基于模糊綜合評價法的房地產項目風險研究

曹楨

摘要：房地產項目風險性高，眾所周知。本文擬從房地產項目投資決策、土地獲取、項目建設和租售管理這四個階段存在的風險因素出發，采用模糊綜合評價方法，對項目的風險進行評估，希望能借此引導房地產商進行合理投資。

Abstract： As we all know， real estate projects have high risk. Based on the risk factors in investment decision-making， land acquisition， project construction and rent management of the real estate project， this article adopts the fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the risk of the project and hopes to guide the real estate developer to make reasonable investment.

關鍵詞：房地產項目；風險評價；模糊綜合評價

Key words： real estate project；risk evaluation；fuzzy comprehensive evaluation

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）08-0095-03

0 引言

模糊綜合評價法基于模糊數學而產生，引入國內研究起步較晚。但經過數年的學習研究，如今已經被應用于各個領域，且成效顯著。

將模糊綜合評價法應用于房地產領域，有助于房地產項目開發階段的風險識別，有助于科學的風險管理機制的建立，有助于政府對房地產項目的宏觀控制，促進經濟發展。

1 模糊綜合評價法的主要步驟

1.1 模糊綜合評價法的主要步驟

①設定因素集U。

評價一個項目的風險，人們主要關心的是它的技術風險、進度風險等方面。在因素集U中，為了簡化計算，應少用因素來概括描述問題。

②設定評語集V。一般情況下，評語集有如下幾種：

V={大，中，小}或{高，中，低}

V={優，良，合，劣}

V={好，較好，一般，較差，差}

③確定權重集A。每個評價因素的重要程度，就是他們的各自的權重。確定每個因素的權重，在模糊綜合評價法中，是非常關鍵的一步，直接關系到后續工作的成功與否。

④專家進行評價打分。

專家評價打分法是比較常用的方法，通過專家對各個因素的模糊評價得出。通常采用“民意測驗”這一辦法收集。

⑤建立評價矩陣R。各個因素的評價結果rij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）表示對第i個因素做出第j個評語的可能性。各個因素的評價結果整合就可以得出評價矩陣R。

⑥進行綜合評價。模糊綜合評價的結果為B=A·R。

⑦歸一化處理。通過對矩陣的歸一化處理，可以得出各個方案的評價值。據此結果，進行方案比較，從而可以選出最優方案。

2 房地產項目風險評價指標體系

房地產項目開發全過程風險如圖1。

從房地產開發全過程出發，建立的房地產項目風險評價指標體系如表1。

3 案例分析

某房地產開發公司擬在某村開發一住宅小區，占地面積20萬m2，容積率1.5，擬投資3億。

該項目風險因素模糊綜合評價步驟：

3.1 設定因素集U

一級指標因素集為：U={u1，u2，u3，u4}，其中u1，u2，u3，u4分別代表上文中提及的四個一級風險因素。

二級指標因素集為：Uk={uk1，uk2，…，uki}

3.2 設定評價集X

X={好，較好，一般，較差，差}=（100，90，70，50，30）。

3.3 確定權重集A

本案例采用層次分析法以1～9數量標度構造各層次上的兩兩判斷矩陣，具體過程如下：

①建立階梯層次結構。

運用1～9數字的大小關系劃分重要性，比較兩兩因素之間的關系。見表2。

因素i與j和j與i比較的標度互為倒數。通過對兩因素相互比較可以得到優先關系的判斷矩陣A=（bij）m×n

②計算判斷矩陣的特征值λmax，并根據計算得出的結果求特征向量ω。

③一致性檢驗。

在此方法中，對項目的一致性檢驗是非常重要的一步，這直接關系到以前分配的權重值是否適用于該項目，是否需要調整等。檢驗方法為：若求得CR=CI/RI，則認為一致性合適，不需調整；否則，需要通過對判斷矩陣指標取值的調整，重新確定權重值。其中，CI=，RI為平均隨機變量。

最后得出結果：

A=（0.4，0.3，0.2，0.1）

A1=（0.4，0.3，0.3）

A2=（0.2，0.2，0.4，0.2）

A3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）

A4=（0.4，0.4，0.1，0.1）endprint

3.4 專家進行評價打分（表3）

3.5 建立評價矩陣R

R1= 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

R2=0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

R3=0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2

R4=0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

3.6 進行綜合評價

B1=A1·R1=（0.4，0.3，0.3）· 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

=（0.12，0.3，0.26，0.13，0.19）

B2=A2·R2=（0.2，0.2，0.4，0.2）·

0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

=（0.26，0.26，0.18，0.12，0.18）

B3=A3·R3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）·

0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2=（0.22，0.19，0.25，0.18，0.16）

B4=A4·R4=（0.4，0.4，0.1，0.1）·0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

=（0.26，0.21，0.24，0.19，0.1）

3.7 歸一化處理

B=A·R=（0.4，0.3，0.2，0.1）·

0.12 0.3 0.26 0.13 0.190.26 0.26 0.18 0.12 0.180.22 0.19 0.25 0.18 0.160.26 0.21 0.24 0.19 0.1

=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）

3.8 評價結果

V=B·XT=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）·

（100，90，70，50，30）T=71.28

根據上述計算結果得知：70<71.28<90，和我們設定的評價集比較，相比于90，結果更接近于70。綜上所述，可以界定該項目為中等級的風險，屬于“較好”的房地產開發項目，可以進行合理投資。

4 結語

運用模糊綜合評價法對房地產項目各個階段的風險進行研究，可以對該項目整個階段或各個分階段的風險等級進行比較全面的評價。用此方法進行該方面的研究，一方面可以檢測該方法的普遍適用性，更重要的是可以為以后的開發提供有力的決策支持。

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