“營改增”對房地產企業財務核算的影響及應對策略分析

劉若楠

[摘 要]“營改增”政策的實施，對房地產企業的財務核算將帶來一定的影響?；诖?，筆者通過翻閱學校圖書館大量文獻資料，對“營改增”政策對于房地產企業財務核算的影響進行了總結，重點對企業面臨的現實問題進行了分析，對發票的使用和監管、納稅籌劃工作的調整、核算業務的改進進行了介紹；通過分析“營改增”對企業核算的影響，提出應對策略，有利于房地產企業適應市場經濟發展，提升企業競爭力。

[關鍵詞]營改增；房地產企業；財務；核算；影響

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.04.005

[中圖分類號]F275.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）04-00-02

“營改增”政策中的營業稅與增值稅是我國一直實行的兩種稅收政策，在很大程度上推進了房地產企業的發展，但隨著政策的持續實施，其存在的一些問題和缺陷也顯露出來。所以就需分析政策對房地產企業的影響，并提出有效的解決辦法，從而提高“營改增”實施力度，使其促進房地產企業的不斷進步。

1 “營改增”政策對房地產企業財務核算的影響

在傳統政策的實施過程中，營業稅是對企業的全部營業額進行征稅，這一稅制要求只要有流轉環節就要征稅，因此對企業的稅收有失公平，無形中加大了企業的稅負，阻礙了企業經濟的發展。相應的，增值稅只是對企業增值的部分進行繳稅，因此對于大多數房地產企業來說，增值稅帶來的稅負比營業稅要小得多，所以為進一步深化供給側改革，促進社會經濟的發展，國家在“十三五”開官之年，全面推動與實施了“營改增”政策，調整企業稅負，從而達到了減輕企業負擔的目的。在我國所進行的一系列經濟政策改革中，“營改增”具有重要的現實意義，其簡化和合并了企業的應稅項目，消除了營業稅和增值稅相互限制的不良影響，加之“營改增”是稅制改革的重要環節，符合經濟發展、深化改革在稅收上的新需求，而房地產企業作為國民經濟的支柱產業，可使企業具有比較完善的稅制體系，減輕了企業的稅負壓力，所以“營改增”也是房地產事業發展背景下的必然選擇。

自2016年5月1日國家開始全面推動與實施“營改增”政策以來，我國稅務結構向所得稅和增值稅相結合的復合稅務體制轉變，減輕了房地產稅負，促進了企業經濟發展，同時這一轉變也使得稅制體系得到了進一步優化升級，促進了消費型增值稅制度的實現，并延伸了增值稅的抵扣鏈條，但是“營改增”對企業財務的方方面面都會產生影響，企業是否能夠在這場稅制改革中獲益，就必須認清改革形式，讀懂改革政策。

2 “營改增”政策實施后房地產企業面臨的現實問題

2.1 成本核算問題

對于房地產企業納稅人而言，“營改增”前營業稅稅率為5%，而“營改增”后，營業業稅稅率為6%。雖然表面上稅負是增加的，但作為一般納稅人，進項稅可以抵扣，實際稅負還是下降的，同時由于營業稅與增值稅具有不同的稅收屬性，因此在流通環節產生的增值稅進項稅額就可和銷項稅額相抵扣，而進項稅額抵扣的主要依據是開具增值稅專用發票，因此企業在購買商品或服務時會有針對性地去選擇，剔除了包含在成本和收入中的稅額。

2.2 財務報表問題

“營改增”對房地產企業財務報表的影響表現在財務指標分析方面，由于企業會計除了對賬務進行核算和監督以外，還需對企業財務狀況進行科學分析，而在這種情況下，就必然會用到財務報表的相關數據。然后，在“營改增”試點開始以后，主營業務收入核算的內容卻不再包含稅后收入金額，即主營業務收入中的核算金額就是企業營業稅中含稅收入金額，因此會導致企業的營業利潤中的平均時間發生變化，而這樣的變化會很難讓房地產企業表報適應現代社會。

2.3 企業稅發票管理問題

在“營改增”實施后，企業可使用增值稅發票抵扣稅額，并可將進項稅發票跟銷項稅進行相應的抵扣來計算成本，而相應的抵扣金額來自供應商開具的發票，同時增值稅發票直接影響交易雙方的經濟利益，再加上在政策實施以后，增值稅的憑票抵扣管理會變得較為復雜，其區分為增值稅專用發票和增值稅普通發票。雖方便按不同的稅率計算繳納增值稅，但稽查和監管也變得較為嚴格，在對票務管理產生影響的同時，也對企業提出了更高要求。

2.4 企業現金流、利潤核算問題

企業的現金流和利潤受繳納稅款、成本以及收入等因素的影響。以建筑業業為例，在實施“營改增”之前，企業要根據合理測算的工程完工進度來預繳稅款，預繳稅款的金額通常大于實際應繳納的稅款額，也造成了經濟利潤的低水平。而在“營改增”實施之后，企業在收到相關款項之后進行稅款的繳納。這減少對企業對自身現金流的影響，并在此基礎上有助于企業更好的運行，同時也保障了企業的經濟利潤不受影響。

2.5 會計核算問題

在“營改增”改革以前，企業繳納的營業稅可在企業繳納所得稅以前被全額扣除，但在改革以后，有一部分稅務要被轉移到增值稅上。而根據規定增值稅的扣除規定，其不可早于企業所得稅，所以企業應繳納的所得稅必定會不斷增加，而這勢必會對會計核算工作造成影響。另外，在“營改增”制度改革以前，按照原有的稅法規定，企業要支付的勞務費用可以當成企業成本費用，并能在所得稅以前按照規定被扣除，但由于“營改增”對固定資產計稅有一定的影響，部分稅款會被計入應交稅費-應交增值稅科目中，因此就不能作為本年利潤的抵扣項，從而使得改革后本年利潤增加，房地產企業所得稅增多。

2.6 人員問題

在房地產企業的運營過程中，大多已形成了與自身發展相適應的財務工作機制，而又因企業注重對稅收問題的處理，所以“營改增”的推行對財務核算人員提出了工作轉型的要求，加上原有的許多核算人員對“營改增”的操作流程及相關業務處理沒有科學的認知與了解，因此對房地產企業的財務工作會造成阻礙。

3 房地產企業在“營改增”后的應對策略

3.1 對發票的使用進行嚴格監管

與普通發票相比，增值稅發票的獲取、開具、運用、作廢及鑒別真偽等都有所不同，所以在管理與使用增值稅發票方面，既需要財務部門高度重視，也要求參與各環節的人員對其開具與運用也要重視起來。首先，房地產企業需依據自身情況嚴格制定增值稅發票管理辦法，對小規模企業納稅人與一般納稅人管理發票，需制定開具、運用、核銷等制度，切實做好不定期及定期抽查與自查工作，以防范在發票上出現舞弊現象，同時嚴格對發票的使用進行監管。其次，房地產企業要制訂合理有效的監管方案，加強內部控制，促進發票開具的規范化，以避免漏開、虛開問題。

3.2 調整納稅籌劃工作

在“營改增”實施后，首先，企業應積極轉變思想觀念，合理分析政策對核算工作帶來的影響，并對納稅籌劃工作進行合理籌劃，轉變原本由財務部門承擔涉稅職責的模式，其應由營銷、財務等部門共同對涉稅職責進行承擔。同時，加大對涉稅基礎工作管理的力度，對當前的核算方式進行改進和完善，明確核算的流程和原則。其次，企業涉稅管理體系應以財務部門為主，各自明確權責利，并相應增設會計科目，創新稅負轉移方式。同時，企業在采購經營活動中，也可通過降低“營改增”對自身利益的影響來積極進行技術創新，以進一步增大利潤空間，從而更好地適應“營改增”政策。

3.3 積極改進會計核算業務

首先，企業財務人員應堅持與時俱進，積極轉變當前的核算方法，增設減免稅款、進項稅額及“營改增”抵減稅額等專欄，以分別對企業不同稅率、征收率進行核算。若沒有分別展開核算的部分，應利用高適用稅率進行核算，以分別對應稅服務的銷售額和營業額進行核算。同時，企業在計算所得稅時，要將所獲得的專項財政補助資金從收入額中扣除，不能將其作為征稅收入進行核算，而對于非專項資金，企業應當作為應稅收入進行核算，并繳納相應的企業所得稅。

4 結 語

“營改增”的推行有機遇也有挑戰，房地產企業應當依據對自身的具體影響出發，積極面對，合理制定相應措施來適應“營改增”政策，創新管理思維，以提高稅務籌劃水平，順應市場化趨勢，促進企業的不斷發展。

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