動力，激活農業產業，整合產業鏈，實現農業全綠色化、多功能化、高附加值化，是宋衛平創辦的藍城集團的重點業務。

關鍵詞：龍塢茶鎮；農業小鎮；PPP模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0042-47 收稿日期：2017-12-04

1 PPP模式激活龍塢茶鎮

2016年，在綠城的創始人宋衛平成為龍塢茶鎮的“名譽鎮長”之前，筆者曾去過那里。從西湖往西十多公里，轉入山中，城市的喧嘩頓時安靜下來。青山夾道，層層疊疊的茶園映入眼簾，民居三三兩兩散落在山谷之間。往山中走，到西山森林公園附近，蒼翠的茶園遼闊起來，一眼望不到邊際。時值G20峰會之前，進村的道路旁工人正在緊鑼密鼓地鋪設路燈、休整路基。

途中，車子依據導航穿過了龍塢鎮的中心。老街區正在拆遷改造，隨處可見掀掉屋頂的殘垣。在規劃圖紙上，三五年后，這里全然是另一番景象。

龍塢茶鎮以上萬平方公里的龍井茶種植面積居西湖龍井產區之首，享有“萬擔茶鄉”的稱譽，茶葉產區每年的春茶產量約為140噸，全年產茶量在360噸-370噸。2015年，龍塢茶鎮入選浙江省首批建設的37個特色小鎮，劃入歷史經典產業一類。打造一個風景優美、國際知名的茶鄉特色小鎮成為龍塢茶鎮的新目標。

浙江省的特色小鎮概念的提出，很大程度被解讀為傳統產業園區的升級版，正因為如此，許多申報小鎮的前身，多半是具備一定產業基礎的園區。龍塢茶鎮作為龍井茶的產區，當地產業主要是茶葉種植和少量的工廠（因為環保等因素，也面臨搬遷），龍塢茶鎮是浙江首個以農業為主要產業的小鎮。

根據規劃，龍塢小鎮將以原龍塢鎮所在地葛衙莊社區為中心，沿高爾夫球場外圍的長埭村天平山、上城埭龍塢茶村、何家村光明寺水庫、慈母橋青龍山、桐塢村塘家橋及繞城公路外葉埠橋社區為規劃范圍，面積在3平方公里左右。在這一區塊內，將依據產業項目，規劃形成茶園風光觀賞區、茶葉交易集散區、茶文化體驗區、茶鄉民俗體驗區、文創藝術集聚區、戶外運動休閑區、養生健身度假區七個功能片區。

建設目標方面，到2017年，龍塢茶鎮希望實現旅游收入0.98億元、稅收4億元，集聚中高級人才200名。到2020年，龍塢年旅游人數達到300萬人，旅游收入達到5億元，茶葉及相關產業總產值35億元。

從浙江省的批復來看，龍塢茶鎮將以茶葉為特色產業，寄希望以小鎮為平臺，推動西湖龍井茶產業的升級。

和許多特色小鎮的開發模式相同，龍塢茶鎮前期主要由政府投入，重點是基礎設施建設。2017年年初，西湖區授予國有獨資企業杭州之江經營管理集團，負責開發建設龍塢茶鎮。

龍塢茶鎮真正進入快車道，是2017年的2月份。西湖區與綠城集團、藍城集團簽訂了龍塢茶鎮的PPP項目，計劃總投資約51億元，對小鎮進行了一系列重新規劃，具體項目包括修建工業園、學校、安置房，還有高檔民宿、景觀綠化等一系列旅游配套設施。在未來的3-5年時間，龍塢鎮將以茶為引，打造成以5A級旅游景區為標準的茶鎮。

西湖區政府與綠城集團的龍塢茶鎮PPP項目，是杭州首例農業PPP項目。合作敲定之后，宋衛平受聘成為龍塢茶鎮的“名譽鎮長”。

2茶鎮的價值在茶之外

杭州的旅游產業發展思路，是圍繞西湖這一超級IP向四周擴散。杭州城西的西溪濕地的開發，也不過十余年，真正有所起色，也是在近5年的事。正因如此，地處西湖區邊緣的龍塢茶鎮得以保存相對原生態的景觀。

在與綠城、藍城的合作中，龍塢鎮“嫁妝”頗為豐厚：優越的地理位置，離市區僅15公里，緊鄰西湖；便捷的交通，繞城公路穿鎮而過；鮮明的地方特色，有茶園10426畝。

在此之前，政府已經經過了兩年的基礎設施建設，從公布的投資數據來看，總投資已經接近30億元。茶鎮的變化已經十分明顯：老鎮拆遷改造，土地產權劃清，農村生活污水處理按省級標準全覆蓋，電線全部上改下，天然氣管道通到每家廚房，新建大小公園91個……

與此同時，龍塢茶鎮的茶旅結合已經初見規模。2016年龍塢茶鎮鄉村旅游人次從2015年的90萬增加至130萬，增幅近50%，旅游產業的產值十分可觀。旅游配套設施也逐漸完善，作為度假游標桿之一的精品民宿發展勢頭良好。

以畫外桐塢為例，已經成為民宿與藝術的特色村落。“朝涉外桐塢，暫與世人疏。村莊佳景色，畫茶閑情抒。”這是一千多年前，詩仙李白在杭州“外桐塢”與山間茶露偶遇時，信手拈來之詩句。依托中國美院的資源，眾多藝術家在這里開設油畫、國畫、雕塑、陶瓷、攝影工作室，使得這個小村莊有了中國“丹楓白露”的雅號，并成為杭州民宿產業外溢之所。據不完全統計，在整個龍塢鎮，已有15家別具特色的精品民宿，外桐塢村為主要聚集區，租金逐漸成為龍塢茶鎮村民的主要收入之一。

從目前的規劃建設的順序來看，龍塢茶鎮先期打造生態茶園和休閑茶樂園、游客服務中心，通過茶主題旅游形成強勢帶動；中期建設總部山莊，并同步開展老鎮的整治更新，通過新產業和新風貌推動龍塢發展；未來引入養生度假功能，并對產業園區進行升級提升，發展創意文化產業。

龍塢茶鎮的開發建設規劃，最終將從劃定的3平方公里特色小鎮范圍外溢，向周邊輻射。規劃統籌龍塢一鎮十村，以鎮區為龍頭，整合周邊資源，打造完整的大龍塢景區。

值得注意的是，茶葉屬于浙江傳統的農業，龍塢茶鎮的茶產業全年總收入在7000萬元左右，主要為茶葉生產，體量并不大，并不足以支撐的一個小鎮的發展。由于傳統茶產業自我滾動能力有限，以科技、文化重構龍井茶產業鏈，需要較長的培育期，且依靠持續的資金投入。不難看出，龍塢茶鎮的價值不止于茶，早期在文旅與地產之中，中長期才有望依靠茶產業持續發力。endprint

另一方面，龍塢茶鎮的開發，也將是PPP開發模式在農業上的一次有利嘗試。早在2015年農業部就首次明確了要將休閑農業引入PPP模式，和其他類型相比，農業項目必然涉及土地和農民。而土地和農民又恰恰是許多企業的痛點。另一方面，農業項目對資金和技術的要求更高，PPP模式有望實現共贏。

早在幾年前，許多房地產公司就開始瞄準農業，各類農業綜合體層出不窮，但大多運營情況不佳，常常被質疑為以農業為名圈地，龍塢茶鎮的開發建設的另一啟示在于，小鎮模式能否成為農業產業發展的新方向呢？

3農業小鎮的想象空間

“請不要再叫宋衛平開發商。”陳劍平曾說，這位著名植物病理學家，現任浙江省農業科學院院長，2011年當選為中國工程院院士。他的另一個身份，是藍城的“農鎮之父”。

陳劍平喜歡講一個故事，有一年他到淳安農村考察，看到一位小女孩坐在老屋門檻上，就問她：“小姑娘，你最向往什么啊？”小女孩回答說：“我最向往山核桃成熟的時候。”“那你喜歡吃山核桃是嗎？”陳劍平問。不料小女孩說，她一點也不喜歡吃，只是山核桃熟時，爸爸媽媽就會從城里回家采摘，她又可以見到他們了。

陳劍平深受震動，中國有3.7億農民工，6000萬留守兒童，這不是個案。后來，他遇到宋衛平，聽完他的故事之后，老宋心有戚戚焉：“我們工地上就有很多淳安的農民工，有些孩子生病了都不回家，就是怕誤工費和交通費。”隨后，宋衛平成立綠城農業，重新規劃地產事業的版圖。兩年后的8月，在綠城易主之后，宋衛平原班人馬成立藍城集團，官網的介紹中，赫然寫著“專注于理想小鎮建設及輕資產運營”，農業小鎮的開發是藍城的業務之一。

2016年12月3日，也就是藍城集團、綠城集團龍塢茶鎮項目敲定之前兩個月左右，“小鎮在中國”發布會在杭州云棲小鎮舉行，鮮少露面的宋衛平一改原來坐講臺發言的方式，全程站著，洋洋灑灑闡述了自己的小鎮夢想。宋衛平宣布在未來的5-10年做出5-10個小鎮樣板，主要位于上海、杭州和北京周邊，這樣的小鎮并不只是地產開發，而是把支撐小鎮的基礎農業包含在內。

他提到的小鎮是這樣的：距離市中心30-50公里，占地3平方公里，其中農業及相關產業占2平方公里，建筑規劃占1平方公里。在建筑規劃中，90%的是住宅，預計售價1萬/平方米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。

在外界的解讀中，這是藍城對未來居住消費升級的回應。在接下來的三十年內，越來越多的城市資產階級會搬出環境污染、交通擁堵、食品安全堪憂的城市，融入自然居住（這在歐美等國家已經出現），城市周邊的小鎮，將成為中國人回歸鄉村浪潮的承載地。在這樣的小鎮，農業不單是健康綠色食品的來源，也是環境的再造及精神生活的配套。

在龍塢茶鎮的項目敲定前的一個月，在宋衛平故鄉的嵊州，由藍城開發的農莊落成，這是他理想小鎮的樣板。從中也可以一窺農業小鎮的開發運營思路。

從杭州出發，沿杭甬高速轉上三高速，大約兩個多小時，就來到嵊州市甘霖鎮施家岙村。概念農莊在剡溪邊，曾是百年越劇的發源地。自東晉衣冠南渡之后，剡溪一帶便是歷代名士隱居之地，至今還留有謝玄的始寧鐘鼓樓。謝玄的孫子謝靈運，寫下“白云抱幽石，綠筱媚清漣”的名章。《世說新語》里風雅的“雪夜訪戴”，也發生在剡溪之上。

宋衛平是“產品控”，概念農莊的選址是濃郁的人文氣息的剡溪邊，農莊占地面積約20畝，主體是一棟落地約500平方米的中式宅院。戶外，便是前庭、后院、菜園，再到大片農田和果林的“庭院園田”四級體系，規模與品類都進行了精心的設計。農業生產充分融入水培、垂直多層水培、基質培、立柱栽培等科技元素。

對于健康和綠色的強調近乎極致，例如，菜園的覆土，使用的都是廢棄的山核桃殼，富含促進植物生長的微量元素。粘蟲板和太陽能殺蟲燈，大幅減少農藥的使用量，蔬菜精心套種，用揮發的氣味物理防止病蟲害。

每個單體農莊是一個小生態，多個農莊將集結成鎮，為大量“空心化”的農村帶來更多的人口、財富和綠色高附加值的農產品，甚至教育和醫療資源。除了居住以外，這些農業小鎮還將具備承載一定創意產業的功能，形成一個自循環的小社會，實現農民的在地“職業化”。

目前，施家岙村共有1200多人口。如今，藍城農業公司在當地已雇傭了260多名“農業工人”。將來的經濟生態是這樣的：業主買下農莊，簽定耕地長期租約。既可自己種植，也可部分或完全委托藍城種植，銷售也可以交給藍城農業。藍城再返聘農民，每月付固定薪水，并且返還一部分農產品。

藍城正在開發的小鎮已經有10個，包括烏鎮雅園、杭州桃李春風、莫干山觀云小鎮、杭州春風長樂、上海崇明島小鎮、春風江南、嵊州越劇小鎮、成都多利桃花源、廈門桃李春風、北京桃李春風。并非所有的小鎮都是以房地產為主，比如越劇小鎮等，將充分整合已有的特色產業，房地產作為生活配套。

盡管外界對于房地產涉足農業一直存疑，褒貶不一。但是在小鎮的框架之下，所有對于農業的布局依然值得肯定，即便是失敗，也能為未來的農業產業發展投石問路。

4龍塢茶鎮的考題

在浙江省特色小鎮的語境中，特色產業是核心，并且對創建中的特色小鎮有嚴格的考核標準，符合標準才會命名。2017年8月份公布的結果來看，一百多個特色小鎮僅夢想小鎮和南山基金小鎮命名成功，另有多個小鎮遭遇降級或不同程度的警告。在所有的考核標準中，對于傳統產業而言，科技創新與特色產業占比70%的指標，成為許多小鎮頭疼的問題。

以龍塢茶鎮為例，三年50億的投資計劃，而龍塢茶鎮作為茶葉產區，一年的茶農茶葉銷售不足1億。依據政府對于小鎮的要求，以小鎮建設為名，行房地產開發之實，因為不可持續性而被明令禁止，那么對于作為浙江省唯一一個以茶葉為主題的特色小鎮而言，其重要的命題之一就是如何整合資源，強化對龍井茶相關企業的招商，做大做強茶產業。endprint

世界飲茶人數達20億，中國已經成為世界第三大茶葉出口國家。在中國眾多的茶葉類目之中，西湖龍井的名聲，無需多言。

清乾隆游覽杭州西湖時，盛贊龍井茶，并把獅峰山下胡公廟前的十八棵茶樹封為“御茶”。得名于龍井。龍井茶因其產地不同，分為西湖龍井、大佛龍井、錢塘龍井、越州龍井四種，除了西湖產區168平方公里的茶葉叫作西湖龍井外，其他產地產的俗稱為浙江龍井茶。浙江龍井又以大佛龍井為勝。中國十大名茶中，龍井茶占了兩個席位：西湖龍井，新昌大佛龍井；在浙江，龍井茶以全省僅15%的產量貢獻了30%的茶葉產值。

和其他名茶一樣，西湖龍井同樣屬于地域品類，陷入品類聞名而茶企、品牌弱勢的發展困境里，西湖龍井的茶企數量雖多，但多數都非常弱小，沒有能夠主導行業發展的企業。這也是行業的通病，在中國的茶企業圈子里，流行著一句話：“七萬茶企，抵不上一個英國立頓。”

因為沒有強大品牌背書，片面強調品類，在同品類里區別優劣，對于普通消費者而言十分困難。近年來，龍井茶摻假的問題頻出，嚴重損害了整體的品牌。僅2016年，杭州市市場監督管理局共查處“傍名牌”類案件11起、商標侵權案件22起、不正當競爭案件4起。

另一方面，龍井茶文化源遠流長，但是和傳統的文化消費品一樣，消費人群年齡偏大，文化傳承也存在困境。浙江全省茶文化企業有近70家，但是茶產業與文化結合卻仍處于初級階段。

根據浙江省政府印發的《關于促進茶產業傳承發展的指導意見》，浙江省將引導支持資本型重點企業參與打造龍井茶品牌，力爭到2020年，龍井茶產值達到80億元。從中不難看出，融合資本與培育品牌成為龍井茶產業轉型發展的方向。

2017年首屆中國國際茶博會于5月18日在浙江開幕，并將永久落戶龍塢茶鎮。方塘智庫認為，龍塢茶鎮應樹立更高的戰略格局和高瞻遠矚的定位，以打造成一個國際化茶文化交流平臺、國際性的茶旅游綜合體、茶產業創新發展的平臺、茶葉龍頭企業、品牌培育孵化平臺為目標，使得杭州提了多年的“茶為國飲，杭為茶都”口號名副其實。并以此為目標，招商與產業政策制定方面，加大對茶產業的吸引力，聚集浙江省龍頭茶企，創新金融服務體系，利用好浙江已有的信息產業基礎，引入科技力量，對傳統的茶產業生產、銷售渠道、營銷方式等進行重構。

此外，作為茶鎮配套項目的西湖國際茶博城正在緊張建設中。這一載體將使西湖龍井茶產區真正有一個高大上的茶葉交易平臺，在茶葉流通的整個鏈條上解決倉儲物流包裝、信息支持、電子商務、質量保障、科技研發等諸多環節的問題。理想的狀態是通過茶博城與龍塢茶鎮的有機結合，實現茶鄉自然風情旅游與國際茶文化體驗、茶產業鏈大整合、大流通之間有效互動。

然而，這可能是最具備挑戰性的。藍城、綠城作為房地產公司，此前并未涉足茶產業，這也意味著對主導小鎮建設的政府機構和小鎮管理機構的戰略眼光與資源整合能力提出了更高的要求。endprint