看房企如何突破養老地產發展瓶頸

劉佩佩+++王琳

摘要：伴隨養老產業黃金時代的來臨，中國房地產企業已經加快養老產業的探索，尤其百強企業正在整合外部資源，涌現出眾多開發運營模式，迎來行業的新的發展格局。中國地產開發企業除了要借鑒美國REITs公司運營模式外，還應重視不同經營模式的協同，科學把控投資規模和風險水平，從而在穩健發展中找到新的盈利點和實現戰略轉型升級。

關鍵詞：養老地產；發展背景；開發情況；發展方向

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）01-0048-54 收稿日期：2017-12-12

近年來，越來越多的房地產企業開展了養老地產的開發，據統計有近半數的百強企業開展了養老地產業務。本文將聚焦房地產企業開展養老地產的背景、運營模式，并對美國成熟的養老地產運營模式進行深入分析，全面剖析養老地產未來的盈利空間以及發展方向，為國內房地產企業發展養老產業提供借鑒和參考。

1養老地產的發展背景

目前，我國養老產業仍處于早期發展階段，隨著老齡化社會的到來，養老產業的社會需求迅速增長；同時，國家對養老產業的政策支持力度持續加大，帶動了行業經營方式和服務理念的更新轉變，養老產業將迎來新的發展機遇。受政策的大力跟進，以及拿地融資成本上升、利潤下滑等因素影響，越來越多的房企加快多元化業務拓展，探索新的利潤增長點，加緊布局養老地產（見圖1）。

人口抽查調查數據顯示，2015年我國60歲以上人口占比達16.2%，連續4年增長，據預測2050年我國60歲以上的人口將達到4.8億人；且據全國老齡工作委員會預測，到2030年我國養老產業規模有望達到22萬億元，龐大的市場需求成為養老產業發展的巨大引擎。

“十三五”規劃提出多層次養老服務體系，為養老行業發展指明方向。2017年2月，國務院印發《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃的通知》，指出要建立健全“以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系”，多層次與多樣化的養老服務將明顯改善服務質量與合理化服務結構，成為目前養老行業發展的探索方向。2017年10月，中國共產黨第十九次全國代表大會在北京勝利召開，報告強調“老有所養、住有所居、弱有所扶”，同時提出“加快老齡事業和產業發展”，將拓展養老產業帶到了房地產行業面前。

房地產行業整合趨勢明顯，行業集中度加速提升，收購并購數量和金額增多，截至2017年10月，已有12家房企銷售額超1000億元，占全國銷售額的比重近30%；而且，熱點城市的土地獲取門檻不斷提高，“競價+競配建+競自持+搖號”新型土地出讓方式不斷提升拿地門檻，對房地產企業的發展提出了新的要求。

2百強房企養老地產開展情況

在政策支持、行業空間巨大以及企業競爭加劇的背景下，百強房企已有近半數開展了養老地產的開發。從房企進入養老產業的經營模式來看，以輕重并舉的運營模式為主，按護理老人的等級可分為老年公寓、長者社區以及照料中心。

2.1保利養老：“三位一體”的養老模式，打造全產業鏈的生態系統

保利于2012年開始全面布局養老產業，提出以全產業鏈的形式進入健康養老產業，打造以“以居家為基礎、社區為依托、機構為核心”的三位一體中國式養老模式。經過五年的實踐，保利已在北京、廣州、上海等城市落地多個專業養老項目（見圖2）。

“三位一體”養老模式全方面覆蓋中國式養老需求。居家養老，依托物業公司，建立統一服務標準；社區養老，統一配套標準，將適老產品加入到城市社區；機構養老，統一專業標準，介護醫養關懷。

全產業鏈介入養老領域，全面推動養老業務的發展。首先，整合多方外部資源，全產業鏈介入養老產業：上游成立保利安平公司強化金融合作與服務，推出國內首支養老基金，助力養老地產金融化；中游成立“和熹會”養老機構，為老人提供專業服務；下游成立和品健康科技有限公司，為養老機構提供適老化空間改造及適老化產品整體配置服務。其次，積極配置各種資源，全方位保障養老的發展，對接醫療資源，保障養老的基礎服務；對接培訓資源，提高服務質量；建立養老產業研究中心開展研究，以國外先進技術改善國內產品設計和服務，為養老產業整體布局奠定基礎。

2.2萬科：三大層級養老服務產品，全品類布局打造閉環體系

萬科養老起源于2009年，在杭州良渚文化村項目中落地“隨園嘉樹”養老公寓，標志著萬科集團養老業務邁出探索的第一步，在2015年投入運營以來，已有600余位長者入住，成為2016年G20峰會的接待參觀點；同時，萬科養老從開始的僅服務于自己開發的項目，正向市場化進發。

打造“居家、機構和社區”三大層級的閉環服務體系，引領養老行業服務標準。為滿足不同長者客群，萬科養老的產品線分為：隨園嘉樹（活躍長者公寓），主要面向自理型長者；隨園護理院（家庭式長者康復護理中心），面向術后康復及失能照護兩類長者；隨園之家（社區居家養老服務中心），面向社區居家長者，全方位提供不同層級、滿足不同需求的全面服務體系。三大產品線的服務相互依托與打通。一方面，隨園嘉樹和隨園護理院的客戶存在轉化和共生的可能，雙方在服務上可進行補位；另一方面，隨園護理院擁有三大產品線中最專業的醫護服務人才，為隨園嘉樹和隨園之家提供所需的醫療、康復、護理服務；同時，社區居家養老隨園之家又能為隨園嘉樹和隨園護理院導入客戶，最終三大產品線實現長者客群的全面覆蓋和服務生態閉環，滿足長者的全面需求。

從鄰里式養老服務向中國長者服務轉型，形成以長者服務為中心的養老生態圈。首先，利用三大產品線閉環建立網絡布局生態。以隨園嘉樹和隨園之家為中心點，隨園之家密集式布點，形成隨園嘉樹、隨園護理院和隨園之家的組團式網絡，三大產品線互補建立全面的長者服務網絡，通過客戶的轉換共生推動布局的生態化發展。其次，建立“隨園+”的合作生態平臺。打通政府協會、專業醫院、養老機構等上下游長者產業鏈，打造集醫養護服務、人才培養、硬件配置、運營管理、資本投資于一體的長者服務生態聯盟，為未來的發展提供更多的可能；最后，打造未來可延展的服務生態，加快長者大數據庫的建設，建立長者生活、健康數據庫，希冀為為政府、企業決策和服務提供依據。endprint

2.3遠洋椿萱茂：輕重并舉的合作養老模式，從服務出發定義養老標桿

遠洋集團于2009年開始拓展養老業務并成立養老業務中心，到2012年正式成立遠洋養老運營管理有限公司，并推出高品質養老服務子品牌——“椿萱茂”。椿萱茂以“立足北京，全國布局”為方向，已進駐北京、上海、廣州、武漢、成都、蘇州、杭州、南京、天津、大連、三亞、海口等城市，這五年間，椿萱茂均采用國際養老服務理念及標準，保證各地長者均享受到高品質的專業服務，成為引領各城市高端養老服務水平的標桿。

從客群定位來看，椿萱茂將客戶群體定位為全齡老年群體。椿萱茂將失智照護作為遠洋養老整個照護體系中的重點發展方向，與美國領先的養老運營商建立長期的戰略合作伙伴關系，以專業化去研究養老服務。

從產品模式看，椿萱茂主要打造老年公寓、長者社區和照料中心三種產品。開始主要采用租賃的輕資產形式，注重養老服務的本質，以養老運營服務能力打造養老品牌，然后將養老服務嵌入社區實現全齡產業鏈的發展。未來椿萱茂將強調輕重并舉的發展方式，分三條產品線進行打造，產品線將進一步豐富：第一，老年公寓，大致規模在8000-20000平方米之間，以服務協助及護理老人為主，遠洋·椿萱茂（北京亦莊）、遠洋·椿萱茂（北京雙橋）等都是該類型；第二，CLRC （ContinuingLivingRetirementCommunity）長者社區，社區規模在2萬-20萬平方米之間，客群以獨立老人和活力老人為主，并提供老人在不同身體階段的養老服務，北京璞灣長者社區（順義后沙峪）、上海虹灣長者社區（江橋）將率先采用此種方式；第三，照料中心，主力產品只有800-3000平方米，大部分產品以嵌入或在社區周邊開展，服務便捷。

3以海外企業為鑒指明房企養老地產方向

相比中國的養老產業，美國的養老產業自20世紀30年代就已開始發展，因其發展歷史長，發展更加成熟，其產業生態完整，融資渠道廣，運營模式多樣等優勢均值得國內房企學習和借鑒。

3.1美國養老產業生態系統完整，融資渠道多

美國養老地產經過多年發展，已經形成了上、中、下游完整的產業生態系統，其生態系統的核心就是通過開發商、投資商與運營商的角色分離來實現開發利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離。相比美國，目前中國養老地產領域，缺乏明確的角色定位和分工合作，既缺乏長期的投資者，又缺乏專業的運營商，很難在長期的產業開發過程中實現利潤增長（見圖3）。

3.1.1上游：政府政策補貼、保險對接和REITs提供資金支持，REITs為主流渠道

在美國，養老產業的投資渠道主要包括政府政策補貼，保險提供有效對接和REITs拓寬融資渠道三種形式。政府政策補貼包括以預付款形式提供購房資金補助和提供工程項目房租補貼合同兩種形式；保險提供對接就是以通過購買相關人壽保險的形式，將壽險融入到養老社區中，不間斷的提供養老資金；房地產信托投資基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是通過公開市場匯集多數投資者的資金并發行收益的信托憑證，由專業機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的資產證券化產品。除此之外，養老產業還可以通過融資租賃，私募基金和捐贈籌集資金。

3.1.2中游：開發環節外包，運營分類精細而完整

美國養老社區運營環節中，運營模式分類完整而精細。例如，按社區所有權可分為自有養老社區和非自有養老社區，非自有養老社區包括租賃類養老社區和管理類養老社區；按運營商提供的服務來分，養老社區可以分為活躍長者社區（ActiveAdultHousing）、生活自理型社區（IndependentLiving）、生活協助型社區（AssistedLiving）和專業護理型社區（SkilledNursing）。每種模式的社區針對不同的老年人群提供相應的基本服務，老人可以根據自己的需求選擇社區模式。各模式養老社區定位的老年群體不同，可以有效防止各模式之間的競爭。老人可以通過衡量自己的醫療護理服務需求程度來選擇適合自己的養老社區模式（見圖4）。

3.1.3下游：衍生服務注重個人情感關懷

美國在對老年人個人情感關懷方面一直非常關注，衍生服務就是為住進養老社區的老年人提供社交網絡、文化教育、運動休閑、旅游娛樂等活動，從而增加老年人的人際交往，豐富他們的閑暇生活，使他們盡可能多的接觸社會，從而減少心理上的孤獨感。

3.2 REITs為主流融資渠道，運營管理模式多樣化

由于REITs具有收益穩定、輕資產、風險低等優勢，成為美國養老產業主流融資渠道。目前，美國REITs公司管理運營模式多樣化，通過在凈租賃、委托經營和合資經營幾種模式之間求得風險、收益平衡，既能保持良好的運營，又能實現低谷擴張。

美國養老產業運營商中，以REITs的形式提供資金支持成為主流融資渠道。REITs對養老社區所有權的取得一般通過兩種渠道：第一，將募集到的資金直接投資到拿地與開發中，即投資商同時承擔了開發商的角色，養老社區也歸REITs所有。第二，將募集到的資金直接投資到已建好的養老社區中，通過后期運營取得權益。這種形式的好處是有利于REITs的后期退出，但開發商也無法享有物業升值帶來的收益（見圖5）。

美國REITs公司主要通過兩種方式運營養老社區。凈出租模式，即REITs公司將養老社區租賃給運營商，每年收取固定租金費用，運營費用、維護費用等均有租賃方承擔，該模式下REITs公司的風險最低，收益最穩定，大部分REITs公司均采用此種運營模式。委托經營模式，即REITs公司將養老社區托管給運營商，運營商每年收取管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取收益，所有經營成本、維護費用等均有REITs公司負擔，該模式下，REITs公司雖然獲取了租金及收益，但也承擔了較大風險。

RIDEA法案與Triple-Net租賃協議為養老產業提供了有利支持。美國完備的支持法案和金融工具也為養老地產提供了有利支持，比較重要的是2007年頒布的RIDEA法案（REITInvestment&DiversificationEmpowermentACT）和利于租賃托管的Triple-Net租賃協議。

RIDEA法案規定，REITs公司可以將旗下物業租賃給自己的子公司來運營，只要該子公司能夠找到一個有相應運營資質的獨立運營商來負責專業的運營管理。RIDEA法案允許REITs公司以多種模式運營，平衡利益與風險，從政策上利好養老地產投資與運營。Triple-Net租賃協議是指承租人除了支付租金，還要支付包括房地產稅、地產保險和其他維護費用這三項費用。相比普通租賃協議，該種租賃協議中的租金更低，通常協議期為10到15年。租賃方一般采用此種租賃方式以獲得長期而穩定的收益。endprint