芻議城市房屋租賃中介市場的法律規制

摘 要 隨著房地產迅速發展，房地產中介機構組織也得到了充分的發展，房地產中介市場也不斷擴大，但矛盾和糾紛也不斷出現。房屋租賃是房地產中介組織諸多業務之中最主要業務之一，也正是本文的研究對象。

關鍵詞 房屋租賃 中介市場 法律規制

作者簡介：李一可，遼寧師范大學海華學院法學專業2014級本科生，研究方向：民法。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.019

一、城市房屋租賃中介的現狀

（一）城市房屋租賃中介市場形成的原因

隨著房價日益升高，很多人無力承擔高額的房價，尤其是剛剛步入的年輕人，所以在城市里租房便成為他們中大部分人的選擇。同時，大學生因為各種各樣的原因，也成為租房潮流的主力軍。

而對于這些主要人群，他們都具有年輕，生活和社會經驗缺乏，法律意識淺薄，對于租房信息了解甚少等明顯特點。所以找中介機構往往是他們的選擇。

（二）城市房屋租賃中介存在的意義

1.房屋租賃中介有更多的房源。房屋租賃中介機構可以提供更多房源，省去到處奔波看房找房的麻煩，對急于租房的人來說，中介公司能夠幫助他們在最短時間內找到合適的房子。

2.由房屋租賃中介進行協商。中介公司還會與房東協商好價格、租金、押金等一系列問題，承租人只需向中介公司表達自己的需求既可。協商一般由中介來進行，方便了承租人。

3.由房屋租賃中介辦理手續。中介公司有正規的租房合同，作為第三方，中介公司會公平公正驗收房子、檢查房子內的物品、結清房屋之前的水電費和物業費等。

4.由房屋租賃中介來降低風險。在個人租房的過程中可能會存在著房屋質量、安全等諸多隱患問題，而中介公司會要求租賃雙方簽署詳細的租賃合同，對可能出現的問題進行提前預防，規避風險，從而保障承租人的人身、財產安全。

由于需求變大，從而在社會上形成了城市房屋租賃的中介市場。

（三）我國關于城市房屋租賃中介市場的規定

我國并沒有專門針對城市房屋租賃中介市場進行規定的法律、法規。一般遇到侵權現象，我們會參考《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，還有《經紀人管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《城市房地產中介服務管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》等的一些部門規章和地方性法規、規章。

在實踐中，一般大多數中介機構與出租人是居間合同的關系即城市房屋租賃中介機構向出租人提供報告訂立房屋租賃合同的機會或者提供訂立房屋租賃合同的媒介服務。所以，一般我們會參考《合同法》中的關于居間合同的規定進行解決。

二、城市房屋租賃中介市場的現狀

（一）不完善的立法

《城市房地產管理法》規定未取得營業執照擅自從事房地產中介服務的，由工商行政管理部門責令停止房地產中介服務活動，沒收違反所得，可以并處罰款。《城市房地產中介服務管理規定》規定房地產中介機構的一些違規行為，由房地產管理部門會同有關部門對責任者給予具體的行政處罰。這些規定雖然規定了要對違規者進行處罰和法律責任，但老百姓關心的并不是這個，而是怎么彌補他們的損失，這個才是他們所關心的。

《房地產中介服務管理辦法》第23條規定：“因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由中介服務機構承擔賠償責任”這一條可謂當事人最關心的，但該規定太過籠統，“服務人員的過失”怎么樣才算服務人員的過失，沒有任何相關的解釋，連一個大概的范圍也沒有準確地給出。“經濟損失”多少才算做經濟損失？也沒有明確的范圍。“承擔賠償責任”該賠多少？所以，該規定缺乏實際可操作性，并沒有太大的意義。由此可以看出我們對城市房屋租賃中介市場立法的內容并不完善。

對于城市房屋租賃中介服務方面，我國的立法體系和制度并不完善，缺乏高層次立法而現有的高層次的法律規定卻太過籠統、太偏向原則性了。由于立法的層次低，發生糾紛時，法院并不適合引用一些政策性的文件，即使是部門規章，法院也可以選擇適用，僅供參照，無法作為作出判決的依據。

綜上所述，我國對于城市房屋租賃中介市場的法律規定都過于籠統，缺乏操作性，立法還不完善。

（二）中介服務公司準入門檻較低

現如今，中介機構遍布大街小巷為何？而且都是不大的店面，一張桌子，一把椅子，一部電話就輕易說自己是中介公司，為何？因為根據我國現行法規，成立一間中介公司只需要申請個體營業執照既可，對于一個市場準入門檻如此之低、投資又少、風險也小、起步又快的行業當然很多人“不管不顧”地闖進來。這樣小規模，實力弱，承擔風險能力和業務能力低下的中介公司不僅難以維護租賃雙方的利益，而且會損害租賃雙方的利益給房屋租賃中介市場的發展帶來很大的阻力。

（三）缺乏監督機制

1.政府監管不力。雖然對城市房屋租賃中介行業這種市場關系的規制，應當屬于民商法律關系的調整范圍，并不能完全依靠政府的行政法律關系進行調整，但是房屋租賃中介服務組織從成立到發展等各個階段都和政府監管密切聯系著。政府雖然不可能做到事無巨細、面面俱到。但也不能放任不管、監管松懈。現社會上沒有營業執照的黑中介大量存在著，可工商部門卻視而不見，房地產部門又沒有處罰權，這便讓大量的黑中介就算沒有資質仍肆無忌憚地闖進市場中來。

2.行業自律協會未起到作用。我國現在雖然有房地產行業協會，但毫無實質作用。2002年中國房地產協會的自律公約，僅有簡單的十二條公約，大量篇幅都是“虛無縹緲”的口號，沒有任何具體的懲罰措施，因此根本起不到任何實質作用。

（四）從業者素質較低

1.從業人員資質低下。房屋租賃中介的工作要求從業人員不僅具有優秀的房地產業務基礎、良好的法律知識還需要有優良的職業道德。endprint

我國規定了房地產經紀人必須經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格書》，未取得的人員不得從事房地產經紀人業務。雖然國家規定了從業人員的資格取得條件但門檻并不高，仍有很多人并不具備這一條件，卻從事房屋租賃中介的事務。

2.從業者毫無誠信。誠信也是房屋租賃中介從業人員所必不可缺的職業道德。據調查顯示，出現大量的糾紛歸根究底，其實就是房屋租賃中介從業人員不誠信，欺騙租賃雙方所導致的，他們利用租賃雙方對其的信任，謀取利益。正因這樣的“黑中介”的出現，破壞了行風，極大地影響了行業口碑，導致人民如今越來越不信任房屋租賃中介，從而為其的健康發展也帶來了阻礙。

三、對策建議

（一）完善立法

現如今，城市房屋租賃中介市場頻頻出現問題。我們是應該對此專門制定一部法律或者法規。雖然應當屬于民商法所調整的領域，但我們通過行政部門制定行政法規的手段來干預城市房屋租賃中介市場，也不是不可以的。

我國住建部會同有關部門積極開展工作，在充分聽取各方意見和建議的基礎上，抓緊起草相關法規草案。通過立法，明確租賃當事人的權利與義務，保障當事人的合法權益。進而，大力整治城市房屋租賃中介市場的違法違規行為。在2017年5月住建部發布了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》可見關于立法已經提到日程上來了。

（二）提高準入門檻

在國外，對房地產中介及執業人員都有著嚴格的市場準入制度。比如說美國的執照制度還有我國香港的發牌制度等。雖然我國在《經紀人管理辦法》中也有相關的規定，但其標準太低而且監管部門也未盡好相應的職責。導致城市房屋租賃市場大量的黑中介涌入。而嚴格準入制度要做到提高其的責任能力。

這需要對資金、經營方式等設定更高的要求。《證券法》、《公司法》就是我國很好的先例。所以，是不是以后可以對城市房屋租賃中介作出硬性要求，不能以個體工商戶成立，必須申辦公司形式，對于注冊資金必須達到50萬以上。這樣中介機構就必須按照公司法人制度的運作模式來管理公司，同時建立規范的財務管理制度。

（三）建立監督機制

1.建立城市房屋租賃中介行業協會。良好的行業協會組織能夠有效地對行業進行監管，這樣政府便可以把自己管不了也管不好的事情交由行業協會組織進行管理，還能充分體現出行業的內部自治。在許多發達國家和地區都有城市房屋租賃中介行業協會，我們可以借鑒他們在全國范圍內或某一級行政區域范圍內成立具有中國特色的城市房屋租賃中介行業協會，通過協會章程的形式規定對協會內的成員關于如何規范執業進行詳細要求。同時也可以配合政府進行處罰。

2.加大政府監管力度。雖然我國目前是市場經濟，由“無形的手”來引導，但市場調節有其自身的弊端，我們不能單靠“無形的手”，政府作為“有形的手”必須肩負責任，在市場失控、無序的時候，進行宏觀調控并且加大宏觀調控的力度。

3.政府各部門分工明確。從目前來看，我們對于城市房屋租賃中介市場管理得比較混亂，比如說《城市房地產服務管理規定》房地產經紀人有房地產管理部門進行管理，而《經紀人管理辦法》卻規定經紀人應由工商管理部門來管理，這樣是不是就造成了管理上的混亂。工商管理部門按照規定發放執照，卻把資質審查的責任推給房地產管理部門，而房地產管理部門又無權執照，所以導致監管也就是個名義上的事。因此，政府各個部門應互相協作、分工明確。其實，由房地產管理部門先對城市房屋租賃中介及其從業人員進行資質審查，再對通過考試的發放執業資格證書，而最后的成立與否由工商管理部門依據房地產管理部門審核建議進行決定，這不失為一個解決辦法。

4.政府及時披露有關信息。房屋租賃雙方在找城市房屋租賃中介時往往因為對行情等信息不了解而上當受騙。政府應當對城市房屋租賃機構的相關信息予以披露，比如說誠信狀況、服務評價、業績情況、資金變化等，讓大眾及時知道，規避風險。另外可以鼓勵大眾對于城市房屋租賃中介機構違規行為進行舉報，充分利用人民監督的作用。

5.評定城市房屋租賃中介的服務質量。我們可以效仿對酒店、餐廳、賓館等的星級評定模式，對城市房屋租賃中介機構也進行調查后進行評定，讓大眾了解其服務質量，從而進行優選，另一方面可以對城市房屋租賃中介機構形成無形的監督。

（四）提高從業者素質

政府必須加大對城市房屋租賃中介從業人員持證上崗的監管力度，同時我們是否可以借鑒美國對于房地產經紀人至少需要兩年以上從事房地產工作經歷，并修完8門學科才能獲得從業執照的要求來提高中介從業人員的資質。在我國涉及法律、金融、建筑等方面都有著嚴格的考試制度，所以我們可以參照這些來對從業人員進行篩選，選出高素質的人員。例如學歷必須中專或大專以上、沒有刑事犯罪記錄、在房地產行業從事兩年以上工作等便可申請執業資格考試。

綜上所述，目前我國應該針對城市房屋租賃中介市場的主要問題，進行有針對性的解決。進行高層次立法，提高行業的準入門檻，建立行業協會組織進行監督同時配合上政府的監管進行“雙管齊下”，最重要不可忽視地就是對該行業從業人員的培訓、教育，提高從業人員的素質。通過這些舉措來規范城市房屋租賃中介市場的行為。

參考文獻：

[1]范少虹.規范房地產中介行為的法律思考.法制與社會.2008（24）.

[2]翟春雷.論房地產中介行為的私法規制.中國政法大學.2008.endprint