基于控制性詳細規劃角度的城市空間品質提升探索
——以連云港市科教園片區為例

王林容

江蘇省城鎮與鄉村規劃設計院 江蘇 南京 210000

正文：

引言

連云港市科教園片區，東鄰花果山，西接東鹽河，面積約11.77平方公里，集聚了全市的科教資源，包括職業技術學校、工貿學校、財經學校等8所院校和716研究所。

整個科教園片區基本建成，成為連云港市科教實力與風貌的重點展示區域，卻面臨著如何提升城市空間品質的一系列問題，如：現有高校用地如何優化？花果山腳的鄉鎮建設用地如何對待？東鹽河以西地塊如何發展？宋跳立交綠地如何利用？如何依托花果山景區主入口帶來的發展機遇，并考慮東鹽河與花果山的景觀視廊，對用地布局進行深化細化，形成疏密有致的城市空間格局？

1 以用地策劃為支撐，探索城區、景區、高校園區的互動發展模式

1.1 延伸景區職能，豐富城區內涵，布局以文化為主題的旅游拓展區

“景內游，景外休”已經成為一種新興的旅游方式，花果山景區主入口是連接城區和景區的重要區域，規劃在此布局旅游拓展區，并依托高校園區賦予其文化的主題，凝聚城區、景區、高校園區三大空間實體。

1.2 開放高校資源，挖掘存量空間，整理閑置用地并進行再利用規劃

針對高校園區內用地比較粗放的現實，規劃在分析國家有關土地政策的基礎上，對每一所高校的閑置地進行了調查與整理，并對其提出再利用規劃：沿主要街道分布的閑置地可為商業商務用地；沿次要街道分布的閑置地可為教育科研用地；交通不便的閑置地可為高校公寓用地。

1.3 優化城區交通，實現無縫對接，構筑城園一體的慢行系統

科教園片區的地塊尺度很大，道路密度很小，規劃對城區道路進行優化，并抓住師生、游客和居民的出行特點，提高人行道寬度，與高校園區內部道路進行無縫對接，構筑城園一體的慢行系統。

2 以城市設計為基礎，研究適用于“水印山城”的控制指標體系

規劃延續《連云港市新海新區整體空間規劃和重點地段城市設計》對新海新區的空間特色定位和城市設計構想，并在科教園片區中進一步深化與落實，突出“水印山城”的空間特色，并研究與之相適應的控制指標體系。

2.1 基本控制指標參考城市設計引導要求進行確定

對于容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度等四類基本控制指標，規劃都是以城市設計的空間形態為參考基礎，并將其落實為具體的控制指標。

容積率：采用上限控制為主，區間控制為輔。整體采用不同的用地屬性對應不同的容積率。商業服務業用地采用不同的區域對應不同的容積率，主要分為國賓館及周邊區域、花果山景區入口、非花果山景區入口交通場站區域、非花果山景區入口非交通場站區域等四類區域，既體現商業地塊的經濟價值，又尊重花果山景區的景觀價值。

綠地率：采用下限控制為主。

建筑密度：采用上限控制為主。

建筑高度：采用上限控制為主，區間控制為輔。

2.2 增加與城市設計緊密關聯的控制要素

為了更加有效地引導科教園片區的空間形象，規劃在基本控制指標之外，將城市設計的主要內容納入控制要素之中，如：高層引導、建筑界面、濱水岸線。

高層引導：依據景觀形象和土地價值進行引導。以花果山大道主要路口為觀景點，將左右各30度視線內范圍確定為視線廊道；視線廊道，花果山西側、東鹽河東側、小燒香河兩側的地塊建筑退讓線100米范圍內均為高層禁建區，建筑高度不能高于24米；BRT站點、公交站點附近的地塊建筑退讓線50米*50米范圍內為高層引導區，建筑高度不能低于24米，同時考慮與花果山的風貌協調，建筑高度不能高于100米。

建筑界面：依據用地屬性和景觀形象進行建筑界面引導。連續型界面主要適用于商業服務業設施用地，斷續型界面主要適用于居住用地、公共管理與公共服務設施用地，開敞型界面主要適用于花果山、東鹽河、小燒香河周邊用地。

濱水岸線：依據岸線寬度和活動人群進行濱水岸線引導。規劃范圍內有三條重要水系，即東鹽河、小燒香河、截洪溝。草地為主岸線分布東鹽河、截洪溝的大部分河段，以自然草地為主；平臺為主岸線分布在小燒香河的兩側，為高校用地和商業用地創造多樣的戶外空間；棧橋為主岸線分布在東鹽河的體育中心濱水段和濕地公園濱水段，為休閑人群提供親水的游憩空間。

3 以面向管理為需求，制定便于操作的規劃管理圖則

為了能使成果內容能夠有效地指導實施管理，規劃在制定管理圖則時重點從控制體系和控制要素等兩個方面進行了思考。

3.1 采用“編制單元—基本控制單元—地塊”的控制體系，保障規劃的適度彈性

在編制單元和地塊兩個空間層次之間劃分基本控制單元，控制主導屬性、用地面積、人口規模、總建筑面積、開敞空間面積等五項指標，并提出土地管理、建筑管理、交通控制、生態環境、資源利用、設施配套等六大方面的總體要求，與地塊控制的具體內容相對應?；究刂茊卧目傮w控制為強制性內容，地塊的分別控制可以在一定的范圍內進行變化，保障規劃的適度彈性。

3.2 融入所有的控制要素，實現規劃的圖則管理

一般的規劃管理圖則，需要結合規劃成果中其它部分的內容，才能指導規劃管理。本規劃為了實現獨立的圖則管理，在管理圖則中融入了所有的控制要素，包括四個方面：傳統控制要素，如用地性質、用地面積、容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度、建筑后退等；新型控制要素，如硬質地面透水面積比例、每百平方米綠地喬木株樹、雨水流蓄設施容量、垃圾設施容量等；城市設計要素，如建筑風格、建筑色彩、視線廊道、高層禁建區、高層引導區、建筑界面類型、濱水岸線類型等；用地策劃要素，如高校閑置地的具體范圍和再利用規劃建議。

4 結語

城市空間品質是城市在漫長的發展歷程中不斷積累沉淀形成的，城市規劃在這個過程中發揮著關鍵作用，控制性詳細規劃作為城市規劃建設管理的重要依據和手段，對于引導和提升城市空間品質有著至關重要的作用。作為規劃工作者，要切實地以人為本，關注人的需求和感受，做出讓人安全舒適的空間環境。