開發商如何應對成都住房租賃試點的開展

張心玥 鄭文武

【摘要】《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》、人才公寓政策等等“新政”出臺后，絕大多數房地產開發商會試水目前的房屋租賃市場，為今后企業的轉型奠定基礎。房企進軍房屋租賃市場，與目前房地產企業以銷售為主進行市場模式操作的實際情況不同，本文結合成都房地產租賃市場的現狀簡述了開發商應該如何建立一套適合自己的新生存法則。

【關鍵詞】住房租賃 開發商 經營模式 長租公寓

一、開發商住房租賃經營的現狀

（一）開發商紛紛進駐長租住宅業務

在成都住房租賃試點工作開展政策的引導下，成都將會建立健全的住房租賃交易平臺；培育具有規模的住房租賃企業；推出更多的租賃用地等等，總之，通過各種渠道讓全體人民有房可居。在政府的大力推進下，開發商們也將視線匯聚于此，租賃市場將成為銷售市場以外的新商機，各路資本都開始投入租賃市場。保利、龍湖、萬科等知名地產商已進入長租市場。

（二）成都長租公寓現狀

目前，長租公寓的運營情況大都不好。長租公寓的模式較重，要想形成規模，前期的成本投入非常大。政策對公寓的裝修造價有明確要求，這也就意味著裝修一套長租公寓的基本費用在6～12萬元左右，這使得資金的回收期長。另一方面，長租公寓有更規范的管理，更人性化的服務，這使得公寓租金普遍高于周邊同類型的物業。例如成都的魔方公寓，一室一廳的租金在2950元/月左右，相比周邊普通的出租房貴了近三分之一，對于大部分租客來說，大多數會選擇傳統物業。

雖然租金相對較高，但與傳統租房市場相比，長租公寓提供的更加良好的居住品質也是市場一部分都市青年租客所在意的地方。如龍湖在成都的長租公寓——冠寓，它的每個房間都為精裝、家電齊全，每家店擁有將近一千平方米的公共區域配套，閱覽室、健身房、游泳池應有盡有。冠寓的兩家店分別位于龍湖已經開業的商業綜合體金楠天街和時代天街中，交通便利，商業配套完善。兩家店今年開業以來，在兩個月之內出租率都達到了95%。

目前進駐成都的長租公寓有龍湖冠寓、魔方公寓、優客逸家、蜜柚、紅璞、you+國際社區等，分布在成都市的各個區域內，主要集中在二環至三環之間，以西和南兩個區域為主。

二、成都住房租賃政策對開發商的影響

（一）土地出讓政策向鼓勵租賃用地傾斜

在土地市場經過一系列限制措施后，拍地難度不斷加大，房企已經開始在限房價的基礎上在保障房面積或者自持面積等方面進行競爭。[1]也就是說，將來將有更多租賃用地被政府推出，而目前大部分開發商在住宅方面以銷售市場為主，要想在房地產市場中長期更好的存活下去就得向住宅租賃市場進軍，這必將帶來房地產企業經營模式的轉變，對開發商將是一次挑戰。

（二）住房租賃政策對房價的影響

成都住宅租賃政策的推出將在一定程度上削弱部分居民購買產權房的緊迫心理，在平衡住房供給方和需求方之間能夠起到良好的調節作用，但對于中心城區，特別是學區房的房價影響并不大。

房子附加了很多隱形的福利，因此也不就是僅僅用于“住”。成都的學區房之所以比普通區域住房貴許多但仍然有那么多人趨之如騖，是因為大家買的不僅僅是房子，而是孩子讀上好學校的資格。相比起高額的房價，孩子的未來是無價的。成都中心城區的房價比周圍城區的高不僅僅是因為它的商業更加繁榮，更在于其更加優質的教育資源。就分析已經推出相關“租售同權”政策的北京來說，“租售同權”就是個夸大的偽“同權”。對于北京市，只有當教育資源充足的時候，才會考慮給予租戶子女入學資格，且需要辦理多達26種證明材料。[2]租房子和買房子的地位之差被獲得的公共服務所放大。

其他的原因，比如租房者的權益相對于購房者來說難以得到保障，隨時都有被掃地出門的風險；消費者對買房的熱烈追捧；大部分國人結婚必須買房的傳統習慣，也是住房租賃政策對房價影響并不大的原因。

三、針對該政策開發商需考慮的事項

（一）住房租賃政策影響下的房企經營新模式

絕大多數開發商不會選擇持有住宅地產用以租賃經營，因為持有資產這一低周轉、重資產的經營模式無法實現企業的高速增長，但在政策的引導下，特別是在成都一些地方掛牌土地明確要求只能長期持有、租賃經營的情況下，住宅地產的租賃經營會成為一些房地產企業特別是一些大型房企的必然選擇，只有這樣，才能分享到發展租賃市場政策的紅利。[3]

根據建房〔2017〕153號文的要求，鼓勵開發性金融等銀行金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度。[3]這項要求其實是要金融機構從金融政策上向發展租賃業務的房企傾斜。另外，在租賃企業審批上，也要求鼓勵這類企業的發展，統一經營范圍為“住宅租賃經營”，是要求這類企業在治安管理上參考酒店業管理模式。

參考酒店業管理模式長租公寓將提供更規范的管理，公共區域的完善配套能有效促進社群活動的開展，豐富業余生活的同時能夠拓寬租客的交友圈，這些與眾不同的亮點都是傳統租賃沒有的。共享經濟之下，未來住宅將不僅用于居住，不僅僅是院子，更多的是一種圈子，一種社區。[4]

（二）開拓新的的融資模式

REITs不可否認的是開發商融資的最佳選擇。REITs是一種能讓企業快速回收資金，同時又能讓投資者獲得較穩定的收益的融資產品，它和持有運營商業模式是極佳的拍檔。

房地產租賃經營的獲利不能夠僅僅依靠租金，假如一般的租金資產比為3.5%，把很多房子買來使用金融工具打包做成證券化的產品，用REITs模式上市，資產證券化之后的回報就能達到7%。直接購買樓房做租賃經營難以長期維持生計，但REITs把流動性較低的房地產資金轉化成證券化的產品賣給大家，再讓專業人士來管理運營資產，讓資產擁有穩定的現金流和物業的增值。證券化是房地產租賃經營的動力所在，REITs可以不停地復制這一模式來擴大規模，從而增大獲利。

（三）精細化經營管理帶來更多的挑戰

REITs只是一種融資工具，做好經營管理才能從中獲利。三年來，新派公寓的良好運營業績為其今后能夠成為中國第一只真正的公寓類REITs打下堅實的基礎。新派公寓最初只是一棟破舊的老樓，周邊環境差，以至于三年都沒有被人買走。但裝修完后，新派公寓以嶄新的時尚面孔迎來租客并迅速滿租。

新派公寓的大放異彩在于其精細化的管理，除了租客房間的細節處理細致、品質化的物業服務外，還在于公寓和租客之間是雙向選擇的關系，如公寓拒絕50歲以上依然單身的大叔；拒絕帶小baby的爸爸媽媽；拒絕學歷低于本科的小伙伴等，當大多數長租公寓難以運行的時候這家公寓卻3年賺了3倍！

四、未來展望

成都住房租賃試點的開展是一次房地產變革的開端，租賃市場仍然處于自發狀態，用于出租的住房供給只可以通過二手房交易市場獲得，鮮有用新房租賃的規范機構，因此致使住房租賃市場存在許多的供給與需求不平衡，市場不規范等問題。[5]

開發商現在進入是搶占先機，提前布局，雖然在未來也會像電商、共享單車一樣，最終只剩下幾家實力雄厚的，但即便是現在賠錢也應該去嘗試，不然即使現在做的再好，未來也將被時代淘汰。

參考文獻

[1]華夏，朱啟兵.“租售同權”影響幾何[J].中國經濟報告，2017，（10）：63-66.

[2]于光遠.租售同權”會成為壓倒房價的最后稻草嗎？[J].上海企業，2017，（10）：70.

[3]宋安成.“租售同權”對房地產開發企業的影響分析[J].上海房地，2017，（10）：56-57.

[4]余英.行業未來已來？——房地產發展趨勢與保利的思考[J].城市開發，2017，（16）：80-82.

[5]2016年中國房屋租賃行業市場現狀分析[EB].中國產業信息網.2016.6.12.

作者簡介：張心玥（1998-），女，漢族，四川成都人，西華大學本科生在讀，研究方向：工程造價；鄭文武（1996-），男，漢族，四川眉山人，西華大學本科生在讀，研究方向：工程造價。