公共租賃住房運營管理機制研究

任書娟

孝義市房地產管理服務中心 山西 孝義 032300

正文：

引言

隨著當前我國各個城市的不斷發展，房價的提高導致越來越多的城市居民買不起房，如此也就必然會帶來一定的社會問題，需要圍繞著該方面問題進行有效防治和優化解決。公共租賃住房就是解決該方面問題的一項重要舉措，應該在當前各個城市發展中予以高度重視，盡量確保公共租賃住房能夠在運營管理中更為高效可靠，針對以往常見的各個不公平現象或者是運營混亂問題進行優化控制，該方面的研究具備較強必要性。

一、公共租賃住房及其運營管理現狀分析

公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。公共租賃住房是當前城市發展中比較特殊的一類住房，其在建設以及運營過程中政府的參與度較高，一般都需要政府相關部門進行積極統籌規劃，確保公共租賃住房的規劃較為合理，能夠符合城市目前發展的具體要求，相關建設也能夠較為高效可靠，后續運營管理更是需要提高關注度，確保其能夠服務于更為適宜的對象。

在當前公共租賃住房運營管理中，雖然該方面的受重視程度確實越來越高，整體規劃建設以及運營管理水平同樣也得到了較好提升，但是在多個方面依然存在著較為明顯的問題和缺陷。比如從相關公共租賃住房運營管理的依據方面來看，當前尚未形成較為完善的管理規范、法律體系及實施細則，無法對公共租賃住房運營管理工作形成全面指導，同時也很可能導致相應運營管理中容易產生較多的隱患和漏洞，徇私舞弊現象隨之出現。此外，從公共租賃住房運營管理的具體應用方面來看，分配的合理性以及相關標準的審查同樣也面臨著較高的難度，這也是以往公共租賃住房運營管理中糾紛問題較多的一個環節，對于相關運營管理人員同樣也提出了較高要求。如在實際操作中，隨著保障范圍的不斷擴大，由于城鎮低收入、住房困難家庭信息的搜索、核實和動態管理缺乏一套比較客觀、科學的體系和實施細則，家庭經濟收入調查核實難度大，人員力量嚴重不足（大量基礎性工作需要依靠街道、社區承擔），這給公租房的分配準入和退出帶來了相當大的工作難度。同時，因為公共租賃住房運營管理缺乏必要的監管和有效審查機制，同樣也不利于該方面的健康有序發展，最終容易導致較多問題和缺陷的產生。

二、公共租賃住房運營管理機制完善措施

（一）完善法律規范

在未來公共租賃住房運營管理機制運行中，為了保障各項工作的開展更為合理可行，必然需要首先從依據方面進行完善，這也就需要重點圍繞著相關法律規范進行完善，促使相應立法工作更為有序，盡量避免該方面的缺陷。結合這種法律規范方面的完善進行分析，立法必然需要作為關鍵的核心目標，但是以目前實際發展狀況來看，短時間內很難構建較為完善的《公共租賃住房管理法》，因此，為了較好實現對于公共租賃住房運營管理工作的有序管理和維系，借助于《公共租賃住房管理辦法》的完善是比較可行的途徑和舉措，應該在未來予以高度重視。

結合相關規范的完善和推行，除了要重點圍繞著以往常見的各個違規問題進行嚴厲打擊外，還需要注重整個公共租賃住房運營管理流程的全面優化，為各項工作樹立較為理想的依據和標準，提高法律規范實用性。比如去年北京市住建委就重點針對違規轉租轉借問題進行了明確規定，限制該類住戶5年內再次申請公租房。

（二）完善準入退出機制

在公共租賃住房運營管理中，相關問題的出現比較容易表現在準入退出機制方面，這也是較多糾紛問題出現以及影響公共租賃住房應用價值的關鍵點。結合這種公共租賃住房運營管理中準入退出機制的有效完善，需要促使相關運營管理人員具體明確相關準入退出機制，能夠在后續審查執行中進行嚴格把關，盡量避免可能出現的任何違規現象。針對現階段常見的一些情理勝于法理的問題同樣也需要進行嚴格控制，要求相關審查人員能夠嚴格按照具體標準貫徹執行，對于濫用職權的現象進行嚴厲打擊。當然，為了更好保障相應申請人可以較好參與其中，還需要在信息共享方面加大力度，要求符合條件的申請對象能夠較好獲悉相應信息，進而才能夠較好進行申請，避免因為信息方面的不暢影響到保障性住房的可靠運用。在退出機制方面同樣也需要嚴格管控，實時審查先入人群的基本狀況，對于符合退出條件的公共租賃住房使用者進行及時協調退出，避免占用他人資源。

（三）構建專業化運營管理機構

因為公共租賃住房在運營管理中往往面臨著較高的難度，對于相應管理機構同樣也提出了較高的要求，傳統管理機構因為自身能力不強，專業度不夠，就很容易表現出各種問題和缺陷。目前，由于公租房項目的不同，實際運營管理和服務者也多有不同。有的項目由區級住保部門負責，有的則由市級住保部門管理，而部分地產項目所配建的公租房，其服務管理則由所屬項目開發商負責，同時，一些企事業單位自建的公租房，入住后的服務管理則由本單位負責，服務管理體系頗為復雜?；诖?，在未來公共租賃住房運營管理中注重專業化運營管理機構的有效構建也就顯得至關重要。相應公共租賃住房的運營管理機構需要設置專門的部門，要求其能夠對于公共租賃住房的規劃、建設、審核以及物業管理等進行全方位關注，基于全過程管理理念，更好服務于公共租賃住房建設以及應用流程，如此才能夠體現更強實際效益。在專業化運營管理機構的構建中，同樣也需要注重動態化發展和及時調整，力求更好優化公共租賃住房實際應用效益。

當然，即使有專業化運營管理機構負責相應事務，也應該首先利用試點進行逐步推廣，比如去年我國就決定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省份開展政府購買公租房運營管理服務試點工作。通過試點，在試點地區建立健全公租房運營管理機制，完善政府購買公租房運營管理服務的管理制度與流程，形成一批可復制、可推廣的試點成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。

（四）加大監督力度

在公共租賃住房運營管理中，為了較好促使各項工作較為公平合理，注重社會監督同樣也是比較關鍵的手段，利用社會資源對于公共租賃住房的運營管理全過程進行詳細監督審查，必然也就能夠及時發現各類問題，對于違規行為進行有效打擊，逐步規范公共租賃住房運營管理流程，如設立公租房服務熱線，開通微信、微博、電子郵箱等網絡媒介，暢通群眾意見表達和反饋的渠道，主動聽取保障對象意見建議，及時解決保障對象合理訴求。當然，為了更好促使社會監督工作可以積極參與其中，除了要提高社會力量的監督管理意識外，還需要切實加大公共租賃住房運營管理工作的透明度，促使相關信息資源可以更好公開，進而也就可以有效接受社會力量的監督管理，這也就對于公共租賃住房運營管理工作提出了更高的要求。

此外，從公共租賃住房自身入手進行有效監督也是必要手段，比如北京市級公租房都安裝了“人臉識別”系統，如果有非住戶頻繁進入則會預警處理，進而也就可以打擊一些“轉租”行為，有助于規范公共租賃住房應用。

三、結束語

綜上所述，公共租賃住房運營管理工作在當前面臨著更高的要求，相應運營管理的難度也比較大，容易在很多方面出現問題和缺陷，這也就需要在未來不斷加大法律規范的完善力度，注重針對公共租賃住房運營管理各個流程的詳細監管控制，綜合提升公共租賃住房的應用價值。