淺談拆遷中住改非的補償和違法建筑

趙健

摘要：住改非也叫做住改商，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。被拆遷房屋所有權證上表明的用途為住宅，但其依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證實并有納稅記錄。由于在產業發展層面上具有低成本、便捷等優勢在城市中非常普遍，相關的此類房屋在面臨拆遷時的補償標準自然是一個無法回避的問題。

關鍵詞：住改非；補償；違法建筑

住改非也叫做住改商，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。被拆遷房屋所有權證上表明的用途為住宅，但其依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證實并有納稅記錄。由于在產業發展層面上具有低成本、便捷等優勢在城市中非常普遍，相關的此類房屋在面臨拆遷時的補償標準自然是一個無法回避的問題。

筆者對各地住改非補償的規定進行了潛心研究，并總結認為對于該性質房屋的補償主要有以下幾種模式：

一、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定

比如《黑龍江省哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規定“拆遷的住宅房屋用作經營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的拆遷補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：（一）拆遷通告發布前依法取得營業執照等經營手續，有稅務登記證并有納稅記錄；（二）房屋所有權證書、營業執照等經營手續和稅務登記證注明的營業地點一致的。”

二、也有地區規定住改非可以享受商業用房補償政策

比如《浙江省麗水市慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定：“在拆遷公告公布前近二年以上在進行經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。”也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

三、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同

江蘇采用此種補償標準比較常見比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業用房估價的前提一般相同，即取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改非房屋，其估價是根據營業年限、取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。

四、一定時間之后的住改非完全按照住宅用房性質進行補償

比如《張家界市城市房屋拆遷管理辦法補充規定》中，規定對住改非房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住宅用房評估價值的標準上上浮，但前提必須是在2007之前的住改非。在此時間點之后除臨街第一層的之外的住改非房屋則一律按照住宅用房性質進行評估補償。

五、采用混合標準

比如《重慶市城口縣國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》規定：“（一）臨街底層住改非房屋，以被征收房屋實際作為門市經營的面積，參照同地段門市進行補償安置。并按規定給予停產停業損失補償。（二）其他住改非房屋，選擇產權調換的，以實際用于經營的面積按1：1（征收面積：還房面積）的比例實行住宅產權調換；選擇貨幣補償的，以實際用于經營的面積按同地段住宅評估價格的1：2進行補償。并按規定給予停產停業損失補償。”

如果被拆除房屋沒有任何建筑申報手續，或者雖有一定的手續但是三證不齊全的，那么這些房屋按法律規定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

（1）建筑時屬違章建筑，但經過城市土地管理部門、規劃部門的罰款處理后，責令其補辦手續后，房屋所有人已補辦了有關手續，僅因為房屋屬拆遷范圍，房屋產權證暫停辦理而沒有取得房屋產權證的（如果房屋產權證早已補辦到手，或使用欺騙手段取得房屋產權證的，不屬本文研究范圍）。對這種情況，筆者認為被拆遷人也應享受拆遷補償安置待遇，因為他的違章建房這一違法行為，在被城市規劃等部門進行了罰款處罰（應認定未嚴重違反城市規劃），并按照處罰規定，補辦了有關手續后，該房屋就已經由違章建筑變為合法建筑了，合法建筑所有人理應享受合法待遇，即享受拆遷補償安置待遇。

（2）建筑時屬違章建筑，但經過城市土地管理部門、規劃部門的罰款處理后，責令其補辦手續而未補辦的。因為被拆遷的違章建筑顯然不屬嚴重違反城市規劃，所以，相關部門才可以對其進行罰款處理，責令其補辦手續。但其并未按照處罰規定繳納罰款，補辦手續，并未將違章建筑變為合法建筑，其法律后果理應由其自負，房屋所有人當然不能享受拆遷補償安置待遇。但是對于該違章建筑材料，由于是其合法收入購置的，應該酌情予以補償。應該明確的是，對其建筑材料補償僅僅是補償其殘存價值，不能按照建筑物的實際價值進行補償。

（3）建筑物屬違章建筑，雖已被城市土地管理部門、規劃部門處罰并補辦了所有手續，但是在處罰決定上載明了附加條件的，要嚴格按照附加條件執行。如果附加條件不明確、難以理解的，則被拆遷人對房屋享有貨幣補償待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋產權證是拆遷補償安置的法律依據，但被拆遷人的房屋產權證是有瑕疵的，系按附加條件補辦的，被拆遷房屋由違章建筑而變為合法的，這樣的房屋產權證與一般的房屋產權證不可同日而語；二是被拆遷人建房時違反城市規劃部門規定，在城市規劃內建筑房屋，現在要拆除，按照城市規劃進行建筑，當然不可能對其予以安置；三是附加條件的契約性。因為處罰本來是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現民事的特點。違章建筑本來就應該無條件拆除的，相關部門在處罰時，考慮各種因素而形成的附加條件其實是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規劃建設時無條件拆除的話，則被拆遷人不能享受法律規定的任何拆遷補償安置待遇。

所以，所謂的違章建筑能否獲得合理的補償，不僅取決于法律條文規定本身，律師在幾個博弈主體之間的運籌帷幄也舉足輕重。有類似違章建筑又要求補償的被拆遷人，若遇此種情形，可以聘請專業律師，律師在其中可以發揮巨大的作用。它一方面展示了律師將法律內化與將法律精神外化的智慧，另一方面有可能給被拆遷人帶來很大的經濟利益。